浦东新区物业管理宣传周启动

文明居住有公约、管理服务有契约、物业交费按合约、市场主体要履约住宅小区咋管好、综合治理是法宝、齐抓共管就是好、业主自管是首要业主行为要文明、物业服务要尽心、业委运作重民意、居委督导铸合力

 

　　作为业主，你每天都需要与物业打交道。物业员工每天打扫小区道路，维护小区公共秩序，默默巡查房屋设施运行状况……面对这个“大管家”，你或许需要知道，怎么评判物业服务的好或不好。

 

　　作为业主，你可能时常与业委会、居委会打交道。这时，你或许需要知道，业委会有哪些主要工作职责，有什么基本要求，居委会又将发挥什么督导作用。

 

　　作为业主，你可能还听说了最近几年开展的住宅小区综合治理。这又是怎么回事，会给你带来哪些利好？

 

　　5月22至28日，“浦东新区物业管理宣传周”活动启动，目的就是进一步加强住宅小区综合治理，强化居民物业管理意识，规范物业服务企业经营行为，营造全社会关心、理解、支持住宅小区综合治理和物业管理的良好氛围。

 

　　我们真心期待，“浦东物业，我参与、我奉献、我分享”成为更多人的共识。

 

　　我们更加期待，关注、理解、支持住宅小区综合治理和物业管理成为你的习惯。

 

　　因为，我的小区我的家，同创共建家更佳。

 

　　数据看利好

 

　　住宅小区综合治理，核心的基本要义就是大家齐抓共管，共同努力。下面这些数据将会利好于广大业主的生活。

 

　　2017年浦东住宅小区综合治理量化指标（摘要）

 

　　●将相关部门行政处理的居住领域违法违规行为信息100%纳入本市公共信用信息服务平台。

 

　　●完成列入市级财力补贴的三类旧住房综合改造（保障性安居工程）3200户、25万平方米；结合本区实际情况，自筹资金完成100万平方米老旧住宅小区修缮改造工程。

 

　　●落实综合统筹推进住宅小区设施设备改造工程工作，符合条件的小区100%落实统筹推进改造。

 

　　●完成6个老旧住宅小区消防设施增设或改造任务。

 

　　●完成1100万平方米二次供水设施改造，已完成改造的400个小区全部由供水企业管水到表。

 

　　●完成1996年以前竣工交付的81个商品住宅小区的住宅专项维修资金补贴资金划转工作。

 

　　●完成7.4万户住宅的水电气三表集抄改造工作。

 

　　●在现有基础上，新增完成158个既有住宅小区电动自行车充电设施建设。

 

　　●对存在严重安全使用隐患的80台老旧住宅电梯组织实施维修、改造和更新。

 

　　●继续推进实施“光明工程”，全年完成7.2万户电力计量表前设施改造。

 

　　●物业管理专业社会中介组织参与住宅小区综合管理事务覆盖面达到100%。

 

　　●辖区内符合成立条件的住宅小区，业主委员会组建率达到91%。

 

　　●辖区内住宅小区已成立业主委员会的，通过强化指导监督，使其规范运作率保持80%以上。

 

　　●符合条件的业主委员会中85%以上成立党的工作小组。

 

　　●符合居委会成员兼任业主委员会成员条件的居委会、业主委员会90%开展试点。

 

　　●对本地区所有居委会相关人员、业主委员会成员进行100%轮训。

 

　　●试点推行业主自行管理模式，试点小区占本区5万平方米以下符合条件的住宅小区总量的50%。

 

　　●规范物业服务企业经营行为，重点检查四查制度、维修资金管理制度、公共收益管理制度执行情况，检查率100%。

 

　　●新增群租及时整治率不低于95%，无群租小区累计挂牌数不低于住宅小区数的30%。

 

　　（以上指标摘自市住宅小区综合管理联席会议与浦东新区住宅小区综合管理联席会议签订的《2017年住宅小区综合治理工作目标责任书》）

 

　　业主文明居住行为规范

 

　　业主的文明行为，是住宅小区管好的基础和前提，也是物业管理的重要支撑。文明于心，才可文明于行。您若文明，花香自来。

 

　　违法建筑不搭建；房屋外借不群租；居住用房不经营；房屋结构不损坏；公共楼道不占用；

 

　　身居高处不抛物；饲养宠物不扰邻；生活垃圾不乱丢；公用缴费不拖欠；公众娱乐不扰民。

 

　　物管若干热点问题怎么看、怎么办

 

　　物业管理中的误解时有发生。误解，大多数时候是因为我们彼此不了解。所以，居民业主、业委会、居委会、物业之间要增进互信，就需要从了解开始。

 

　　■我应该如何评判物业服务的好与不好？

 

　　《物业管理条例》第36条、《上海市住宅物业管理规定》第40条明文规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。”一般情况下，每个物业服务合同均附有“物业保洁、保安、保绿、保修、设备管理、综合管理的具体服务标准”。《上海市住宅物业管理规定》第41条规定：“物业管理企业提供物业服务，应当遵守下列规定：1、符合国家和本市规定的技术标准、规范……”据此，衡量物业服务好或不好的基本标准（尺度）有两条：一是物业服务合同的约定履行是否到位，二是物业管理政策的规定执行是否到位。通俗地说，业主要学会拿物业服务合同约定和政策规定说话。一般情况下，合同约定履行了、政策规定执行了，物业服务便可以说是基本好的。

 

　　■我交的物业服务费到哪去了？

 

　　对于这个问题，业主需要先了解一下物业服务费是怎么组成的。实行物业服务费用包干制计费方式的，物业服务费用包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。物业服务成本则由物业服务人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主大会同意的其它费用组成。业主交给物业公司的物业服务费，就是被上面这些项目“分”完的。

 

　　■我们的房屋维修资金和公共收益使用谁来监管？

 

　　房屋维修资金是房屋的“养老金”，专门用于质保期满后的房屋共有设施设备维修、更新或改造，以保证房屋及其设备的正常使用功能。本市对房屋维修资金的监管设立了“三审两公开一检查”的制度。所谓维修资金“三审”，就是根据《上海市住宅物业管理规定》及相关规定，维修资金使用实行工程费用“审价”、使用程序“审核”、业委会换届“审计”。“两公开”，是指受委托的物业服务企业每年需要至少公布“两次”（每半年至少公布一次）维修资金和公共收益的收支情况，接受业主的监督。“一检查”就是对于一个季度超过15万元的大额维修资金使用由房管部门进行实地检查。

 

　　■业主大会和业主委员会规范运作的基本要求是什么？

 

　　业委会运作的负面消息经常见诸报端。少数业委会或不作为，或乱作为。那业委会怎么做，才算是规范运作呢？《关于加强浦东新区业主大会、业主委员会业务指导与监督管理的若干意见》指出，业主大会和业主委员会规范运作的基本要求是:“一个中心、两个服从、两个符合、两个不可为”。“一个中心”——就是要以代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益为中心。“两个服从”——就是服从于社区管理的整体要求、服从于社区稳定工作的需要。“两个符合”——就是符合相关政策法规的规定、符合本小区业主大会议事规则的约定。“两个不可为”——就是不得作出与物业管理无关的决定、不得从事与物业管理无关的活动。通俗地说，就也是业委会需要遵守的基本“规矩”。这个规矩守住了，业委会运作便是基本规范的。

 

　　■小区居委会与业委会是什么关系？

 

　　小区里有居委会和业委会，那这两者是什么关系呢？综合《上海市居民委员会工作条例》《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》等法规的规定，小区居委会与业委会的关系，可以用以下六大关键词来概括。一是指导监督：居民委员会应当加强对业主委员会的指导和监督，指导业主委员会建立健全日常运作的工作制度，引导其以自治方式规范运作。二是协助配合：业主委员会应当配合居民委员会依法履行自治管理职能，支持居民委员会开展工作。三是代行职责：因客观原因未能选举产生业主委员会的，居民委员会应当在街道办事处或者乡镇人民政府的指导和监督下，组织业主讨论决策住宅小区公共管理事务，经业主大会委托也可以暂时代行业主委员会的相关职责。四是决定告知：业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。五是交叉任职：符合条件的居民委员会成员可以经合法程序担任业主委员会成员。六是依法调解：居民委员会可以依法调解业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。