台州市物业管理实施办法最新修订案形成

本报记者谷尚辉 章 浩

 

　　住宅小区是市民生活的基本场所，也是城市管理的重要组成部分。随着我市城市化进程的不断加快，小区物业管理在城市管理中的影响日渐突出。

 

　　绿化带变成了菜地，公共设施缺胳膊少腿，楼道里杂物随意堆放，小区内车辆乱停放，诸如此类的问题，小区居民们常常是一头雾水，不知道该向谁反映。而这时，不具备政府管理职能的物业服务企业往往成为居民发泄不满的直接对象。

 

　　“这是由于物业管理方面的职责分工不明，业委会的作用没能发挥等诸多因素造成。”市综合行政执法局机动大队物业管理负责人周文说，加强物业管理，落实和强化政府公共管理是大势所趋。

 

　　我市已开展《台州市物业管理实施办法》修订工作

 

　　为完善城市治理体系，提高城市治理能力，2010年8月1日，《台州市物业管理实施办法》正式开始实施。

 

　　近年来，随着房地产市场的迅速发展和居民对生活品质要求的日益提高，该办法已无法适应当前形势，暴露出体制不顺畅、管理力量薄弱、市场不规范、行业发展滞后、取向不一致、各方矛盾凸显等一系列问题。

 

　　去年4月，市综合行政执法局成立《台州市物业管理实施办法》（以下简称办法）修订工作领导小组，制订了工作方案，启动了办法修订工作，目前已形成办法送审稿。

 

　　“我们收集了168条意见建议，分为物业费收缴、服务企业生存环境、专项维修资金使用、房屋质量安全、业委会成立运行、小区水电损耗等六大类型。”周文说，修订小组还赴宁波、深圳、南通等先进城市考察学习，借鉴其先进管理经验及立法经验，在此基础上形成了全市物业管理现状调研报告。

 

　　修订小组总结了前期调研成果，结合日常管理工作，以问题为导向，全面归纳总结办法实施以来存在的共性问题，借鉴国内先进城市物业管理立法经验，6月上旬完成办法初稿后，修订小组多次对初稿进行论证，数易其稿，最终形成办法修订稿（草案）。

 

　　去年10月，该局还启动《台州市普通住宅小区物业服务等级标准》《台州市住宅小区物业考核办法》《台州市物业服务企业信用评定标准》等一系列物业服务企业考评制度的起草工作，目前均已形成送审稿。

 

　　物业管理工作拟纳入政府城市综合治理工作体系

 

　　“物业管理是社区管理的基本单元，也是城市管理的重要组成部分，更是社会治理的基础。”周文说，此次修订，他们拟将物业管理工作纳入政府城市综合治理工作体系，加大对物业行业的扶持，积极推进物业管理产业化、专业化、社会化、市场化进程，促进行业健康发展。

 

　　业主是小区的主人，业主参与小区的管理责无旁贷。但目前全市物业小区业委会成立率仅约50%，其中真正运行并发挥作用的仅占其中的20%。

 

　　“所以属地管理落实与否是我市物业管理成败的关键。”周文说，为此他们在办法修订稿里增加了属地管理责任这项内容，尝试探索开展这项工作。也就是说，使街道（镇）成为物业管理的“定海神针”。积极发挥社区居民委员会在物业管理中的作用，支持和指导业主成立业主大会、业主委员会和依法履行自治管理职责，参与对物业服务企业的监管工作，协调物业服务企业、业主委员会和业主之间的关系。

 

　　在小区管理过程中，业委会扮演的角色也至关重要。因此，业委会成员的入选条件也成为此次办法修订的讨论内容，比如业委会等业主组织及其成员不得侵占、挪用业主共有财物；不得非法索取或者收受财物、报酬；不得阻挠、抗拒业主组织行使职权等。

 

　　业委会成员还应当履行及时交纳物业服务费用、公共水电分摊费用和汽车停放费用等义务，不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用的行为。

 

　　“我们还商议形成一种物业管理委员会制度，这可能会是此次办法修订的一个亮点。”周文说，在某些满足条件的物业小区选举产生业主委员会之前，或者无法成立业主委员会的，由物业管理委员会代为履行业主委员会职责。物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责，并与业主大会办理移交手续后解散。

 

　　周文认为，这摒弃了原办法的物业管理联席会议制度，可以填补物业小区在房屋出售并交付使用后到业主委员会成立这段前期物业缺乏监督的空白期，改变业委会无法成立导致小区物业长期处于无序状态，并指导推动业委会的成立。

 

　　除此之外，办法修订稿在建立物业服务信息平台、物业服务企业信息公开、建立业主小组制度、物业管理征信、专营单位禁止性要求等容易形成物业管理矛盾的方面，都有内容上的修改和增加。