2017年物业百强企业数据分析

“互联网 + 社区”的兴起，使物业管理行业在近几年来成为中国资本市场的新宠。其关键在于，运用互联网技术对社区资源的整合开发，让人们看到了物业管理行业未来的利润增长点，即多种经营将会提升物企盈利能力的预期。正是基于这样的增长预期以及物业管理本身所具有的规模效应特征，物业管理行业的整合步伐愈发加快。多种经营对物企盈利的贡献度及变化趋势，在一定程度上可以反映物业管理行业的成长潜力，也是资本市场最为关注的问题。笔者梳理了 2017 年物业服务百强企业数据，以期对业界同仁有所参考。

 

　　part 1

 

　　物业管理行业集中度快速提升势

 

　　必进一步倒逼中小物企的变革

 

　　根据物业服务百强企业数据，2016年，百强物企管理面积合计约为 54.5亿平方米，约占全国物业管理总面积的 29.44%，同比提升1.02 个百分点，市场占有率将近三成。同期，TOP10 企业市场占有率提升至 10.18%，同比提高 2.54 个百分点。百强物企管理面积均值约为 2725.09 万平方米，同比增长15.40%；在管项目数量均值为 166 个，同比增长 7.59%。自 2014 年以来，百强物企的市场占有率快速提升，2016年比 2014 年提升 10 个百分点。

 

　　与此同时，百强物企不同层级企业管理的面积均值、营业收入均值、利润均值等指标的分化趋势明显，表现出“强者更强”的竞争态势。

 

　　百强物企 2016 年净利润率平均为7.29%，同比下降 0.05 个百分点；其中，基础物业服务净利润率为 5.36%，同比下降 0.63 个百分点，多种经营净利润率为 16.56%，同比增长 3.1 个百分点。整体来看，受刚性成本增长、收费标准调价困难、物业服务消费升级、业主维权意识提高等市场因素影响，已处于“微利”洼地的基础物业服务的盈利空间依然在被压缩。

 

　　物业管理行业的“整合号”列车已行驶在快车道上，物业管理市场的竞争格局将愈加显现出“垄断竞争”的特征，物企尤其是中小物企如果只是专注于基础物业服务，安于现状，可以预见，不用说增长，其生存将面临着较大的挑战。当然，区域性的中小物企也有着差异化的自身优势，在日益白热化的市场竞争面前，中小物企积极寻求“变革”之道，更多地是探寻与大型物企的合作共赢之道。

 

　　part 2

 

　　多种经营对百强物企净利润的贡献度

 

　　近四成，其盈利能力凸显

 

　　根据物业服务百强物企数据，2016年百强物企营业收入均值约为 6.28 亿元，同比增长 16.1%。其中，基础服务收入占 82.72%，多种经营收入占17.28%，多种经营收入占比（或业绩贡献率）同比增加 0.55 个百分点，物企营业收入的整体结构变化不大。基础物业服务收入同比增长 15.32%，多种经营业务收入同比增长 19.98%。

 

　　综合前述数据来看， 百强物企2016年管理面积均值同比增长15.40%，与其基础物业服务收入同比增速（15.32%）几近相等，可以讲，目前百强物企基础服务收入的增长还主要依赖于管理规模的扩大，尚处于“粗放型”的增长阶段。

 

　　根据统计数据，百强物企 2016年的多种经营收入中，社区服务占47.84%。如上图图一 所示，社区服务中的近四成收入来源于社区空间运营，社区金融、房屋经纪、养老等服务产品尚有较大的增长空间。

 

　　从净利润的构成来看，百强物企2016 年多种经营净利润均值占比约为39.24%，同比提高 8 个百分点，相较于基础物业服务，其盈利能力凸显。

 

　　综上，物企利润的可持续增长，将更多地依赖于多种经营。但是，构建成熟、稳健的多种经营商业模式，尚需较大规模的前期投入和经历必要的市场试错阶段。

 

　　part 3

 

　　基础业务外包成为发展趋势

 

　　百强物企逐年加大对智能化的投入

 

　　从百强物企的成本构成来看，人工成本依然占比最大，占 53.43%，同比2015 年下降 3 个百分点，物业共用部分共用设施设备日常运行和维护费用，占 10.25%，同比增加 1 个百分点。人工成本占比的下降，与劳动密集型的基础物业服务的运营模式变化有直接关系。百强物企更倾向于将基础业务外包，其中，清洁业务外包率为59.23%，同比提升 21 个百分点；绿化业务外包率为42.31%，同比提升近 17 个百分点。

 

　　基础物业服务分工精细化已成为发展趋势，百强物企通过将基础业务外包，在以专业化来提升服务品质的同时，可以将更多资源和精力投放于创新社区服务领域。

 

　　根据统计数据，2016 年百强物企智能化投入均值为 478.06 万元，同比增 长 79.45%，2013 ～ 2016 年， 百 强物企智能化投入均值增长率逐年扩大，智能化投入均值四年复合增长率达到60.65%。智能化设施设备的投放和使用，一方面，可以节省人工成本，提高生产效率，据统计，百强物企的人均绩效不断提升，2016 年人均产值为 12.11 万元，同比增长 16.56%，人均管理面积5256.56 平方米，同比增长 15.81%；另一方面，有利于提升互联网等新技术在社区服务领域的渗透度，为物企创新多种经营提供基础条件。

 

　　运用以互联网为主的现代技术开发社区资源，创新物业管理多种经营，在基础物业服务之外挖掘物企利润增长点，是多数物企发展的目标。全国百强尤其是前十强物企，正在为实现这一目标而积极探索，且已小有成果。但是，欲夯实物业管理行业在资本市场的估值基础（即主要基于创新多种经营而形成的可持续增长的盈利能力），物企还有较长的一段路要走。