香港物业管理模式的特点及启示

按物业性质分类管理香港物业可分为公共屋村、居屋苑、私人楼宇、写字楼、商业楼宇及临时房屋等。

　　公共屋村也称“公屋”或“廉租屋”。它由香港当局出资，香港房屋委员会主持营建，用于出租给居港年以上的低收入家庭。公共屋村由香港房屋署下设的办事处管理。鉴于众多“夹心阶层(中等收入者)”居民既不符合申请“廉租屋”的条件，又无力购买私人楼宇的实际，香港实施了“居者有其屋”计划。就是由当局无偿供地，房屋委员会或房屋协会建造，用于出售给中等收入者，这类成套住宅楼群称为居屋苑。其管理分为两类：无私人开发商参建的居屋苑，由房屋署承担居屋交付使用后至年的管理责任，所有业主必须缴纳管理费，承担保养、修缮等开支。管理期满后，可聘请私人物业管理公司代理。有私人开发商参建的居屋苑，由开发商自行组建或聘请的物业管理公司负责楼宇的日常管理。但开发商必须向房屋署缴纳年保修期的保证金，同时提交一份银行保证书，作为年内妥善管理与维修的保证。

　　公共屋村和居屋的管理由政府部门的下属机构执行，它们不对住户进行干预，而着重于协调房管者和住户之间的关系，促进管理效果的提高，并注意调动住户的积极性。一些房管处将管理权移交物业管理公司后，为充分发挥业主的作用，把对物业管理的监督权全部交由业主，由业主自行解决。

　　香港政府对私人楼宇的管理方针是尊重私有权和“大厦自治”，务求业主主动管理自己的楼宇。临时房屋区由政府下属的物业机构管理。

　　管理法规全面、详尽，法治观念导向明确香港物业管理方面的法规内容全面、详细，明确了开发商、管理公司、业主、租户各自的权利、义务和责任，可操作性强，执行严格，充分体现了市场经济是法治经济这一重要原则。

　　强调居屋即是社区，管理即是服务港岛市区通厌，新的大型物业远离市区，在营建阶段和管理阶段都十分重视物业各类配套设施的完善，使居民日常生活所需以及儿童游乐、上学可完全不出屋村。屋村是一个完整的社区，外出交通也十分便利。香港的物业管理成功之处还在于它确立了物业管理的方针是为业主服务，能始终围绕如何才能更有效地为业主服务这个中心开展工作。

　　专业服务社会化程度高香港的私人楼宇和公共屋村的管理机构组成人员少而精，所有专业性工作全部以合同形式发包给专业公司或承包商。物业管理人员的主要工作是按合同进行协调与监督管理，除需要少量日常维修人员外，不配备专业技术人员，需要时向社会招标即可，因为香港专业服务社会化程度很高，物业管理机构人少、管理开支少、工作效率高。

　　重视物业管理人员素质的提高香港有多家大专院校开设了物业管理课程，许多大学毕业生加入物业管理行业。各物业管理公司非常重视物业管理人员的培训。在专业知识培训方面，坚持理论与实践相结合，既要掌握管理的基本知识，又要熟悉各项管理程序，促进物业管理人员不断提高管理能力。同时，重视职员的职业道德教育，提倡“一生功业在房署”，鼓励为公共房屋事业做贡献。通过严格实施员工培训制度，使管理人员树立正确的服务思想，精通业务，提高工作效率。香港的培训制度对物业管理工作起到了积极的推进作用。