我国物业管理行业的发展进程

　节选自2005年出版的“物业管理职业经理人素质教育丛书”之《物业公司的组建与运作》。丛书由蓝钻物业董事长王荷先生主编。

 

　　物业管理，我国古已有之。古代官衙的“管人”和民间的“管家”，所从事的工作很类似今天的物业管理。他们及他们下属的一班人，可以算做今天物业管理公司的雏形。而现代物业管理，则在19世纪中叶起源于欧美地区。1908年美国芝加哥摩天大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织成立了“芝加哥建筑物管理人员组织”（CBMO）并发展为全国性组织“建筑物业主与管理人员协会”（BOMA），以后又发展成为国际组织“国际建筑物业主与管理人员协会”（BOMAI），使物业管理形成了一种社会行业。

 

　　进入20世纪80年代以后，随着我国的改革开放，尤其是住宅商品化，现代物业管理开始在我国大陆登陆，并迅速蓬勃发展起来。这段时间不长屈指可数的历史，大体可以分为萌生、成型、拓展、整合4个阶段。

 

　　一、萌生与成型

 

　　1．萌生阶段

 

　　这个阶段大体是在20世纪80年代初至90年代初这段时间，物业管理开始显现为一种社会产业。1981年，在我国改革开放的窗口深圳市成立了全国第一家物业管理公司——“深圳市物业管理公司”，管理商品房住宅小区—— 东湖丽苑，它标志着现代物业管理在我国大陆的正式诞生。此后，物业管理和物业管理公司逐步成为我国社会政治经济生活中的一个重要元素。

 

　　这一阶段的主要特点如下：

 

　　1）物业管理在东南沿海城市逐步出现，在内地城市包括绝大多数省会城市还鲜为人知，社会公众对“物业管理”这个词汇更是不知所云。

 

　　2）兴办物业管理公司的大体上都是房地产发展商，他们给予物业管理公司的定位十分单一，仅仅局限于为自己的开发项目承担售后服务责任。

 

　　3）物业管理公司的架构和运行模式都完全抄袭和模仿香港地区，基本没有自己独创性的东西，区别只是在于谁抄袭和模仿得更惟妙惟肖一些。

 

　　4）物业管理公司的运作和所提供的服务缺乏明确的规范，普遍都在摸着石头过河，带有相当强的随机性和随意性。

 

　　5）物业管理的服务内容只停留在提供常规服务上，服务的广度和深度特别有限，总体服务水平普遍不高。

 

　　6）政府对物业管理的出现和发展还在进一步观察和认识，看得多、说得少、管得更少，尚无真正意义上的行业治理和行业监控。

 

　　2．成型阶段

 

　　这个阶段主要是指20世纪90年代初至90年代末这段时间，物业管理开始成为一种比较规范的为社会认可的定型产品。1993年，国家建设部在广州召开了全国物业管理工作研讨会，翌年3月又颁布了建国以来有关物业管理的第一个行业规范《城市新建住宅小区管理办法》（中华人民共和国建设部令第33号），进而推动了物业管理行业的长足发展和进步。

 

　　这一阶段的主要特点是：

 

　　1）物业管理南风北渐，内地大城市的物业管理开始萌发并迅速推广开来，“物业”、“物业管理”、“物业管理公司”逐渐进入城市居民的视野。

 

　　2）传统的福利性的房管部门和机构纷纷转制，尽管大多数还属于“翻牌”性质，但毕竟迈出了向现代物业管理公司过渡的第一步。

 

　　3）在后来成为全国物业管理协会副会长的李立新、陈之平等人的引领下，ISO9000国际质量保证体系认证在物业管理行业形成风潮，深圳、上海、广州、北京等地一批品牌物业管理公司脱颖而出。

 

　　4）按照规定标准进行的各级优秀小区（大厦）评比，引起社会各界特别是有志于做大做强自己的物业管理公司的普遍关注和积极参与，促进了管理服务水平的提升。

 

　　5）业主的主体意识开始显现，业主委员会、物业管理委员会等业主参与物业管理的组织应运而生，构筑出了物业管理公司、业主、发展商共同推进区域物业管理的基本框架。

 

　　6）地方政府陆续成立物业管理行业主管部门和行业协会，并颁布了相应的地方性法规，同时开始对物业管理从业人员进行系统的岗位培训。

 

　　二、拓展与整合

 

　　1．拓展阶段

 

　　这个阶段主要是指20世纪末至21世纪初，物业管理开始按照市场机制进行运作。1998年夏，建设部在深圳召开全国物业管理工作会议，明确提出了市场化的发展方向，随后又进一步提出了鼓励和支持物业管理与房地产“分业经营”的行业发展指导方针，使物业管理行业出现了前所未有的加速度发展态势。

 

　　这一阶段的主要特点如下：

 

　　1）物业管理公司自我生存、自我积累、自我发展的市场主体意识开始觉醒，效益观念愈加强烈，利用市场资源为业主提供服务事务，打破了以往物业管理公司自己包办一切的日常运行模式。

 

　　2）南方—— 特别是深圳的一些著名物业管理公司，在千方百计拓展周边市场的同时，抢滩内地，使比较发达城市的物业管理市场竞争日趋激烈，也给当地的物业管理带来了一股清新之风。

 

　　3）一批物业管理公司努力通过市场配置增量资源，以实现规模化经营，出现了跨区域、集团化的管理面积超过1 000万m2的大型物业管理公司。

 

　　4）物业管理的范围大大扩展，由原来主要管理的住宅区、写字楼、工业区、商场，延伸到政府机关、院校、医院、军营，物业管理公司有了更加广阔的施展舞台。

 

　　5）知识经济和信息技术的发展使楼宇功能更加完善，业主在物质需求得到满足以后开始关注自己的精神感受，物业管理中智力型实务、艺术型服务的含量显著增大。

 

　　6）物业管理公司的数量急速膨胀，为物业管理行业培养专业人才的物业管理学院、学科相继涌现，物业管理人才成为市场上的紧缺人才。

 

　　7）发展商、物业管理公司、业主之间的矛盾大量产生，并且成为社会投诉的热点和舆论关注的焦点，完善物业管理法规以规范各方权利、义务、行为和责任的呼声甚高。

 

　　2．整合阶段

 

　　这个阶段主要是指2003年以后这段时间，物业管理行业开始进行全方位的调整和改善。2003年6月，国务院379号令颁布了我国第一部国家级的物业管理法规——《物业管理条例》；建设部在此前后陆续出台了《物业管理企业资质管理办法》、《业主大会规程》、《物业服务收费明码标价规定》等一系列配套文件。这些法规、文件为未来物业管理行业的健康发展奠定了坚实的基础。

 

　　这一阶段的主要特点如下：

 

　　1）物业管理的同质化倾向加剧，一批原来业内公认的品牌物业管理公司不再具有独领风骚的优势，地区之间物业管理的差距也已经明显缩小。

 

　　2）房地产业的快速发展使购房者（即新的业主）成分发生明显变化：不再是非富即贵，物业管理的主导产品进入与社会大众日常生活更加接近的“平民化”时代。

 

　　3）业主炒管家、管家炒业主都不再新鲜，双方开始理性地维护各自的合法权益，物业管理的存量资源开始重新走进市场。

 

　　4）一些物业管理公司在阵痛中进行转变内部经营机制的尝试，“裂变”、“重组”等事件接二连三，深圳市蓝钻物业管理有限公司等产权明晰、机制灵活的民营物业管理公司迅速崛起。

 

　　5）由于政府的牵针引线，物业管理在一些经济发达城市开始逐步被导入老城区，并且与社区管理更加紧密地联系或者融合在一起。

 

　　6）政府主管部门、行业协会组织、物业管理公司、业主、发展商及物业管理的相关机构都在重新调整自己的角色，寻找可以形成多赢局面的契合点，谋求社会和谐。

 

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