物业纠纷解决方式新思考

随着我国城市住房制度的改革和住房管理模式的转变，一种新型的纠纷形态——物业纠纷逐渐产生。由于目前我国物业服务市场还处于初级阶段，物业服务企业水平良莠不齐，加之业主物业消费观念的转变，自治意识增强，导致物业纠纷呈现更加多发的态势，业已成为城市中最为常态的纠纷类型之一。

 

　　物业纠纷是指在物业管理过程中，物业管理服务的接受者与物业服务提供者之间基于利益的冲突而发生的民事纠纷。任何一种社会纠纷出现之后，作为社会治理和调整对策的纠纷解决活动也相应出现。同样的，物业纠纷的出现，也需要相应的纠纷解决机制来化解。纠纷解决机制涵盖诉讼机制和非诉讼机制两种，这两种机制在运行的过程中都被证明是解决社会矛盾与纠纷的重要途径。

 

　　在物业管理活动初期，对于发生的物业纠纷，人们普遍认为唯有诉讼才是最适宜的解决方式，故而将大量物业纠纷诉至法院。以期妥善解决问题，但由于物业纠纷在审理过程中存在如下难题，导致通过诉讼解决物业纠纷并未取得良好的效果。

 

　　一

 

　　传唤难

 

　　法院审理物业纠纷需要传唤被告到庭应诉或进行调解。然而，虽然物业纠纷涉案标的额较小，但日复一日不得化解，使得业主与物业公司之间的矛盾往往在诉讼之前已经根深蒂固，在双方矛盾已然激化的情况下，被告方应诉积极性低，抵触情绪普遍强烈，法院很难取得其配合。且若被告为业主，则存在从众抱团心理，常常抱着“法不责众”的心理逃避法院传唤。此外，因因业主白天上班不在住所、拒收或者故意拖延签收邮件等情况导致送达困难的现象也非常普遍。

 

　　二

 

　　执行难

 

　　业主欠缴物业费在物业纠纷中占有很大比重，大部分业主将不缴纳物业费的原因归咎于物业服务质量差，然而由于服务质量本身很难量化，所以双方具体到物业费数额上很难达成一致。且由于调解案件的被执行人赖皮心理的作祟和缺席判决的被执行人抵触心理的集中爆发，导致物业纠纷案件执行十分困难。

 

　　要走出物业纠纷解决难的困境，既要针对具体问题采取相应的治标之策，也要跳出个案从源头进行治理，继而才能在社区缔造长久和谐的物业服务关系。物业纠纷作为一类特殊的民事纠纷，其不同于其它民事纠纷的最显著特点就是各方主体间关系复杂，存在长期的利益依赖关系。物业纠纷归根到底是非对抗性的，业主与物业公司之间存在着程度不同的依存合作关系，利益也有一定程度的交织。物业公司需要业主定期交纳各种管理费用来维持其经营并最终获得商业利润；而业主们则需要物业公司的服务以保证日常生活的正常有序。正是因为此种特殊关系决定了双方之间是一种长期的合作关系。物业公司不能因一次诉讼影响与业主之间后期的合作与配合。业主除非损失重大，也不愿意将其依赖的物业公司诉至法院，毕竟以后生活的方方面面仍会用到物业公司，所以还是“以和为贵”。

 

　　综上，由于诉讼固有的局限性和物业纠纷本身的特点，以诉讼方式解决物业纠纷并未取得良好效果。故而业主与物业公司可以选择通过非诉的方式解决物业纠纷。如自由协商、民间（社团）调解、请求第三者参与、物业管理纠纷仲裁等方法。通过非诉方式解决物业纠纷给当事人提供了一种在公平中通过对话和协商解决纠纷的渠道，具有更大的灵活性，为当事人自治创造了更大的自由空间。过矛盾双方的自由协商或者第三方的积极参与，将矛盾逐步化解，从而在不损害双方友好关系的前提下解决物业纠纷，不但对双方有利，而且对整个社会的稳定也大有好处。这种基于合意的纠纷解决方式给了当事者拒绝的便利，如果在纠纷的解决成本和解决内容两个方面，都充分考虑通过非诉方式来解决纠纷，则可能带来审判所无法达到的良好社会效果。实践过程中长春地区人民法院的诉前调解窗口；河北沧州的物业服务纠纷仲裁办公室；沈阳、北京等地的物业纠纷调解委员会等调解机制在解决物业纠纷过程中均取得了良好效果。