物业资质取消后 如何对物业服务市场实施监督

中物志远（北京）法律咨询有限公司总经理赵中华在《新经济形势下物业行业风险与防范》  分论坛上的演讲内容（根据录音整理，作者已核对，出现错误敬请谅解）

 

　　大家下午好，辛苦了。

 

　　我从2010年开始在行业讲课，今天的论坛是我所见过的最热烈、气氛最好的一次，很荣幸来到深圳，参加中国物业管理协会主办的第三届创新发展论坛。

 

　　尊敬的领导、尊敬的各位同仁，这几天很多同行都在交流，资质管理取消行业和企业该怎么办？借这个机会，用20分钟的时间，跟大家就这个问题做一个交流。

 

　　早些年春晚，宋丹丹和赵本山演过一个小品，名字叫《昨天、今天和明天》，今天的演讲我来讲讲中国物业管理法治建设的昨天、今天和明天。

 

　　大家知道，我们所有法律的立改废，从立法权限到立法程序都是依据《立法法》。全国人大2015年通过了修订之后的《立法法》，对地方立法权作出了改革，我们平常所说的地级市有了立法权，这在我国的法治建设进程中是一个非常了不起的突破。过去地方性法规的层次只到省和较大的市。2015年10月1日以后，我国设区的市人大有了立法权。

 

　　2016-2017年，我参加了秦皇岛市物业管理的立法工作，起草了秦皇岛市第一步地方性法规。全程参与了秦皇岛市房管局、市政府法制办、市人大的一审和二审条例的征求意见，行业内外，社会各界参与的积极性都非常高。在立法的过程当中，我明确感觉到了我们的行业、我们的同仁，包括我们服务的业主，对于物业管理的政策法规的创新是有非常强烈的需求。

 

　　昨天

 

　　2003年，我国第一部物业管理行业的行政法规，《物业管理条例》颁布实施，这对我们行业发展是具有划时代意义的。《物业管理条例》确定了七项基本制度，业主大会制度、业主公约制度、承接查验制度、招投标制度、物业企业资质管理制度和物业管理师制度。

 

　　这里面发生最大的变化恰恰就是今天我们要交流的主题——物业服务企业资质管理制度。

 

　　今天

 

　　十年以后，2013年住建部邀请各省、自治区、直辖市和部分较大城市的行业主管部门的领导在上海召开了《物业管理条例》实施十周年的座谈会，会议总结了《物业管理条例》实施十年来好的经验，梳理了实施过程中出现的主要问题。今天我们看到的所有物业管理政策法规的变化，都不是我们这一、两年突然发生的。早在在2013年座谈会的时候，就开始酝酿了。

 

　　第一，物业管理师职业资格认定制度的取消。2013年—2014年，住建部代表行业和主管部门，一直在向国务院行政审批改革办公室争取保留物业管理师，我当时在住建部房产司工作，参与这个过程，但是最终没有能够保住。2016年6月，国务院正式发文取消了物业管理师执业资格认定制度。

 

　　第二，部分物业服务价格的放开。如果大家把视野回到2014年之前，大家看看当时《中国物业管理》杂志，大家当时都在讨论如何调价，每期的卷首语基本上谢家瑾会长都在向行业介绍物业企业调价的成功经验，那个时候，行业的主色调是“抱团取暖”。2014年12月，国家发改委发了《关于放开部分服务价格意见的通知》，放开了保障性住房和普通住宅小区前期物业管理以外物业服务的价格，也包括停车的价格。这也是全行业尤其是中国物业管理协会积极争取的结果。

 

　　第三，今年1月12日，国务院发了2017年7号决定，正式把二级及二级以下的物业服务企业的资质认定取消了。行业很多企业很困惑，不知道未来的市场监管方向在哪里，打电话到部里和中物协咨询未来应该怎么办，当时这个事情还没有结束。此后，我写一篇文章，《关于物业服务市场监管方向的几点预测》，介绍资质取消以后，对未来市场监管的几点预测，大家有兴趣的话，在网上面也可以查到这篇文章。

 

　　今年9月6号，国务院召开了常务会议，会议决定取消包括物业服务企业一级资质的行政许可事项，因为新闻稿是傍晚发出来的，我的朋友圈物业管理行业的朋友们把这条消息刷屏了。9月22日，国务院发了2017年46号决定，正式取消了物业服务企业一级资质的行政许可事项。

 

　　从法律专业的角度来说，国务院的决定和国务院的行政法规，法律效力是划等号的，相当于以决定的形式，废除了《物业管理条例》中关于资质的认定和物业管理师制度。2003年颁布《物业管理条例》的时候，谢家瑾司长代表起草单位针对《物业管理条例》有一个解释说明，将七项基本制度比作支持物业管理法制体系的七根支柱。现在七根支柱只剩五根了。

 

　　第四，说是维修资金制度。2013年，国务院分管住建的领导有个批示，要求我们针对全国做一个维修资金的调查报告，研究解决维修资金使用难的问题。我们当时对维修资金制度进行了一个全面的梳理，具体内容，大家可以看陈伟副司长的文章《维修资金制度的十大困惑》。2015年住建部、财政部办公厅联合印发了《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》，这个《通知》里面，吸收了部分地方好的做法和经验，创新性的丰富了业主表决方式，未来在征求业主意见的时候，可以集合表决、异议表决、默认表决和委托表决。未来我们做很多事情的时候可以参考借鉴。以前很多事情需要过半业主的同意，以前需要挨家挨户敲门，现在我们可以在征得法定比例业主同意的情况下，采取多种表决方式，这也为物业和业主之间的沟通打开了思路。

 

　　明天

 

　　接下来，简单介绍一下物业管理法律体系的重构，刚才倪教授已经提到了最早《公司法》的修改，后来是《立法法》，但是大家往往忽视了今年3月份全国人大颁布的民法领域的基本法律《民法总则》，这意味着我们民法领域所有的体系都要重新架构。接下来，现在的《物权法》、《合同法》、《侵权责任法》都在修订。上个月，《民法分则——合同编》已经在征求住建部的意见了。大家知道现有的《合同法》分为总则和分则，今天很多嘉宾都讲了我们要规范各种合同，如果有一天，我们《合同法》明确规定了将物业服务合同作为分则中的有名合同，那我们以后的规范各类合同就有了法律依据，这是对我们行业影响是比较大的。

 

　　国务院今年发布的46号决定里，明确说了取消行政许可事项涉及到相关法律修订的，要报全国人大修订。大家都知道，现行的《物权法》第六章规定了建筑物区分所有权，列了十几条，很粗旷，我们最关心的问题都没有规定，比如共有区域的共用部位的权属问题、地下车库的权属争议问题，现在行业和企业面临的很多争议，都是法律边界不清楚造成的。现在中国社科院法学所在参与《民法分则——物权编》的起草工作，起草工作完成后，也会争取我们物业管理行业的意见，我在这里也呼吁大家一定要积极参与，献言献策。

 

　　资质取消后，明天的物业服务市场监管体系会是怎样呢？我想，可以从四个方面来说。

 

　　第一，监管思路。大家都知道，以前资质管理是静态审批，只要你拿到了资质，特别是只要拿到一级资质，就相当于大家参加昨天主论坛会议的“代表证”一样，可以承接各类业态、各种规模的物业项目，但是以后没有了资质管理，以后是要监管物业服务企业的管理服务行为。今年6月，国家发改委等31部委联合发布了《关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》，只要物业服务企业的管理服务行为被列入黑名单，公司的法定代表人、负责人和对失信行为负有主要责任的人员，以后将不能在这个行业经营和从业。

 

　　行业很多同仁没有关注到这个备忘录，认为资质取消了之后，未来想怎么做就怎么做，这样的看法显然太乐观了。

 

　　第二是监管重点。大家都知道，资质管理主要是管企业，未来的信用管理要管行为，未来的市场监管的重点就变成了管项目，很显然，以后项目经理的市场价值一定会上升。

 

　　第三，监管主体，以前大家都知道房地产行政主管部门是我们的行政主管部门，但是未来就变成了“多龙治水”，备忘录的参与部位有31个之多。

 

　　最后，监管对象。以前行业主管部门的监管对象是物业服务企业，但是未来不一样了，2014年、2015年住建部房产司相关处室已经进行了调整，“物业管理处”调整为“物业监管处”，新设立了“信用信息处”，大家未来对此会有明确的感受。

 

　　我09年北大法学院毕业后工作了八年，在北京住建委和住建部先后工作了六年，后来在企业工作了两年，一直在从事物业管理行业的政策制定和研究工作。我有一个基本判断，今年，可能是我们物业管理行业法治建设的改革元年。我们行业未来市场监管思路，一定会是让守信的企业如鱼得水，失信的企业寸步难行。

 

　　我们有时候会跟行业里面的前辈在一起交流。大家有一个明确的感受，第一代物业管理人是讲情怀，因为大家都亲身经历了中国物业管理行业36年的风雨和彩虹。从今年起，第二代物业人，可能更多的要讲规范。

 

　　今天分论坛开始的时候，王会长提到了中国物业协会要成立法律委员会，我和中物志远法律咨询公司目前在参与前期的筹备工作。希望未来的日子里，能够和大家一起努力，共同推动我们所钟爱的这个行业的法治进步，也希望未来有更多的机会与大家一起学习交流。

 

　　谢谢大家。