物业管理行业乘上了互联网的快车，构建社区O2O模式

自1981年探索尝试物业管理以来，中国物业管理行业一直不断发展，同时也面临着巨大的改变。

在宏观经济平稳增长、城镇化逐步推进、居民人均可支配收入稳步增长的背景下，我国居民对于物业服务市场的需求也快速增长，对服务的质量和多样化要求也日渐提升。

海通证券分析师涂力磊还看到，目前物业板块已获得资本市场关注，市值估值持续提升。其原因在于：

物业管理行业政策从初期探索向规范性、鼓励性演变；商业模式从传统微利的收取物业管理费模式到乘上互联网的快车，构建社区O2O模式，打开全新盈利增长极；行业规模快速壮大，马太效应显著，龙头集中度提升。

中国物业管理现状如何？

海通证券介绍，目前我国物业管理企业的盈利模式主要有两个基本大类，

一种是通过提供传统的物业管理服务向业主收取物业管理费，包括提供房屋、设备的维修和维护，环境卫生、安全消防、清洁绿化等的管理，它的价值创造主要在于房屋设备的保值增值。以基础物业服务为主的企业主要通过项目的获取来扩张管理面积以实现收入的可持续性增长。

第二种是通过提供增值服务收取费用，包括业主增值服务（空间运营收入、房屋经纪、电商 服务、社区金融、家政服务及养老服务等）和非业主增值服务（顾问咨询服务、案场服务、工程服务等）。

基础物业服务仍是物管百强企业收入和利润的主要来源，这一服务现有两种计费方式：包干制和酬金制。

 

 

增值业务主要包括业主增值服务和非业主增值服务，增值服务是物业服务企业的重要盈利增长点。

业主增值服务的基础是社区O2O平台，主要通过轻资产输出平台扩大用户基数、外加不断嫁接新增值服务项目来实现收入的增长。2017年非业主增值服务收入占总增值服务收入47.86%，其中案场服务、工程服务以及咨询服务占比分别为17.65%、15.38%、14.83%。

 

 

随着人工智能、大数据、互联网等高新技术的发展，物业管理企业先后试水互联网，以社区生活场景为中心，搭建用户与商家、服务提供者之间的O2O社区服 务平台。一方面可以整合“线上”和“线下”两端的资源，并通过云端进行管理， 为居民创造更加便捷的社区生活环境的同时进一步拓展增值服务发展空间，创造新的盈利点；另一方面可提升物业管理效率，降低能耗成本与人员成本。

 

行业发展趋势

海通证券指出，物业管理行业发展具有如下特点：

行业规模持续扩大，集中度逐步提升；百强企业近五年管理面积年均复合增速超过20%；TOP10企业近五年市场份额累计增长6.21%。

截至2016年底，物业管理全行业管理面积达186.41 亿平方米，物业服务企业数量达15.62万家，物业从业管理人员达833.06 万人。

2013-2017年，百强企业管理规模呈现加速扩张态势，管理面积年均复合增速达到20.28%，在管项目数量年均复合增速达到20.30%，市场份额从16.28%增长至32.42%。 

TOP10企业管理面积和增速表现优异，强者更强，优势突出。2017年管理面积均值达21588.21万平方米，同比增长14.59%，是百强企业均值的6.82 倍；市场份额为11.06%，较2016年提升0.88个百分点。 

 

 

 

初步完成全国化布局，城市深耕是方向。

2017年，百强企业60.98%的管理面积位于五大城市群，在长三 角、珠三角、成渝、长江中游及京津冀五个主要城市群分布比例分别为20.14%、12.77%、11.52%、8.32%及8.23%。

2010-2015年是百强企业强势进行全国化布局的阶段，多举措扩大管理半径，进驻城市数量不断增加。截至2015年底，百强企业进入城市数量均值达到27个，较2010年增加11个城市。

 

 

 

兼并收购成趋势，发力平台扩规模。

2015-2016年，百强企业总计收购300余家物业服务企业，累计收购物业管理面积超过6.2亿平方米，占百强企业两年管理面积总增量的27.78%。2017年百强企业并购回归理性，并购行为更加谨慎，更加高效，主要从完善产品与区域布局等角度，开展高质量并购，实现资源整合和优势互补。

百强企业顺应新形势，积极嫁接移动互联、物联网、云计算 等新技术，搭建社区生活服务平台，吸引合作伙伴，创新开展多元化的业务，并通过输出平台的或者建立联盟共享品平台的方式输出管理模式、管理技术，使得物业管理覆盖面积迅速攀升。

 

 

 

开源节流双向发力，提高利润率。

1）节流：通过技术创新和增加基础物业外包力度降低人工成本和日常运营成本。

技术创新有效对冲成本压力；适度增加基础物业外包力度，有效降低刚性成本。

2）开源：积极拓展高利润率的增值服务，提升利润率

 

 

 

物业板块估值走高

海通证券称，截至目前，新三板挂牌物业服务公司有55家。 资本市场对物业服务公司的关注度随着上市物业公司的增多而增加。2017年至今， 港股的绿城服务、彩生活、中海物业雅生活服务等市值相较上市之初均有显著提升，整体估值处于上升态势。

 

未来：行业空间广阔，万亿规模可期。

结合现有的房屋竣工面积、百强午夜服务占比等数据进行测算后，海通证券预计，截至2022年末，物业行业总规模可达到10000亿元。 

我们假设2022年物业行业总管理面积为245.2亿平米，假设2022年末物业服务管理面积中住宅比重为74%，办公比重为6.5%，商业比重为10.5%，其他比重为9%。考虑到尽管物业费定价已放开，实际涨价仍有壁垒，2017年各物业类型物业费价格上调微乎其微，假设2017-2022年物业费不涨价。照此计算，我们预计截至2022年末物业行业总规模可达到10000亿元。