公告｜《上海市住宅物业管理规定修正案（草案）》公开征求意见

上海市人大常委会办公厅公告

市十六届人大常委会第三十二次会议对《上海市住宅物业管理规定修正案（草案）》进行了审议。为进一步发扬立法民主，现将修正案草案及相关说明在解放日报、上海法治报、东方网（www.eastday.com）、上海人大网（www.shrd.gov.cn）、“上海人大”微信公众号上全文公布，向社会广泛征求意见，以便进一步研究修改，再提请以后的常委会会议审议。现将有关事项告知如下：

一、公开征求意见的时间

2026年8月1日至8月15日

二、反映意见的方式

（一）来信地址：上海市人民大道200号，市人大常委会法制工作委员会立法一处；邮政编码：200003

（二）电子邮件：fgwlfyc@163.com

（三）传真：63586499

上海市人大常委会办公厅

2026年8月1日

关于《上海市住宅物业管理规定修正案（草案）》征求意见有关事项的说明

一、制定背景

住宅物业管理事关人民群众宜居安居，事关超大城市治理现代化，是社会高度关注的民生重点领域，也是城市治理的“最后一公里”。2023年，习近平总书记考察上海时强调，要构建人人参与、人人负责、人人奉献、人人共享的城市治理共同体，完善基层治理体系，筑牢社会和谐稳定基础。2025年8月，中共中央、国务院印发《关于推动城市高质量发展的意见》中明确提出，完善城市治理工作体系，探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式。因此，有必要对市人大常委会2004年制定的《上海市住宅物业管理规定》予以修改完善，更加突出党建引领、践行人民城市理念，聚焦物业管理中的裉节难题完善制度设计，为助力做好物业治理“大文章”提供有力法治保障。

二、主要内容

《上海市住宅物业管理规定修正案（草案）》（以下简称《修正案（草案）》）共三十三条，主要内容包括：

（一）更加突出党建引领，完善物业管理体系

一是在立法目的中明确推动实现社区高效能治理、物业行业高质量发展、人民群众高品质生活等内容；二是明确本市加强党对物业管理工作的领导，构建党委领导、政府主导、居民自治、社会协同的工作格局，完善党建引领下的物业管理体系；三是明确市政府加强统筹协调，区政府建立相应的经费支持机制，街镇为业主大会、业委会规范运作提供支持和服务。（第一条至第四条）

（二）强化业委会规范运作，健全业主自我管理机制

一是明确街镇及时组建筹备组或者换届改选小组、居村委会推荐委员候选人等要求，并设立候补委员制度；二是明确业主大会可以通过互联网方式进行，以及采用互联网方式表决的具体要求；三是加强对业主大会决定事项的源头把关；四是明确居村委可以选派社区工作者为业委会提供专业化支持和帮助，并进一步加强对业委会委员的监督约束，明确禁止行为及惩戒措施。（第六条至第七条，第九条至第十七条，第三十二条）

（三）明确物业治理委员会地位作用，发挥临时补位、救济功能

针对因业委会缺位导致物业治理失灵失效情形，《修正案（草案）》新增物业治理委员会相关制度规范，对物业治理委员会的组建情形、人员构成、工作职责、会议规则、办理业主大会备案、任期以及解散等事项作出明确规定。（第十八条）

（四）提升物业服务质效，推动行业高质量发展

一是明确本市推进智慧物业建设，完善物业管理监管与服务信息平台功能；二是明确物业管理活动中的信用信息归集要求，并探索建立物业服务企业综合评价制度；三是规范前期物业服务合同的签订要求，并明确物业服务企业依法解除物业服务合同应当提前告知；四是建立健全物业纠纷多元化解机制。（第五条，第十九条至第二十二条，第二十四条，第二十八条）

（五）统筹效率与安全，规范共有资金管理

一是加强对利用共有部分获取收入的管理，要求以物业管理区域为单位开立专门账户，有关情况纳入业委会年度报告和财务审计内容；二是规范专项维修资金的管理，明确管理原则和要求，并对紧急情况下使用专项维修资金的情形和程序作了进一步优化。（第二十六条至第二十七条，第三十条至第三十一条）

三、征求意见的重点

1.对完善党建引领下物业管理体系的意见和建议；

2.对业主大会与业主委员会规范运作的意见和建议；

3.对提升物业服务质效的意见和建议；

4.其他意见和建议。

上海市住宅物业管理规定修正案

（草案）

一、将第一条修改为：

为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，推动实现社区高效能治理、物业行业高质量发展、人民群众高品质生活，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本规定。

二、增加两条，作为第四条、第五条：

第四条本市加强党对物业管理工作的领导，构建党委领导、政府主导、居民自治、社会协同的工作格局，完善党建引领下业主大会和业主委员会规范运作、物业服务质价相符、管理执法有效衔接的物业管理体系。

第五条市人民政府应当加强对物业管理工作的统筹协调，将物业管理工作纳入国民经济和社会发展规划，完善相关工作机制，研究解决物业管理工作中的重大问题。

区人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区相关行政管理部门，乡、镇人民政府和街道办事处以及相关单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作，并建立相应的经费支持机制。

三、将原第四条改为第六条，第二款增加一项，作为第六项：

（六）指导本市专项维修资金的管理。

四、将原第五条改为第七条，删去第一款，第二款修改为：

乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，保障业主大会、业主委员会正常运作，为其规范运作提供支持和服务。

五、增加一条，作为第十条：

本市运用大数据、区块链、人工智能等新兴信息技术，拓展开发应用场景，持续推进智慧物业建设，提高物业管理质效。

六、将第十五条改为第十八条，增加一款，作为第二款：

建设单位未按照规定提出书面报告或者业主未提出书面要求的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当及时组建筹备组。

七、将原第十八条改为第二十一条，第一款修改为：

业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见的形式，或者通过互联网方式进行。业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

增加一款，作为第四款：

业主大会会议采用互联网方式进行表决的，应当通过本市统一的物业管理监管与服务信息平台进行。筹备组、换届改选小组或者业主委员会应当为业主提供帮助；业主通过互联网方式表决确有困难的，应当提供书面表决方式。

八、将第十九条改为第二十二条，增加一款，作为第二款：

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，专项维修资金的筹集、使用、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

九、将原第二十一条改为第二十四条，第一款修改为：

业主委员会委员候选人由筹备组通过直接听取业主意见、召开座谈会、发放推荐表等方式产生。居民委员会或者村民委员会可以向筹备组推荐业主委员会委员候选人。筹备组应当审查候选人资格，提出候选人名单，并报送乡、镇人民政府或者街道办事处。候选人的基本信息，由筹备组在物业管理区域内公告。

十、将第二十三条改为第二十六条，删去第一款第四项；增加一款，作为第四款：

未能选举产生业主委员会的，筹备组应当持本条第一款第一项至第三项文件向乡、镇人民政府或者街道办事处办理业主大会备案、依法刻制业主大会印章后，交由乡、镇人民政府或者街道办事处代为保管。

十一、增加一条，作为第二十七条：

业主大会可以根据物业管理区域规模、业主户数等因素，选举业主委员会候补委员。候补委员应当符合本规定第二十三条第二款的规定。业主委员会应当将候补委员的名单、基本情况和书面承诺向乡、镇人民政府或者街道办事处备案。

候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

十二、将第二十五条改为第二十九条，第一款拆分为两款，作为第一款、第三款，修改为：

业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

增加一款，作为第二款：

业主委员会应当向业主大会报告年度专项维修资金使用情况、利用共有部分获取收入情况、公共收益收支情况、业主委员会工作情况，以及业主委员会年度工作计划。

原第二款拆分为两款，作为第四款、第五款，修改为：

召开业主大会会议，业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题、议程和讨论方案等书面告知乡、镇人民政府或者街道办事处、居民委员会或者村民委员会。讨论方案违法或者明显不合理的，乡、镇人民政府或者街道办事处、居民委员会或者村民委员会应当提出指导意见，业主委员会应当及时调整。

召开业主大会会议，应当按照规定通知全体业主，并邀请乡、镇人民政府或者街道办事处、居民委员会或者村民委员会派代表参加。

十三、增加一条，作为第三十二条：

居民委员会或者村民委员会可以根据物业管理区域实际情况，选派社区工作者，为业主委员会规范运作提供专业化支持和帮助。

十四、将第二十八条改为第三十三条，第二款修改为：

业主委员会未按照前款规定报告的，乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主书面要求组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会；业主未提出书面要求的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当及时组建换届改选小组。

十五、将第三十一条改为第三十六条，增加一款，作为第三款：

在委员资格被罢免前，业主委员会应当中止该委员履行职责，并在物业管理区域内公示。

十六、增加一条，作为第三十七条：

业主委员会委员应当遵守法律、法规和管理规约、业主大会议事规则，不得有下列行为：

（一）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料、印章，妨碍业主大会、业主委员会正常运作；

（二）擅自使用业主大会、业主委员会印章；

（三）伪造或者指使他人伪造业主关于业主大会会议的表决票、书面委托书或者签名；

（四）非法收受建设单位、物业服务企业以及其他有利害关系的单位或者个人提供的利益；

（五）其他损害业主共同利益的行为。

业主委员会委员违反前款规定的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前，业主委员会应当中止该委员履行职责，并在物业管理区域内公示。

十七、将原第三十二条改为第三十八条，第一款修改为：

业主委员会委员出现空缺的，在候补委员中按照得票高低顺序依次递补；业主委员会委员人数不足但超过半数的，业主大会可以补选业主委员会委员。

增加一款，作为第三款：

业主委员会委员全体辞职的，应当向乡、镇人民政府或者街道办事处书面报告，并移交业主大会、业主委员会印章。乡、镇人民政府或者街道办事处应当及时组建换届改选小组。在新一届业主委员会选举产生或者物业治理委员会组建前，居民委员会或者村民委员会组织业主对小区进行管理。

删去原第三款。

十八、增加六条，作为第四十二条、第四十三条、第四十四条、第四十五条、第四十六条、第四十七条：

第四十二条有下列情形之一的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当及时组建物业治理委员会：

（一）符合业主大会成立条件，但在规定时间内无法选举产生首届业主委员会；

（二）业主委员会任期届满或者符合本规定第三十八条提前换届改选条件，但未能在规定时间内完成业主委员会换届改选。

第四十三条物业治理委员会由乡、镇人民政府或者街道办事处代表、居民委员会或者村民委员会代表、业主代表和建设单位代表组成，其中业主代表人数所占比例应当不低于物业治理委员会总人数的二分之一。已经成立业主大会的，建设单位可以不再派代表参加。

物业治理委员会主任由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任，副主任分别由居民委员会或者村民委员会代表、业主代表担任。

物业治理委员会委员名单应当在物业管理区域内公告；已成立筹备组或者换届改选小组的，筹备组或者换届改选小组自行解散。

第四十四条物业治理委员会负责开展以下工作：

（一）推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会；

（二）组织业主依法表决物业管理有关事项并组织实施。

第四十五条物业治理委员会会议由主任召集。物业治理委员会根据本规定第四十四条开展有关工作作出决定的，应当经过半数委员同意，并在物业管理区域内公告。

第四十六条符合本规定第四十二条第一项情形的，物业治理委员会可以持下列文件向乡、镇人民政府或者街道办事处办理业主大会备案：

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约。

物业治理委员会持乡、镇人民政府或者街道办事处出具的业主大会备案证明和印章刻制证明，依法刻制业主大会印章。

第四十七条物业治理委员会任期一般不超过一年，经区人民政府同意可以延长任期，但任期最长不得超过两年。

物业治理委员会在业主委员会依法成立后自行解散。

十九、将原第三十六条改为第四十八条，增加一款，作为第一款：

本市建立健全物业管理纠纷多元化解机制，综合运用人民调解、行业调解、行政调解和司法调解等多种方式，统筹开展物业管理纠纷调解工作，鼓励和引导当事人通过调解方式及时妥善解决物业管理纠纷。

二十、将原第三十八条改为第五十条，增加一款，作为第二款：

市房屋行政管理部门应当按照国家和本市有关规定，将有关单位和个人在物业管理活动中的相关信用信息归集至本市公共信用信息服务平台，并依法采取守信激励和失信惩戒措施。

二十一、将第三十九条改为第五十一条，第二款修改为：

选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在物业管理区域内公告，并在本市统一的物业管理监管与服务信息平台上发布。

二十二、将第四十条改为第五十二条，第一款修改为：

建设单位应当通过公开招标方式选聘物业服务企业，签订书面的前期物业服务合同，并作为房屋销售合同的附件。前期物业服务合同期限一般不超过两年，具体期限在合同中约定。

二十三、将原第四十五条改为第五十七条，第二款修改为：

物业服务企业应当制定物业服务应急预案，定期组织开展应急演练，并协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

二十四、将原第四十六条改为第五十八条，增加一款，作为第三款：

物业服务企业依法解除物业服务合同的，应当提前九十日书面通知业主或者业主委员会，并书面告知乡、镇人民政府或者街道办事处。

二十五、将第四十九条改为第六十一条，第三款修改为：

业主应当根据物业服务合同约定，按时支付物业费；业主逾期不支付物业费的，业主委员会应当督促其支付；物业服务企业可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。业主拒不执行生效法律文书的，人民法院可以依法对其作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。

二十六、将原第五十条改为第六十二条，增加一项，作为第三项：

（三）利用共有部分获取收入的有关资料。

二十七、将原第五十一条改为第六十三条，第二款改为第三款，修改为：

利用共有部分获取的收入，应当以物业管理区域为单位开立专门账户。公共收益应当单独列账。

二十八、增加两条，作为第六十六条、第六十七条：

第六十六条市房屋行政管理部门应当通过本市统一的物业管理监管与服务信息平台，提供物业服务招投标、合同备案、互联网方式表决、物业管理资料归集等功能，并建立与相关行政管理部门以及乡、镇人民政府和街道办事处的数据共享和业务协同机制。

第六十七条本市探索建立物业服务企业综合评价制度，推动提升物业服务水平和行业高质量发展。

二十九、将原第六十一条改为第七十五条，第一款修改为：

物业管理区域内，建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位。

三十、将原第六十六条改为第八十条，第一款修改为：

专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则，按幢立账、按户核算。

增加一款，作为第二款：

业主大会成立前，专项维修资金由物业所在地的区房屋行政管理部门代管；业主大会成立后，专项维修资金的账目管理单位由业主大会决定。

三十一、将第七十三条改为第八十七条，第一款修改为：

发生危及房屋安全等紧急情况时，物业服务企业或者自行管理执行机构应当立即采取应急防范措施，告知业主委员会，并向乡、镇人民政府或者街道办事处、居民委员会或者村民委员会报告。

第二款第二项、第三项、第四项、第五项修改为：

（二）电梯故障，电梯专业检验机构出具意见告知停止使用或者特种设备安全监督管理部门责令停止使用的；

（三）消防设施损坏，承担消防监督管理工作的部门、机构出具整改通知书的；

（四）外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，经房屋检测鉴定机构出具证明的；

（五）屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用，经房屋检测鉴定机构出具证明的。

三十二、增加一条，作为第九十五条：

违反本规定第三十七条第一款第一项至第四项规定的，由区房屋行政管理部门责令改正，可处三千元以上三万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

三十三、其他修改：

1.删去原第四条第四款中的“民政”；

2.在原第六条第二款中的“业主委员会”前增加“业主大会”；

3.删去第十二条中的“专项维修资金管理规约”；

4.将原第十九条中的“首次业主大会会议通过的议事规则”修改为“业主大会议事规则”；

5.删去原第三十二条第二款中的“业主大会应当”；

6.在原第四十七条第一款第二项中的“运行、维修”后增加“更新、改造”；

7.将第六十五条中的“专项维修资金管理规约”均修改为“管理规约”；

8.在原第六十七条第二款中的“专项维修资金”后增加“利用共有部分获取收入情况”；

9.将第六十九条第一款中的“物业部分共用部分”修改为“部分共有部分”，“部分共用”修改为“部分共有”；

10.将原第七十三条第三款第二项中的“区房屋行政管理部门”均修改为“乡、镇人民政府或者街道办事处”，“可以组织”修改为“应当组织”；

11.将第八十一条中的“通报”修改为“通报批评”；

12.删去第九十一条中的“房管机构”；

13.将本规定中的“共用部分”“物业共用部分”统一修改为“共有部分”，“物业服务费用”“物业服务费”统一修改为“物业费”，“房管机构”“物业所在地房管机构”统一修改为“乡、镇人民政府或者街道办事处”。

此外，对条款顺序和部分文字作相应调整。

本修正案提请上海市人民代表大会常务委员会审议并作出修改决定。

来源：市人大常委会法工委

编辑：臧明华

审核：刘泉