物业管理公司的基本性质

　节选自2005年出版的“物业管理职业经理人素质教育丛书”之《物业公司的组建与运作》。丛书由蓝钻物业董事长王荷先生主编。

 

　　物业管理公司的基本性质，是随着物业管理行业的不断发展而逐步明晰和凸现出来的。现代的物业管理公司是指从事地上永久建筑物及其附属设备、公用设施和周边空间的专业化管理的，为业主和物业使用人提供良好的生活和工作环境的，并且承担某些社会管理职能的，具有独立法人资格的经济实体（详见图1-1）。它的这样一个基本性质，揭示了物业管理公司的3个本质特征：物业管理公司是独立的企业法人，是服务型企业，并承担着部分政府行政管理职能。
 

图1-1  物业管理公司管理服务运行图

 

　　一、物业管理公司是独立的企业法人

 

　　当前在社会上从事物业管理活动者，绝对不是只有物业管理公司这一个“门派”。在物业管理行业这个大舞台上，还有总量远远超过物业管理公司的内部物业管理机构和社区管理服务组织，它们也在为业主提供着物业管理服务。有别于它们的一个根本特征，就在于物业管理公司是以独立的企业法人身份来从事物业管理活动的。

 

　　1）物业管理公司严格遵循法定程序建立，独立拥有一定的资金、设备、人员和经营场所；而其他内部物业管理机构和社区管理服务组织，一般是不必拥有或者不必完全拥有的。

 

　　2）物业管理公司有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质；而内部物业管理机构和社区管理服务组织不需要或者不可能具备这些内容。

 

　　3）物业管理公司按照自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行，独立承担民事、经济和法律责任；而内部物业管理机构和社区管理服务组织在重要问题上是“孩子哭抱给他娘”的，自己并不承担很多重要责任。

 

　　4）物业管理公司所提供的服务是有偿的和营利性的，属于企业性的经济行为；而内部物业管理机构和社区管理服务组织提供的服务往往都带有福利和公益性色彩。

 

　　5）物业管理公司在市场地位、经营运作、法律地位等方面和其他企业一样，都要恪守质量、信誉、效益等市场竞争法则；而内部物业管理机构和社区管理服务组织基本游离于市场之外。

 

　　二、物业管理公司是服务性企业

 

　　物业管理公司的主要职能，是通过对物业的管理和所提供的服务，为业主和物业使用人创造一个安全、整洁、方便、舒适的工作和生活环境。这样的职能，决定了物业管理公司的主导产品只有一个，那就是服务。所以，按行业划分，物业管理归属于社会服务行业；按产业划分，它归属于第三产业。

 

　　物业管理公司所提供的服务项目，大体可以分为常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务、创收性的经营服务等5类。

 

　　1．常规性的公共服务

 

　　常规性的公共服务是物业管理公司面向所有业主提供的、所有业主每天都可以享受到的最基本的服务。其内容和要求在物业管理委托合同中明确约定，服务费用一般都包括在物业服务费之中。建设部印发的《前期物业服务合同（示范文本）》（建住房[2004]155号）中所列的该项服务具体包括：

 

　　1）物业共用部位的维修、养护和管理。

 

　　2）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。

 

　　3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。

 

　　4）公共绿化的养护和管理。

 

　　5）车辆停放管理（该项服务均另行收费）。

 

　　6）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。

 

　　7）装饰装修管理服务。

 

　　8）物业档案资料管理。

 

　　2．延伸性的专项服务

 

　　专项服务是物业管理公司为了满足相当一部分业主改善生活质量和工作条件的需要而增设的日常服务。其服务内容、质量标准、收费标准预先公布，由业主按照服务菜单自主选择订购。常见的服务项目主要有：

 

　　1）户内水电维修、家具维修、家电维修等修缮类服务。

 

　　2）户内保洁、绿植养护、车辆清洗、托老托幼等家政类服务。

 

　　3）接发传真、印制文件、整理文书等秘书类服务。

 

　　4）接送客人、协办典礼等礼仪类服务。

 

　　5）提供储物空间、保管物品、搬运物品等储运类服务。

 

　　6）提供快捷餐饮、收洗衣物、代购用品等商业类服务。

 

　　7）提供文体活动场所、开办讲座或训练班等文化类服务。

 

　　8）提供中央空调、供应生活热水、供应直饮水等服务。

 

　　9）代理房屋租售、代收租金等中介服务。

 

　　3．随机性的特约服务

 

　　该项服务是物业管理公司旨在体现全面呵护业主而应个别业主的独特要求所提供的延展服务。其内容既未载入物业管理委托合同中，也未列入物业管理专项服务菜单上，需要双方临时约定；费用既可以减免，也可以一事一议、据实计算，需要双方共同商定。

 

　　从理论上讲，特约服务项目拓展的广度和深度，具有无限空间和无限商机。经过积累和培育，当特约服务项目的需求由偶发变为多发，达到一定常量以后，物业管理公司应当及时将之定型、升级，纳入专项服务菜单。

 

　　4．委托性的代办服务

 

　　这是物业管理公司根据市场现实情况，有意或无奈地接受相关方面的委托而承担的替代服务。其代办、代理项目往往都与涉及到人们日常生活的社会公用事业服务相连接，能够给业主带来便利或实惠，服务费用一般由委托方以酬金或提成方式支付。目前比较普遍的代办服务项目有：

 

　　1）电费的代收代交。

 

　　2）水费的代收代交。

 

　　3）供暖费的代收代交。

 

　　4）燃气费的代收代交。

 

　　5）通信费、网络使用费的代收代交。

 

　　6）报刊、杂志的订阅、投递代理。

 

　　7）飞机、火车、轮船票的销售代理。

 

　　8）电影、戏剧、文艺演出、体育比赛门票的销售代理等。

 

　　5．创收性的经营服务

 

　　该项服务是物业管理公司利用属于全体业主的资源开展经营活动，最终使全体业主受益的一种间接服务。其具体项目要视可开发利用的资源状况、市场需求和物业管理公司的经营能力而定，比较常见的有屋面广告、电梯广告、公用部位出租等。

 

　　许多人简单地认为这是物业管理公司在为自己谋利，不承认它是物业管理公司为业主提供的一种服务。其实，按照规范操作，这些收益属于业主，要首先用于物业管理。当然，物业管理公司也会从中得到一定的回报，但业主无疑还是最大的受惠者。

 

　　三、物业管理公司承担着部分政府行政管理职能

 

　　由于我国城市建设管理体制正处在变革之中，某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确。即使已经转轨和明确了的，某些地方的政府部门也不情愿或无能力去做那些费力、费钱难讨好的事项。所以，目前的物业管理公司在向业主和物业使用人提供服务的同时，被要求承担了部分政府部门对城市管理、社区管理的一些带有过渡性质的职能，如

 

　　1）承担“门前三包”责任，配合城管、工商等部门管理周边的市容市貌。

 

　　2）参与治安联防工作，配合公安部门搞好周边治安环境的综合治理。

 

　　3）代管管理区域内的市政设施，配合建设、市政部门对其进行看管和部分维护。

 

　　4）负责社区精神文明建设的宣传、组织的部分任务，配合居民委员会开展社区社会主义精神文明建设活动。

 

　　5）协助常住人口和流动人口的管理，配合计划生育部门开展计划生育工作。

 

　　6）配合有关部门对业主出租房屋进行管理，在有些城市还被要求代替税务机关征收房屋租赁税。

 

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