一、重大事件

全国城市更新工作推进会召开，明确对物业要求

11月21日，住房城乡建设部在安徽省芜湖市召开全国城市更新工作推进会，深入学习贯彻党的二十届四中全会精神和中央城市工作会议精神，研究部署高质量开展城市更新，推动建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。住建部部长倪虹表示，要下功夫抓好系统治理和基层治理，发挥好“一委一办一平台”作用，推动“城市管理进社区”“物业服务进家庭”，推进城市治理现代化。倪虹强调，35个中央财政支持城市要结合实际、创新突破，形成可复制、可推广的经验模式。要建立房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等房屋全生命周期安全管理制度。

中指解读：

物业服务在城市治理现代化中的角色升级。物业企业的职能从“社区服务者”向“城市治理参与者”转变，业态从“基础服务”向“增值服务”延伸，发展模式从劳动密集型向技术驱动型转型。本次会议强调“要结合实际、创新突破，形成可复制、可推广的经验模式”。物业服务并非是一成不变的，需要根据实际情况与需求，积极做出改变，不断优化提升，对优秀经验进行总结归纳。该总结不仅仅是物业服务的“标准化”，还可以是“公共维修基金使用方案”“社区重阳节活动”等类实际服务中总结出的优秀模式。

中指研究院举办AI大模型在物业场景的落地应用线上分享会

2025年，我国的人工智能与机器人进入的爆发式增长的时代，而物业服务的智慧化应用也乘着这股东风，逐渐从传统的“劳动力驱动”向着“科技驱动”转型。在这场转型中，头部物业企业率先发力，探寻智慧物业发展的新路径。11月27日，中指研究院举办了“AI大模型在物业场景的落地应用”线上分享会，深入探讨了行业现状、技术爆发对行业产生的影响、国家政策导向，以及各大头部企业在“智慧物业”方面有哪些建设性的举措。

精彩观点：

中国物业管理行业的科技化建设围绕“技术工具化-场景数据化-价值平台化”的逻辑主线，呈现出清晰的演进过程，主要分为三个阶段：信息化工具单点应用期（2000-2013年）、数字化系统集成期（2014-2020年）、智能化应用推广期（2021年至今）。物业服务行业进入到智能化应用推广期，也与当前行业所处的背景有关。近年来，物业管理行业营收增速放缓，利润持续低迷，第二增长曲线乏力，叠加规模增速持续放缓，第三方项目占比提升，物业行业急需通过优化成本结构，提升服务质效的方式进行破局，而科技的发展为物业行业突破传统服务模式的瓶颈提供了软硬件支持。在竞争激烈的招投标市场中，企业常常面临"大海捞针式"筛选项目、盲目投入资源、标书质量参差不齐、中标率低迷等痛点。中指院研发的AI招投标Agent，正以革命性的方式重构投标价值链，为企业带来前所未有的竞争优势。

二、政策动态

北京市发布“十五五”规划制定建议 《中共北京市委关于制定北京市国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》于2025年11月发布，围绕首都功能提升、京津冀协同发展、新质生产力培育等核心领域展开部署。《建议》提出，持续推进住有所居。加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”的住房供应体系、租购并举的住房制度。建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。《建议》还提出了包括加强“一老一小”服务、提升社会治理能力和水平等与物业服务行业直接相关的表述。

三、企业动态

11月24日 瑞森生活服务公布2024年半年报及年报及继续暂停买卖 截至2024年末，瑞森生活服务实现总营业收入19.56亿元，同比减少0.97%；税前利润为-0.12亿元，同比减少107.39%；实现净利润-0.27亿元，同比减少122.83%。公司股份仍将继续暂停买卖，直到另行通知为止。

11月25日 碧桂园服务与ACF合作探索适老居家安全一体化服务 近日，ACF与碧桂园服务旗下碧新家居、建科房屋体检中心签约仪式在软谷实验室隆重举行。此次合作标志着尖端防护科技与居家适老服务的深度融合，为老年家庭安全保障事业注入新动能。

11月26日 鑫苑服务发布主要及关联交易债务清偿安排公告 于2025年11月25日，鑫苑科技（本公司的全资附属公司）与鑫苑地产同系公司1组订立了资产抵偿协议1号；鑫苑科技、北京鑫苑弘晟（本公司的全资附属公司）与鑫苑地产同系公司2组订立了资产抵偿协议2号；鑫苑科技与郑州航美订立了资产抵偿协议3号。

绿城服务于11月25日回购20.4万股 绿城服务在港交所公告，公司于2025年11月25日，通过集中竞价交易回购20.4万股，回购金额95.58万港元，最低成交价为4.63港元，最高成交价为4.72港元；近30日累计回购407.6万股，累计回购金额1894.56万港元。

11月27日 碧桂园服务于11月26日回购69万股 碧桂园服务在港交所公告，公司于2025年11月26日，通过集中竞价交易回购69万股，回购金额450.22万港元，最低成交价为6.48港元，最高成交价为6.55港元；近30日累计回购951.7万股，累计回购金额5960.38万港元。

绿城服务于11月26日回购20.4万股 绿城服务在港交所公告，公司于2025年11月26日，通过集中竞价交易回购20.4万股，回购金额94.73万港元，最低成交价为4.61港元，最高成交价为4.67港元；近30日累计回购428万股，累计回购金额1989.29万港元。

11月28日 招商积余回购方案实施完毕 11月27日，招商局积余产业运营服务股份有限公司发布公告，截至2025年11月27日，该公司通过股份回购专用证券账户，以集中竞价方式累计回购公司股份6,626,202股，占公司总股本的0.62%，实际回购时间区间为2024年12月10日至2025年11月27日。

11月28日 多家企业回购股票 万物云于11月27日斥资1649.35万港元回购79.83万股。绿城服务于11月27日，公司回购股份20万股，回购金额为94万港元。碧桂园服务于11月27日回购15万股，回购金额95.55万港元。

新大正购买资产进展：交易相关的尽调等工作已基本完成 11月27日，新大正发布关于披露发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易预案后的进展公告。公告称，公司拟通过发行股份及支付现金的方式购买资产，并募集配套资金，该交易构成关联交易且预计构成重大资产重组，但不构成重组上市。

招商积余完成董事会换届选举 11月27日，招商积余股份有限公司发布公告，宣布完成董事会换届选举及聘任高级管理人员这些新任董事的任期将从2025年第四次临时股东会选举通过之日起计算，为期三年。同时，公司还成立了专门委员会，包括战略与可持续发展委员会、审计委员会以及提名和薪酬委员会，各委员会均由不同董事组成，负责公司不同方面的决策和监督工作。

11月29日 华润万象生活公告披露12月18日召开股东特别大会情况 华润万象生活2025年11月28日公告称，香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本通告的内容概不负责，对其准确性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不对因本通告全部或任何部分内容而产生或因倚赖该等内容而引致的任何损失承担任何责任。

11月30日 恒达集团与恒达物业签订2025年物业管理服务总协议 恒达集团（控股）有限公司发布公告，与恒达物业管理签订了2025年物业管理服务总协议，期限由2026年1月1日起至2028年12月31日止。

万物云公告万科企业抵押1532万股公司股份予深铁 万物云发布公告称，根据深铁与万科签订的220亿元贷款框架方案，万科企业将以深铁集团（作为质权人）为受益人提供资产抵押，作为框架方案项下贷款的担保。目前双方约定以万科企业所持有的约1532.11万股万物云公司股份进行抵押。

四、资本市场

2025年11月第四周，恒生指数报收25858.89点，上涨2.53%，共上涨638.87点。2025年11月第四周，港股物业服务企业共有26家出现上涨，15家企业跑赢恒生指数（不含停牌企业），东原仁知服务涨幅最大，为33.73%，港誉智慧城市服务上涨17.24%，位列本周涨幅第二位。

五、新增项目

2025年11月第四周，全国重点城市新增项目数量1309个，建筑面积6802.62万㎡，新增住宅项目371个；商业办公项目310个；工业项目526个，其他类项目102个。

六、招标信息

2025年11月第四周，京津冀、粤港澳等重点区域共发布10484条物业相关招标信息。其中，非住宅业态占据较大比重为9926条。

七、活动预告

2025年12月，中指研究院将持续围绕行业最新政策与关注热点，举办线上专题沙龙，并发布专题研究文章。敬请期待