物业纠纷的问题的特点、对策与建议

随着人们法律意识的不断增强和物业服务市场竞争愈发激烈，业主与物业公司间的纠纷也日益增多，群体性物业服务合同纠纷案件也时有发生。福田法院近三年受理该类案件均为百宗以上，2015年194宗，2016年192宗，2017年1-5月已受理154宗。群体性物业服务合同纠纷多为系列案，涉及人数众多、处理纠纷时间长、当事人之间矛盾激烈，极易引发群体性冲突。因此，对物业纠纷特别是群体性物业纠纷应予高度重视并加强司法应对。

 

　　物业纠纷的问题和特点

 

　　1.多因物业管理服务不规范引发纠纷

 

　　涉案纠纷中物业管理公司多存在管理漏洞，导致业主认为支付的费用和享受的物业服务质量不相匹配。包括无门禁、无保安巡逻、部分摄像头无法使用等安全保障问题；外墙渗水、雨棚破损等日常设施维护问题；车辆随意停放、垃圾随意堆放等生活秩序维护问题；房屋改造加建、车库改变用途、转委托其他物业公司、强行锁门驱赶租户等严重侵害业主权益的行为。

 

　　2.物业管理中存在限制业主的选择权、超标准收费的行为

 

　　如以统一管理或小区美观为由，限定业主只能接受其指定的经营者提供的商品或服务，如在小区装修或公共区域整修改建中限定只能购买特定经营者的装修服务或特定品牌的装修材料等，不仅扰乱了正常的市场经济秩序，还限制和剥夺了业主接受服务的选择权。

 

　　3.物业管理经费的使用、经营收益不公开、不透明

 

　　如维修本体基金的使用情况、因物业管理产生的费用支出情况、小区投入广告的收益情况，相关事项未得到充分有效地公开，引发业主的疑虑和不信任。

 

　　4.业主大会维权依法规范不足

 

　　业主采取召开业主大会更换原物业公司的方式维权时，公开渠道不足，引发业主对业主大会的召开程序、业主投票的效力以及物业管理公司的招标决议的效力的质疑，同时业主大会召开及投票过程未保留相关证据，其真实合法性在案件审理中难以确认，存在因证据不足，业主大会决议被撤销的风险。

 

　　5.易引起业主拒交物业费的物业服务合同纠纷

 

　　业主在签订物业服务合同时常处于被动地位，难有发言权、修改权，一旦发生纠纷，维权手段很单一，大多都是靠拒交物业费来对抗，由此引发物业公司要求业主支付拖欠的物业管理费的物业服务合同纠纷案件，致使该类群体性纠纷的矛盾越发激化。

 

　　物业纠纷使不少城市的小区管理陷入两难:物业公司因收费困难,难以为继；小区业主则由于物业服务质量差,对物业公司不满意。最后造成“收费率低、服务差——服务差、业主不愿缴费——收费率更低、服务更差”的恶性循环。

 

　　为妥善处理物业纠纷特别是群体性物业服务纠纷，建议整治与指导并重，处罚与规范结合。下面看看具体有什么措施。

 

　　对策与建议

 

　　1

 

　　加强行政指导，强化信息化手段运用

 

　　针对物业公司的上述不规范市场行为，市场监管部门履行市场监管职责，在日常监管中加强对物业公司的普法宣传教育，对发现物业公司有违法苗头或轻微违法行为的，通过行政指导等手段积极进行教育规范，引导其合法经营。

 

　　推进物业监管综合信息系统建设，实现业主委员会备案等业务办理标准统一，加强对业主组织的行政指导和监管，推进业主大会、业主委员会规范运作；借助信息化的管理系统，提高对物业企业经营行为的信息化管理水平，确保监管不缺位。

 

　　2

 

　　促进物业管理诚信体系建设

 

　　将物业管理信息纳入征信系统，对业主无正当理由，严重拖欠物业管理费，纳入征信平台；对存在违规、违法经营、商业贿赂行为的物业管理公司，进行公示，督促其诚信经营、诚信管理，在制度层面建立公平的竞争机制、交易机制、评价机制和约束机制，压缩不诚信企业的生产空间，使物业管理行业步入诚信经营的良性轨道。

 

　　3

 

　　加大对物业管理行为的公开力度

 

　　落实物业服务事项公开公示制度，利用传统张贴和现代信息化手段结合的方式，主动向业主广泛公开、公示财务物业维修基金的使用、项目收支情况报告及维修服务履行等物业管理事项，主动接受审计，公开财务收支状况。加强小区公共事务服务平台、物业管理信息化服务平台建设和推广使用，让业主参与公共事务表决更简单、方便、快捷，及时采集业主评价。

 

　　4

 

　　联合监督管理，形成执法合力

 

　　建议住建、物价、公安等部门相关部门加强沟通、联络、协作、配合，建立信息共享、案件移送等机制，形成执法合力。加大对物业公司严重损害业主利益行为的查处力度，对可能存在利益关系往来、商业贿赂行为的进行深入调查，涉嫌构成犯罪的应依法移送司法机关。

 

　　5

 

　　完善物业管理立法，明确权责边界

 

　　增加业主对物业管理自治模式的相关规定，明确业主大会的法律地位，进一步明确民政、住建、街道和司法部门在物业管理中的角色定位，严格审核业主大会的章程及其运作细则（包含会议制度、档案制度、公章使用制度、公示和回复制度、选举制度等），提高业主的自治意识和自治能力。