《广西壮族自治区前期物业服务合同（草案）》正在公开征求意见

为落实《广西壮族自治区物业管理条例》规定，规范前期物业管理服务活动，自治区住房城乡建设厅组织起草了《广西壮族自治区前期物业服务合同（草案）》（征求意见稿），将作为《广西壮族自治区物业管理条例》的配套政策。

9月23日，自治区住房和城乡建设厅官网发布了《自治区住房城乡建设厅关于公开征求<广西壮族自治区前期物业服务合同（草案）>（征求意见稿）修改意见的函》，面向社会公开征求意见。

各单位和社会各界人士可即日起至2021年10月13日，登录广西壮族自治区住房和城乡建设厅门户网站（网址：zjt.gxzf.gov.cn），查阅征求意见稿并提出修改意见和建议。

《广西壮族自治区前期物业服务合同》

起草背景及依据

2020年7月24日新修订的《广西壮族自治区物业管理条例》（以下简称《条例》）经自治区第十三届人大常委会第十七次会议审议通过，于2021年1月1日正式实施。

《条例》第四十四条规定：“建设单位应当参照人民政府住房城乡建设主管部门制定的前期物业服务合同和临时管理规约示范文本制定前期物业服务合同和临时管理规约，并自签订和发布之日起十五日内报物业所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门备案。前期物业服务合同和临时管理规约内容与示范文本内容不一致的，应当在备案时作出书面说明”；

《条例》第八十八条规定：“县级以上人民政府住房城乡建设主管部门履行下列职责……（六）制定前期物业服务合同、管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同等与物业管理有关的示范文本和指导规则……”。

自治区住房城乡建设厅作为全区物业行业管理部门，有必要统一制定适用全区的前期物业服务合同。

《广西壮族自治区前期物业服务合同》起草依据：

《广西壮族自治区前期物业服务合同》，主要根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《条例》等法律法规和《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号，以下简称《通知》）等文件规定，结合广西物业服务行业发展实际制定。

《广西壮族自治区前期物业服务合同》

主要内容

广西壮族自治区前期物业服务合同》共有十一章、四十八条及三个附件。

主要内容如下：

第一章物业基本情况。主要对物业管理区域的位置、类型、面积和物业服务用房等基本信息进行具体约定，并通过合同附件1和附件2形式明确物业规划平面图、物业构成明细。

第二章物业服务内容与质量。

明确约定物业服务人应当提供的前期物业管理服务内容，包括物业档案资料的收集与管理、物业共用部位、共用设施设备的日常维护与保养、物业公共秩序、公共绿化、环境卫生等主要项目，规定了物业服务人在提供服务过程中的禁止行为。合同约定的物业服务质量标准主要参照《广西普通住宅小区前期物业服务等级指导标准（试行）》（桂建发〔2019〕16号），通过合同附件3的形式在五个服务等级中具体约定（第四条）。

第三章物业服务收费。

根据《条例》和《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》（桂价格〔2018〕108号）相关规定，列明物业服务费、装修垃圾清运费、电梯运行费、消防设施运行费、二次供水加压费、停车收费、出入证工本费等具体收费项目和收费标准（第七条）；根据《通知》“由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定服务价格，可根据服务标准和物价指数等因素动态调整……引导业主与物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式。物业服务价格实行政府指导价的，由有定价权限的价格部门、住房城乡建设部门制定并公布基准价及其浮动幅度，建立动态调整机制”相关规定，明确约定住宅物业服务收费的政府指导价变动时，各方当事人可以根据自治区物业服务等级评定的有关规定先行核定物业管理区域的物业服务等级后，再按照核定的物业服务等级在政府指导价的范围内调整前期物业费。当地最低工资标准、社保缴纳基数上涨时，物业服务人有权要求甲方在街道办事处、社区居委会的指导监督下组织业主表决，经过业主依法表决同意后调整物业服务费收费标准（第十条）。

第四章物业的经营与管理。明确约定前期物业管理期间委托物业服务人利用物业管理区域内物业共有部分从事商业推广、停车、广告等经营无须再另行征求业主意见，但经营管理成本扣除的比例不得超过公共收入的百分之三十（第十五条）。

第五章物业的承接查验。为有效解决建设单位遗留问题，明确约定物业承接查验时各方的义务：建设单位交付使用的物业必须达到法定和约定的建设和验收标准（第十八条）；明确建设单位应当向物业服务人移交的资料（第二十条）；明确约定物业服务人应当将承接查验情况进行备案并告知业主（第二十一条）。

第六章物业的维修。以物业保修期为界，约定建设单位、物业服务人、业主各方主体在物业维修方面的责任和义务。

第七章物业专项维修资金的管理与使用。根据《条例》规定约定物业专项维修资金的首期缴存、续筹时间。按照优化维修资金使用流程要求，约定紧急维修事项清单（第二十六条）；特别约定业主无法表决通过物业服务人编制的专项维修资金使用建议时，可以使用物业公共收益进行维修（第二十七条）。

第八章双方的权利和义务。主要列举了甲乙双方法定的权利和义务之外，与《临时管理规约》及其他履行合同需要约定的权利义务。如建设单位应当向物业服务人提供本物业管理区域内物业买受人或业主的个人信息，未经过业主同意或为物业管理工作需要，物业服务人不得向任何第三方披露业主的个人信息牟利等。

第九章合同的解除和终止。主要约定前期物业服务合同解除和终止的情形及相应的交接要求。为保持与《临时管理规约》约定内容协调一致，区分物业管理区域业主大会是否达到成立条件两种情形，约定了选聘新的物业服务人的程序和要求（第三十三条）。明确约定物业服务人的退出和交接、交接主体和义务，特别约定原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议、与业主大会或者业主委员会有其他纠纷等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务（第三十五条）。

第十章违约责任。区分不同的违约情形，具体约定建设单位、物业服务人、业主相关违约责任。特别约定物业服务人擅自提高物业服务费用标准、扩大收费范围、重复收费的，业主和物业使用人就超额（超范围）部分有权拒绝支付；已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方按超收金额每日按一定比例支付利息，比例由双方约定（第三十九条）；约定各方主体对服务质量产生争议的，任何一方均可以在社区居民委员会的指导监督下组织已入住业主进行测评，也可共同委托第三方评估机构按照相关规定进行评估。测评或评估结论不符合本合同履约标准的，建设单位或业主可以依法解除本合同（第四十一条）；为平等保护各方权益，特别约定物业服务人可以免责的情形（第四十二条）。

第十一章其他事项。主要约定了合同争议的解决方式和生效、备案要求。特别约定了建设单位在签订物业买卖合同时应当要求物业买受人书面承诺遵守合同和临时管理规约约定，并要求物业买受人提供其在物业管理活动中的联系地址、通讯方式等相关信息（第四十三条）。

《广西壮族自治区前期物业服务合同》

起草过程

2020年7月31日，自治区住房城乡建设厅组织召开工作会议，对《条例》涉及的相关配套文件进行梳理，分解任务，布置起草《条例》配套文件分工。

2020年9月22至25日，自治区住房城乡建设厅组织各市行业主管部门相关负责人以及物业服务行业专家召开《条例》配套政策研讨会，集中讨论《条例》配套文件初稿，会后形成征求意见稿。

2020年12月至2021年3月，自治区住房城乡建设厅向各市行业主管部门发函征求修改意见，同时通过广西房地产业协会向全区50余名物业法律人士以及物业服务行业专家广泛征求意见。

2021年3月23至24日，自治区住房城乡建设厅召集各市行业主管部门相关负责人及物业服务行业专家，研讨各方提交的意见建议，逐条完善配套文件条文，形成草案稿。

2021年5月至7月，自治区住房城乡建设厅召集物业服务行业专家，对草案稿进行文字梳理，确保配套文件内容更为容易理解。

2021年8月至9月，自治区住房城乡建设厅及自治区市场监管局多次组织座谈会对配套文件进行研讨，形成征求意见稿。