＂党建引领＂被确立为物业管理首要原则 《安徽省物业管理条例》(修订版)日前发布

12月5日，安徽省社区服务业协会召开新修订《安徽省物业管理条例》学习研讨会，行业组织、业内专家、物业企业、媒体代表就新版条例进行了专题学习。修订版条例共7章107条，较原条例修改幅度达85.6%，条例修订将“党建引领”作为物业管理的首要原则，明确了党组织在社区治理和物业管理中的核心地位。修订《安徽省物业管理条例》将于2026年3月1日正式施行。

会上，程纯洁会长带领全体与会人员系统学习了新修订的《安徽省物业管理条例》的相关内容。重点围绕新《条例》在完善物业管理机制、强化业主自治能力、规范物业服务行为、创新监督管理方式等四个方面的修订内容进行了深入学习。并就贯彻落实工作提出三点要求：一是要深化认识，准确把握《条例》修订的核心要义和重点内容。二是要贯彻落实，结合工作实际，将《条例》精神转化为推动行业高质量发展的具体举措，不断提升物业管理服务水平。三是要加强宣传引导。要求物业管理相关会员单位积极开展形式多样的学习宣传活动，确保《条例》精神传达到位、理解到位、落实到位。

此次条例修订不仅强化政府指导监督、完善矛盾纠纷调解机制、推动业主自治、规范物业服务行为与市场秩序，关注民生热点与新技术应用。同时，新版条例对行业内存在的争议问题做出了明确规定，如空置房物业费交纳、车位车库管理、人防车位权属与收益、经营收益的归属、业主共同决定的表决比例、专项维修资金使用、应急物业管理等，引发社会关注。与会人员认为此举将进一步明确相关主体权责和服务管理实施路径，推动全省物业管理迈入法治化、精细化新阶段。对提升物业服务质量、维护业主合法权益、促进社区和谐稳定具有重要意义。

敲黑板，划重点。学习研讨会上，与会人员围绕新修订《安徽省物业管理条例》新增条款、重点条款以及亮点做了比较、分析和总结。

一、 值得宣传和肯定的重点亮点

（一）坚持和加强党的全面领导：

旧版情况：党建引领、业主自治、专业服务与依法监管相结合，未明确党建引领的具体路径和权责。

新条例条款：第三条、第四条（新增）

核心变化：1.原则明确：第三条将“党建引领”作为物业管理的首要原则。

2.机制创新：第四条提出建立健全“中国共产党基层组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业等协调运行机制”，明确了党组织在社区治理和物业管理中的核心地位。

（二）强化政府指导监督职责：

旧版情况：未提及县级以上人民政府对物业的领导作用以及物业管理行政主管部门对物业承接查验的监督指导，未赋予街道乡镇职责。

新条例条款：第五条（新增）、第六条、第七条

核心变化：1、强化政府职责：第五条新增“县级以上人民政府加强对物业管理的领导，推动规范化。

2.物业行政主管门：第六条职责新增“指导监督物业承接查验”“建立信用管理制度”“加强专业人才队伍建设”。

3.街镇赋权：第七条详细规定了街道办事处（乡镇人民政府）在指导成立业委会、监督工作、协调纠纷、监督交接等方面的具体职责，并明确要求配备机构人员与经费。

4.居（村）民委员会作用提升：第七条第三款明确居（村）民委员会需“指导和协助设立业主大会和选举业主委员会，协助指导和监督业主大会和业主委员会依法履行职责”，赋予其更具体的指导和监督角色。

（三）完善矛盾纠纷调解机制：

旧版情况：无“物业服务纠纷人民调解委员会”机制

新条例条款：第七十八条（新增）

核心变化：纠纷调解方式多元化：第七十八条新增“物业服务纠纷人民调解委员会”机制，依法设立物业纠纷人民调解委员会，及时化解物业管理矛盾纠纷。

（四）推动业主自治规范化与透明化：

旧版情况：未明确业主共有资金的归集、管理和使用的决定权，业主委员会行为约束不清。

新条例条款：第十六条、第十七条、第十八条、第十九条、第二

十五条（新增）、第二十六条、第二十七条、第三十条、第三十一条（新增）、第三十六条（新增）。

核心变化：1.细化业主大会/业委会运作：对首次业主大会筹备（第十六至十八条）、业主共同决定事项及表决比例（第十九条）、业委会选举与职责（第二十六、二十七条）、业委会成员行为规范（第三十一条）等进行了详细规定。

2.引入监督机制：第二十条提出业主大会可以设立“业主监事会或独立监事”，加强对业委会工作的内部监督。

3.强化财务公开：第二十四条、第二十八条、第三十六条等条款要求业主大会、业委会对工作经费、共有资金、专项维修资金等建立规范财务制度并定期公示，接受业主监督。

4.规范换届与交接：第三十条规定了业委会换届选举及新旧业委会、离任成员的资料财物移交程序，明确了街道的督促责任。

5.业委会主任离任审计：第三十六条新增“业主委员会主任离任审计”“审计结果公告”。

（五）规范物业服务行为与市场秩序：

旧版情况：对物业服务行为规范模糊，交接义务不清晰，易出现服务真空。

新条例条款：第五十条、第五十八条（新增）、第五十九条、第六十条（新增）、第六十四条、第六十五条、第七十三条（新增）、第七十六条、第一百一十一条（新增）。

核心变化：1.明确物业服务企业禁止行为：第五十九条详细列出了物业服务企业禁止行为，如挪用共有资金、强制生物识别等。第七十三条，禁止“停止供电、供水、供热、供燃气或限制电梯使用”催交物业费。

2.强制信息公开：第六十条要求物业服务企业公示营业执照、服

务内容、收费标准、共有资金使用、物业费收支等多项信息，并规定了公开频率和期限。

3.规范项目承接与退出：第五十条明确承接查验需邀请业主代表、主管部门参与，需备案并告知业主，以及违规责任；第六十四条、第六十五条详细规定了物业服务合同终止、企业退出的程序、移交内容及应急管理机制，解决“退管难”问题。

4.建立信用管理体系：第七十六条、第一百一十一条提出建立物业服务企业及从业人员信用管理制度，实施失信联合惩戒。

5.鼓励物业服务企业积极融入社区服务：第五十八条新增“物业服务企业可以为业主提供助老、托幼、家政保洁、维修、代购、车辆租借、宠物代管等个性化服务。”鼓励物业企业向社区养老、托幼、家政、助餐等领域延伸，满足居民多样化多层次的居住生活需求。

（六）关注民生热点与新技术应用：

旧版情况：未对“充电设施建设、使用、安全管理”专章内容等进行规定。

新条例条款：第九条（新增）、第二十二条、第八十八条（新增）、第八十九条（新增）、第九十条（新增）、第九十六条（新增）。

核心变化：1.充电设施建设与管理：第八十八条至第九十条对新建小区配建充电设施、既有小区加装充电设施的申请流程、各方责任（业主、物业、供电企业、运营企业）、安全管理等作出系统规定。

2.专项维修资金应急使用：第九十六条明确了电梯故障、消防设施损坏、外墙严重渗漏等紧急情况下，使用专项维修资金的快速通道和监管要求。

3.推动智慧物业：第九条要求建设“智慧物业管理公共服务平台”，推动信息归集和智慧服务；第二十二条鼓励采用电子投票系统进行业主表决。

二、对行业内存在争议问题的明确规定

（一）空置房物业费交纳问题：

明确立场：在审议结果的报告中明确指出，根据《民法典》精神，全国人大常委会法工委已通过案例明确，地方性法规不宜直接规定业主未实际入住可减免物业费。条例未设置空置房物业费减免条款，第七十二条对空置房物业费缴纳问题进行明确规定。实践中应以物业服务合同约定为准，无约定则业主不得以未接受服务为由拒交（第七十三条呼应此原则）。

第七十二条  已交付业主的物业，物业费由业主承担；未交付业主的或者已竣工但尚未售出的物业，物业费由建设单位承担。物业转让或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业费。

（二）车位、车库管理问题：

第八十六条  第一款 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的，应当首先满足本区域内业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

第八十六条  第三款 建设单位未出售或者未附赠的车位、车库信息应当公开；业主要求承租的，建设单位不得拒绝。

第一百零九条  违反本条例第八十六条第三款规定，建设单位拒绝出租车位、车库的，由县级人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，给予通报批评。

（三）人防车位权属与收益：

权属与使用明确：第九十二条明确规定，物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠。其收益用于保障人防工程维护和停车管理支出。

第九十二条  物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠。

人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金，应当保障该人民防空工程的维护管理和停车管理的必要支出。

（四）利用业主共有部分经营收益的归属：

权属清晰：第四十六条（前期物业期间）、第九十一条（业委会成立后）均明确规定，利用物业共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，收益属于业主共有。并要求纳入业主共有资金账户管理。

（五）业主共同决定的表决比例：

与民法典衔接：第十九条完全采纳了《民法典》第二百七十八条关于业主共同决定事项的表决比例规定，明确了“双三分之二”参与和“双过半数”或“双四分之三”同意的具体规则，解决了实践中表决门槛的争议。

（六）物业服务企业交接纠纷：

退出程序与责任明确：第六十五条、第六十六条详细规定了合同终止后物业服务企业的退出义务、移交内容、不得阻挠新企业进场等，并明确了业委会、街道、主管部门的协调监管职责以及司法救济途径，旨在解决“老物业不走，新物业进不来”的难题。

（七）专项维修资金使用难：

设立应急使用程序：第九十六条针对电梯故障、消防隐患、严重渗漏等紧急情况，设立了快速申请、审核（2个工作日内核实）、公示的应急使用程序，并明确了主管部门的监管责任，突破了常规使用的表决难题。

（八）应急物业管理问题：

应急物业管理程序明确：应急物业管理由业主委员会申请，街道办事处（乡镇人民政府）处理，费用由业主承担。

第六十七条  物业服务企业退出物业项目时，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，经业主委员会申请，街道办事处（乡镇人民政府）应当进行应急管理。居（村）民委员会可以在街道办事处（乡镇人民政府）指导和监督下，根据应急管理的需要负责组织基本保洁、秩序维护、电梯运行等服务，费用由业主承担。

（九）物业服务费收取方式问题：

明确：物业服务收费采用包干制或者酬金制等形式。

第七十条  物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当对物业服务各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。