中国物业服务百强企业十年发展报告

中国物业服务百强企业十年发展报告

目录

1.图读中国物业管理行业十年

1.1 物业管理行业十年发展全景图

1.2 物业服务百强企业研究十年成就

2.数说中国物业服务百强企业十年

2.1 内生式增长加外延式并购，助推管理规模十年扩张 4.8 倍

2.2 基础服务规模强势扩增，驱动营收大涨 6.6 倍

2.3 多种经营与新技术运用显著提升盈利能力，净利润增长 6.5 倍

2.4 互联网应用从 0 到 1，从 1 到 N

2.5 辛勤耕耘三十载，迎来资本市场东风

3.展望物业服务百强企业未来十年

3.1 行业集中度持续提升，企业规模分化加剧，发展路径出现差异

3.2 物业服务实现新“四化”：服务标准化、技术现代化、业务多元化、人才专业化

3.3 上市企业逾百家，总市值有望突破万亿

1.图读中国物业管理行业十年

1.1 物业管理行业十年发展全景图

历经十载峥嵘岁月，物业管理行业已发生巨变，经济平稳增长、城镇化加速推进、消费升级和

居民收入水平提高，为物业服务市场提供旺盛需求，行业政策逐步由规范性向支持、鼓励性演变；

互联网的应用经历了从无到有，从概念逐步走向现实，行业科技含量快速提升；资本市场上，从被

冷落到受关注再到受重视，企业价值获得重新定位，资本成为企业加速发展的助推器。这一系列利

好因素推动行业快速发展，规模持续壮大，2016 年，全国物业管理规模达 185.1 亿平方米，较 2008

年增长 47.5%，企业数量从 5.8 万家增长到 10.5 万家以上，从业人员队伍由 250.1 万人增长到 711.2

万人以上，累计增长 1.8 倍，行业的社会地位显著提高，成为推动经济和民生建设、维护社会和谐稳

定、促进城市可持续发展的重要行业。

1.2 物业服务百强企业研究十年成就

l百强研究方法体系十年完善

图 1：物业服务百强企业评价指标体系十年完善历程

经过十年不断改进和完善，百强企业研究评价指标体系从最初的 4 个二级指标升级为目前的 5 个二级指标：管理规模、经营绩效、服务质量、发展潜力、社会责任，三级指标从 12 个扩展至 20 个，不仅对百强企业的评价更细化，也从不同角度体现了其发展变化趋势，能更加准确反映行业运行规律与企业经营趋势，为百强企业的健康持续发展提供重要指引。研究方法一直沿用因子分析法，能够全方位考量物业服务百强企业的综合实力，保证研究的延续性和权威性。中国物业服务百强企业研究方法体系的变迁，是行业十年创新发展的直观见证，同时也引导着物业服务企业不断探索、持续发展。

2.数说中国物业服务百强企业十年

伴随行业十年的快速变迁，中国物业服务百强企业也实现了跨越式发展。大部分企业逐步从主

要依靠基础物业费收入的微利经营模式向规模化、专业化、标准化、智能化、多元化的创新模式发

展。作为行业发展的中坚力量，百强企业在管理规模、经营业绩、盈利能力等方面都获得了快速提

升，为行业树立了榜样。我们对百强企业过去十年的经营表现、互联网应用以及在资本市场取得的

成就等进行系统梳理，通过一系列的数字总结，全面、清晰反映百强企业的成长轨迹。

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2.1 内生式增长加外延式并购，助推管理规模十年扩张 4.8 倍

图 2：2007-2016 年百强企业管理规模增长情况

十年中，百强企业管理规模实现了快速突破，成长速度令人瞩目。2007 年，管理面积均值为 468

万平方米，2016 年增长至 2725 万平方米，增长 4.8 倍，年均复合增长率达 21.62%，增长速度显著，

百强企业管理项目数量均值从 46 个增加到 166 个，累计增长 2.6 倍，年均复合增长率 15.33%。百强

企业管理规模快速增长的主要原因：

（1）通过追随开发企业和主动拓展市场，积极推进全国化布局或完善区域布局，扩大城市半径，

进驻城市数量不断增加。2016 年，百强企业进入城市数量均值达到 28 个，比 2007 年增加了 18 个，

平均每年增长近 2 个城市。

（2）加强区域深耕，利用良好的品牌效应、精良的服务品质，努力培育优质市场，加大区域业

务拓展力度，在已进入城市获得更多优质项目，促使集约化效率更高。2016 年，百强企业单个项目

的管理面积均值达到 16.43 万平方米，较 2007 年增长 61.55%。

（3）2012 年起，部分企业开始借助资本的力量，通过兼并收购策略，开疆辟壤，攻城略地，做

强做大。2015-2016 年，百强企业总计收购 300 余家物业服务企业，累计收购物业管理面积超过 6.2

亿平方米，占百强企业两年管理面积总增量的 27.78%。

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图 3：2007-2016 年百强企业进入城市数量、单个城市管理项目和单个项目管理面积情况

单位：个、万平方米

从单个城市项目数量来看，2010-2013 年是百强企业强势进行全国化布局的阶段，尚未开始深耕，造成单个城市项目数量被一定程度稀释，基本维持在 3-4 个之间；2013 年以后，百强企业将开拓重

点转向对已进入城市的深度挖掘，发展策略的变化助力企业夯实已布局城市，提升规模化的管控效率，实现集约化发展，2016 年，百强企业单个城市项目数量均值达到 5.93 个，较 2013 年（3.82 个）增长 55.24%。

百强企业广泛且有针对性的市场拓展，帮助企业获取了丰富的储备项目资源。自 2007 年以来，百强企业合同储备项目规模保持了稳定增长，截止 2016 年底，合同储备项目面积均值达到 227.59 万

平方米。持续增长的合同储备项目规模显示出百强企业较强的资源储备能力，也是百强企业未来快

速发展的基础，为企业的不断发展壮大提供了有力保障。

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在管理规模加速扩张的带动下，百强企业的市场占有率持续提高。2016 年，百强企业管理面积

的市场占有率已扩大至 29.44%，增长近 3 倍，行业集中度不断提升。在整体占有率持续增加的同时，

百强企业之间的竞争日益加剧，内部分化现象明显，其中，领军企业凭借自身优势强者愈强，综合

实力 TOP10 企业的市场占有率由 2007 年的不到 2%提升至如今的 10.18%，行业领先地位进一步强

化。

2.2 基础服务规模强势扩增，驱动营收大涨 6.6 倍

十年中，百强企业基于对物业管理市场运行趋势的准确判断，紧抓市场主流，积极调整市场定

位、拓展业务布局、强化管控水平，并凭借良好的品牌效应推动营收业绩稳步增长，过去十年营业

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收入均值增长了 6.6 倍，2016 年达 62783.58 万元，年均复合增速为 25.26%，良好的经营业绩为百强企业的持续发展奠定了坚实基础。百强企业营业收入大幅提升主要来自三方面原因：

一方面，基础服务领域，在借助开发企业的扩张带动和自身主动进行市场拓展的驱动下，服务业态日益丰富，由过去主要服务住宅类型，逐步扩展为涵盖商业物业、办公物业、学校物业、医院

物业等多种业态，管理面积快速扩增，进而有力促进基础物业服务收入大幅增长，2016 年，百强企业基础物业服务收入均值达 51931.65 万元，较 2007 年大幅增长 6.1 倍，年均复合增速为 24.24%。

另一方面，多种经营业务领域收入增长显著，特别是近年来，百强企业对多元增值业务的重视程度在不断升温，通过新技术的应用，充分发掘客户的有效需求，延展更多样化的增值服务，随着业务范围的逐步扩大和深入，涵盖社区空间经营、社区金融、社区房屋经纪、社区电商等，带动多

种经营收入迅速增长，均值从 909.89 万元增长到 10851.93 万元，增长近 11 倍，年均复合增速为31.71%。

此外，百强企业在管理规模扩大的同时，进一步强化服务细节，不断提升服务标准和品质，以

“优质优价”的服务赢得较高的业主满意度，进而实现基础物业服务费收入的不断增长。

过去十年，百强企业在管理规模持续大幅增加的同时，业主总体满意度仍能保持在 80%以上的

高位，充分表明业主多年来对百强企业服务质量的肯定。为了准确反映物业服务企业全国范围内的

业主满意度，研究院每年的 3 月-5 月会在全国 100 多个城市进行线上和线下调研，根据历年的调研

结果显示，2008 年以来，重点企业的总体满意度呈现高位小幅波动的态势，2017 年达到 80.30%，但

总体保持在 80%以上。

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较高的满意度也有助于提高基础物业服务费收缴率，有利于企业续签到期项目，2007-2016 年，百强企业基础物业费收缴率均值持续保持在 93%以上，项目续约率均值更是一直稳居 97%以上，收

缴率与续约率持续处于高位，百强企业的优质服务得到业主的广泛认可。

2.3 多种经营与新技术运用显著提升盈利能力，净利润增长 6.5 倍

2016 年，百强企业净利润均值达到 4578.98 万元，十年间增长 6.5 倍，年均复合增长率为 25.10%。

十年间，在整个行业面临人力成本及各项费用快速上升、物业费水平难以提升等压力情况下，百强

企业通过积极调整经营策略，优化结构，特别是近年来借助互联网、物联网等新技术创新多元

业务，实现净利润大幅增长。

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首先，受益于管理规模的翻番式增长，百强企业的基础物业服务净利润得到显著提升。近年来，

百强企业在项目承接方面，更加注重对盈利能力好、发展潜力高的优质项目拓展，确保基础物业服务的利润增加；2016 年，基础物业服务净利润均值达 2782.07 万元，较 2007 年增长 4.7 倍，复合增长率为 21. 34%。

其次，多种经营业务领域超速发展，百强企业顺应新形势，积极嫁接移动互联、物联网、云计

算等新技术，搭建社区生活服务平台，创新开展多元化的增值业务，以获得更高盈利空间。2007-2016

年，百强企业多种经营净利润均值增长了 13.7 倍，达到 1796.91 万元，十年间的复合增速达 34.83%。

其三，百强企业净利润的高增长还依赖于成本的降低和人均绩效的提升。“互联网+”思维的深度渗透以及互联网相关新技术的广泛应用，实现了基础设施的自动化、智能化，有效降低企业的各项成本；人力资源结构得到优化，服务效率得到显著提升。

十年间，在面临物价普遍上涨、劳动用工成本持续上升带来的物业服务刚性成本持续走高的压

力下，百强企业积极通过集约化经营和新技术的运用，有效控制成本，营业成本率逐年下降。2016

年，百强企业营业成本率为 78.77%，较 2007 年下降 6.83 个百分点，综合实力 TOP10 企业的营业成

本率也由 85.00%下降到 76.86%。

一方面，百强企业管理面积增加带来的规模效应摊薄了企业运营成本，一定程度缓解企业人力成本上涨过快压力；另一方面，通过对人、财、物、事进行一体化管理，集中、统一配置，降低各项成本；此外，近几年，百强企业开始借助互联网新技术和人工智能等手段，如使用小型清扫车代替保洁员，巡逻机器人代替保安等，有效减少人员数量，降低人力成本。

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2007 年到 2016 年，百强企业的人均绩效提升显著，人均在管面积由 2707.36 平方米增长至

5256.56 平方米，增幅为 94.16%，人均产值由 4.79 万元增长为 12.11 万元，扩大了 1.5 倍。百强企业

人均绩效的明显提升说明企业规模化、集约化程度的提高，百强企业逐步由劳动密集型向知识密集

型转型；新技术的投入实现物业管理的信息化、智能化进而提升管理效率，同时操作的机械化、自

动化提升作业效率；采用专业化服务外包等举措优化企业的资源配置，不断扩大人均在管面积，提

高人均产值，促使企业效益有效提升。

2007 年以来，越来越多的百强企业将基础业务外包，专业化发展成为趋势，截止 2016 年，清

洁、绿化、秩序维护业务外包比例分别为 59.23%、42.31%、23.99%，均较 2007 年提高超过 10 个百分

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点。将部分业务进行专业分包，既可以使业主享受到更专业、更高水平的专项服务，也可以降低经

营成本，同时让企业能够抓“主”放“次”，更多发挥协调者的作用，更有效的进行资源整合，加

强与分包公司的协调与监管，严格控制服务质量。

2.4 互联网应用从 0 到 1，从 1 到 N

整体来看，物业服务企业与互联网的融合经历了五个阶段，2009 年以前，行业对互联网的认知

是“看不到、看不懂、看不起”，2009 年起，长城物业作为探路者，率先开始应用 IT 技术探索如何

提升管理效率，并于 2012 年建立一应云智慧平台，开创社区智慧生态圈先河，2013 年，彩之云横空

出世，首次推出以社区 O2O 服务为核心的互联网平台，2015 年，万科物业推出睿联盟全新合作模

式，推动行业发展和服务升级；之后越来越多的追随者开始捕捉到“互联网+”的发展机遇，纷纷加

大移动互联、大数据、云计算等新科技方面的投入，加快智慧平台建设步伐，2016 年以后，伴随互

联网概念的持续深入，“物业+互联网”模式开始逐步迈入成熟期。

l产品经历多次迭代，功能持续升级

伴随“互联网+”思维在行业内的深度渗透，物业服务企业加快智慧平台建设步伐，持续深化平

台运营，加速平台产品与服务迭代升级，平台功能逐步优化，平台注册和活跃用户数量、覆盖面积

飞速增长，为企业后续进行平台增值业务的拓展及盈利创收奠定了坚实基础。

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l平台注册用户成倍增长，活跃度持续提升

彩之云搭建之初，注册用户不到 50 万人，活跃用户低于 20 万人，截至 2016 年 12 月末，注册

用户已达 302.6 万人，活跃用户 173.7 万人，分别增长 5.0 倍和 7.7 倍，活跃度大幅提升至 57.4%。

中奥到家的“爱到家”平台，截止 2016 年底注册用户 47.6 万人，较 2015 年增长 1.65 倍，平台累计处理订单数约 217.50 万份，增长 11.65 倍。

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l平台输出效应显现，覆盖面迅速攀升

2015 年，长城物业借助一应云智慧平台，面向全国物业服务企业以契约合作、股权合作等方式

共同组建一应云联盟商业合作体。截至 2017 年 3 月，一应云平台聚合联盟企业达 320 余家，覆盖物

业管理面积逾 7 亿平方米、服务家庭超过 600 万户；万科物业倾力打造“睿服务”平台持续输出物

业服务，截止 2016 年底，睿服务平台已覆盖 210 个成员，管理规模近 3 亿平方米，较 2015 年底增

长约 40%。

彩生活过去四年专注于兼并收购，跑马圈地，带来规模的迅速扩张，2016 年下半年，彩生活改

变商业模式，将重心转为向其他物业服务企业输出“彩之云”平台，以轻资产模式继续开疆拓土，扩建资源。2016 年 11 月，彩生活以 6%的股份入股上海银湾物业，银湾物业及关联公司管理的社区（累计 3.60 亿平方米）都将接入彩生活社区服务平台，彩生活不会分享银湾物业的物业管理利润，只是对产生的平台增值收益进行对半分成。2016 年，彩生活总管理面积达到 7.70 亿平方米，其中通过平台输出签约的面积达 3.75 亿平方米。

整体来看，平台输出模式占用资金少，获取用户增长速度更快。随着增值服务不断优化和多元，未来采取此模式实现管理面积快速增长同时，收益回报增加将水到渠成。对于合作企业而言，不仅可以享受到输出方的整套平台体系和配套标准化服务，同时，通过平台注入的增值服务产品，可与输出方共享社区服务的增量收益。

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l平台业务逐渐进入创收模式

互联概念的持续深化，彩之云平台的 E 维修、彩富人生等业务逐步探索出较成熟的商业模式，

收入及利润贡献日益显著。截至 2016 年 12 月末，E 维修日单量突破 10000 单，较 2015 年底增幅达

66.67%；E 理财全年累计投资总额为 19.23 亿元，其中彩富人生全年累计投资金额达到 18.19 亿元，

较 2015 年增加 7.4 倍。

2.5 辛勤耕耘三十载，迎来资本市场东风

自 1981 年 3 月，中国第一家物业管理公司诞生以来，迄今为止物业管理行业在中国已走过了 36

年的发展历程，三十余载的辛勤耕耘，使行业经历了从无到有，由小到大。作为传统服务业，十年

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前，行业的集中度较低、盈利水平有限，与资本市场关联较小；近年来，物业管理行业逐步成为新

经济的重要增长点和提高居民生活品质的重要载体，伴随彩生活第一次叩响资本市场的大门，行业

首次受到社会和资本市场的关注。此后，物业服务企业在资本市场日益受到重视，越来越多企业相

继在香港主板及新三板成功上市（挂牌），行业价值开始凸显。

l香港主板已有 5 家上市公司，新三板 49 家企业挂牌

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自 2014 年以来，彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务五家企业陆续成功在香港上市，同时，浦江物业也已提交申请，有望成为第六家登陆企业。而作为多层次资本市场的重要组成部分，新三板已成为另一股重要的资本推动力，由于审核时间短、无盈利指标要求、资产要求低，挂牌难度相对较小，且一定时间后可谋求转板等因素影响，引来大批企业抢滩登陆。截止 2017

年 6 月 1 日，已有 49 家物业服务企业在新三板上市，其中，2015 年挂牌企业 14 家，2016 年增加 23

家，2017 年再添新军 12 家。

l国内 A 股物业服务企业 IPO 进入倒计时阶段

国内 A 股市场，目前碧桂园物业、南都物业两家企业都已提交申请，正处于审核排队阶段。根

据碧桂园物业、南都物业招股说明书，近年来，两家企业的规模扩张速度加快，2013 年至 2016 年，

碧桂园物业管理面积年均复合增长率达到 60.12%；南都物业过去四年管理面积不断增长，到 2016 年

底，达到 4000 万平方米，较 2013 年增长 105.4%。

根据证监会官网显示，截至 2017 年 5 月 25 日，南都物业 IPO 排在 159 位，排名上升 10 位，审

核状态为“已反馈”，已参加抽查抽签或现场检查；碧桂园物业的审核状态为“已反馈”，排名为 169

位，较 5 月 12 日公布的排名上升了 56 位，按照这一速度推算，2017-2018 年 A 股市场有望迎来首

家上市物业服务企业。

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五家港交所上市企业在资本市场的表现不尽相同，部分企业表现抢眼，股价一路上涨，市值飞

速增长，印证了资本市场的高度认可。根据 2017 年 6 月 1 日收盘数据，五家上市企业中，绿城服务

市值最高，达 102.22 亿港元，优势明显，是其他四家企业市值的 2-20 倍，与上市首日相比涨幅也最

高，达 67.25%；同为高端定位的中海物业市值涨幅仅次于绿城服务，为 30.19%；作为行业第一股的

彩生活过去三年表现不俗，市值最高曾攀升到 124.69 亿港元。

l融资方式更多元，融资总额超 30 亿元

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物业服务企业通过登陆资本市场，可以做大整体市值，开辟多元融资渠道，提高融资能力，为

进行产业链横向和纵向延伸提供资金保障，进而促进企业融合发展、做大做强。过去三年，除中海

物业以外的四家港股上市企业通过 IPO 募集资金净额达人民币 22.60 亿元，其中绿城服务 2016 年首

发募集资金净额 12.66 亿人民币，扩张基础更加稳固。同时，上市企业通过发行债券等直接筹资方式

储备资金。2016 年，彩生活通过发行公司债和资产抵押债券，融资额度共计达 6.73 亿元，为跨越式发展提供了充足的动力。

根据彩生活、中奥到家、绿城服务等企业年报披露信息，IPO 募集的资金目前主要用于收购其他物业服务企业、社区硬件升级、社区平台建设以及企业日常运营等方面。截止到 2016 年 12 月 31 日，彩生活上市募集的资金已使用超过 85%，其中 60%用于并购地区物业服务企业，其余部分用作

购买硬件设备、投资信息科技软件及集团营销活动等。中奥到家也将募集资金的一半用作收购东方

海港工程管理有限公司和浙江永成物业管理有限公司，约 25%的资金用作社区平台发展，以及少部分用于培训及招聘计划。

新三板上市物业服务企业目前主要采取的融资手段是定向增发，挂牌物业服务企业已陆续展开

融资动作，截止 2017 年 5 月 18 日，共有 18 家企业发布定向增发方案，涉及融资规模达 5.54 亿元。

从资金用途来看，企业获取大规模的资金主要用于社区服务平台搭建、增值服务开展、并购活动、

信息化建设以及规模扩张等途径，为战略转型和创新提供良好的资金条件。

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近年来，物业费 ABS 热度持续提升，以物业费作为基础资产，通过证券化的方式盘活物业费收

入，为物业服务企业开辟了一条新的融资渠道。自“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”成

功发行后，多家物业服务企业纷纷试水此类融资模式，截至目前，共有超过 20 单物业费资产证券化

产品问世，累计发行金额逾 200 亿元。物业费资产证券化的融资方式在融资规模、融资期限、用途

方面都具有非常明显的优势，通过物业收入收益权的“放大”，物业服务企业实现了较低成本融资，

不仅有效保障了物业服务企业的现金流，也可助力企业后续能提供更好的服务，实现长期稳健发展。

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3.展望物业服务百强企业未来十年

3.1 行业集中度持续提升，企业规模分化加剧，发展路径出现差异

未来十年，随着中国房地产市场的持续发展，物业管理市场将有超过 100 亿平方米的管理面积

空间等待百强企业开拓，行业集中度会进一步扩大。基于未来巨大的市场容量，不同企业规模出现

明显分化，其各自发展路径也将会不同：企业只有根据自己的具体情况，在规模化扩张做大与深耕

细分市场做专业之间合理选择，才能赢得更多的发展空间。

l企业规模持续扩张，行业集中度大幅提升

截止 2016 年底，百强企业市场占有率已达 29.44%，如果按照 2016 年百强企业管理面积均值的

增长率 15.40%推算，未来十年，百强企业在管项目总建筑面积将达到 228.27 亿平方米，按照 2012

年至 2016 年全国物业管理面积的年均复合增长率 6.24%来推算，2026 年全国物业管理面积将达到

339.05 亿平方米，未来十年百强市场占有率预计将突破 67%。

l企业发展路径差异化：大型企业强者愈强，中型企业创新求变，小型企业另觅出路

伴随未来物业管理行业集中度进一步提升，企业规模分化，行业内将出现部分航母级企业，成

为行业的主导和领袖。而规模分化带来的将是企业发展路径的差异化趋势明显：大型企业凭借雄厚

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资金实力、深厚品牌积淀、强大资源整合能力、先进技术和灵活高效的社区运营能力，持续扩大管

理规模，不断挖掘市场价值，提升企业效益，强者愈强态势进一步凸显；中型企业将更加注重与时

俱进、开拓创新，探寻新业务、发展新模式，加速规模扩张，提升盈利能力；对小型企业而言，保有

专属服务领域（如商办物业、医院学校物业、公众物业等非住宅物业管理），或发掘并强化自身服务

特色（如涉外管理特色等），才能在行业快速更迭、洗牌大潮中站有一席之地；此外，积极利用资本

市场，为企业的长远发展铺路也不失为一种好的发展路径。

3.2 物业服务实现新“四化”：服务标准化、技术现代化、业务多元化、人

才专业化

未来十年，物业服务企业将顺应新形势，借助新理念和新思维，对传统的、粗放的、手工式的

服务进行升级和改造，利用科技化、信息化、人工智能等高新技术将简单密集型劳动输出转变为针

对不同业主需求的集约型现代物业服务模式，提升服务效率和质量的同时更加注重业主的多元化需

求，不断加强人才队伍储备，实现物业管理“服务标准化、技术现代化、业务多元化、人才专业化”。

l部分企业加速转型，更多企业以服务升级赢得尊重

随着我国物业管理行业创新快速发展，物业服务企业加速转型升级，逐渐由传统物业服务的提

供者转变为现代服务的集成供应商，将传统物业服务如保洁、绿化、秩序维护等基础性服务以及其

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中国物业服务百强企业十年发展报告

他专项服务外包给更专业化的公司，实现精细化、专业化分工，并以“管家式服务”为目标，在不

断满足业主更多更高层次需求的基础上，持续提升物业服务品质，从而赢得业主更多信赖和尊重。

“物业管家”服务强调“专属”的特性优势，是以客户需求为导向的物业管理与服务的深化，以一体

化高效服务模式，为业主带来安全、尊贵、专属和细致感。在这种服务价值引导下，以运用科技手

段提供标准化服务的“私人管家”模式将成为未来十年物业服务的新趋势，服务边界将会被打破，

物业服务企业接管业主更多的生活服务需求，配以细分、完善的专业外包服务，为业主提供创造更

多价值。

l物业服务未来将实现服务标准化、技术现代化、业务多元化和人才专业化

未来十年，物业服务企业将进一步完善标准化运作流程，大力提升服务品质，使物业服务产品以统一、标准的形式“打包输出”，进一步推进物业管理标准化、规范化进程。在“服务标准化”的基础上，人工智能、虚拟现实等新技术将更广泛地应用在物业管理和服务中，智能门禁系统、智能楼控系统、能源管理系统以及巡逻机器人、配送机器人、咨询机器人等人工智能产品将会逐步代替人工操作，降本增效的同时实现“技术现代化”。

此外，物业服务企业利用现代化的技术进一步搭建社区综合服务平台，为业主定制社区金融、房屋经纪、社区商业、家政、养老等等个性化、多元化的延伸服务，实现业务多元化。在行业科技含量不断提升、业务多元化的发展需求的引导下，物业服务企业将会进一步加快人才队伍建设，储备和积累更多具备信息化、智能化管理能力的高素质人才，实现“人才专业化”趋势。

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3.3 上市企业逾百家，总市值有望突破万亿

随着物业管理行业飞速发展以及与资本市场的融合进一步深化，越来越多优秀企业将顺势登陆

资本市场，以资本力量驱动企业快速发展。未来十年，上市物业服务企业将超过百家，总市值有望

突破一万亿，行业在资本市场的发展前景可期，更多物业服务企业借助资本市场实现腾飞。

未来十年，将有 100 多家主板上市的物业服务企业。首先，物业服务企业自身 IPO 上市数量在

未来十年将超过 50 家：从主板市场来看，过去短短三年内，港股主板物业服务企业已有 5 家，而据

了解，目前已经在筹备上市和正在酝酿上市计划的企业数量超过 15 家，考虑到香港主板排期时间只

需要半年到一年，初步估计，未来十年香港主板上市物业服务企业数量至少会达到 20 余家；国内 A

股市场方面，目前碧桂园物业、南都物业 2 家企业已经处于 IPO 倒计时阶段，倘若两家企业能顺利

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中国物业服务百强企业十年发展报告

上市，其带来的高估值和示范效应将会引来更多追随者，未来十年 A 股市场直接上市的物业服务企

业将超过 15 家；此外，新三板扩容速度不断加快，而大部分新三板挂牌企业均有转板的计划，未来

会有 15-20 家企业由新三板转到主板。

其次，房地产上市公司转型为物业服务企业的将超过 40 家。存量时代,服务更有价值。房地产

企业注重向服务和营运方面转型，房地产企业本身有自己开发的物业，且部分企业拥有下属的物业服务企业，因此在转型做资产管理和物业服务业务时具有天然的优势。目前房地产上市公司超过 200 家，预估未来十年，转型做物业服务的房地产上市公司比例将为 20%，超过 40 家。

另外，通过借壳上市的物业服务企业将超过 10 家。目前，沪深市场被 ST 的企业数量超过 70

家，物业服务企业可以通过购买这些被 ST 的企业或者利润较低的企业来实现上市，我们估计未来十

年通过借壳上市的物业服务企业数量将超过 10 家。综合估计，未来十年，上市物业服务企业总数将

超 100 家。

上市物业服务企业总市值有望突破一万亿。从目前已上市物业服务企业的市值表现来看，目前

港股主板 5 家上市企业的平均市值为 44.0 亿港元，其中绿城服务的市值达到 114 亿港元（2017 年 6

月 12 日收盘数据）。在港上市物业服务企业平均市盈率为 24.1，考虑到资本市场环境变化以及沪深股市与港股的差异，我们按照平均市盈率 30 估算；同时，结合百强企业 2016 年净利润均值为 4578.98

万元，过去十年净利润复合增速为 25.10%，而谋求上市的物业服务企业必将加快发展步伐，按照未

来净利润增速 22%保守进行估算，未来十年后，百强企业的净利润均值将达到 3.34 亿元，按此计算，

未来十年上市物业服务企业总市值将达到 10034 亿元，优秀的物业服务企业将借助资本市场提速换

挡，扬帆远航。

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