港股物业公司年报横向对比

在2022年起楼市走熊到现在，楼价一直走低，看着东莞的楼市，2021年3万多的房子现在单价只要13000左右，按照租金回报率来说，大概也能达到2%左右，感觉楼市目前应该暂时企稳了，作为物业管理公司，只是简单的收租形式，似乎也达到了相对安全的情况。

目前该爆的物业公司母公司已经爆完了，而港股的物业股相对估值不高，而且分红比较慷慨，就整理了一下物业公司的数据看看。

上表整理了港股主要物业公司的数据，整理出来有几方面的原因

1、资产负债率仍然是吊在房地产公司头上的利剑，资产负债率低的公司相对来说大额分红的可能性更高。

2、ROE其实就是净资产的盈利能力，但是还是有所失衡，毕竟部分物业公司账户上屯了大量的现金，ROE相对就低，而负债较高的企业，ROE反而会高。

3、股息率和分红率，可以说这两个数据是港股目前股价的支柱，尤其是这种缺乏想象空间的股票。

4、应收/营收，目前物业公司最大的问题就是物业费不好收的问题，根据这个占比大概能看出公司收款情况

从以上表格来看，简单对比一下数据：

1、资产负债率：目前资产负债率2024年同比优化的仅有4家公司，保利物业、中海物业、绿城服务和新城发展，而华润以及星盛基本保持不变，其他公司资产负债率均上升。

2、从ROE来看，仅有绿城服务和华润保持有所增长，其他公司均减少或保持不变，达到20%以上的有中海、滨江服务、金茂和华润。

3、从毛利率来看，中海、绿城、新城和华润均有所上升，星盛商业最为突出，毛利率达到46%，其次是华润的32%，其余公司均在15%到20%区间，这也说明，商业的毛利率远高于房地产物业管理的毛利率。

4、从PE来看，新城发展财报好转，PE达到28.4，华润由于出色的盈利能力和分红，估值最高；其次是万物云，主要还是因为它的高额分红，哪怕21的市盈率，分红率也达到9%，其他公司PE均在10左右。

5、从应收/营收来看，目前就绿城服务和金茂服务的比例较高，达到30%。其他公司基本都保持在15%-20%这个幅度，而华润和星盛更是控制在15%以下。

6、股东回报率：说白了就是分红，中海目前股息率仅仅3%，而分红率是30%，年报出来后大跌眼镜，大家给到它11倍的PE，也是估计它能提高分红率。而最慷慨的是华润和万物云，基本都是100%的分红。星盛商业和金融街的股息率较高，主要是其估值比较低，目前来看这两个公司业绩缺乏增长的预期，规模也难以扩大，所以PE较低，显得股息率较高。

总评：

从规模来看，毫无疑问还是万物云、中海物业、保利发展以及华润最为稳定，也是最具品牌规模效应。

从股息来看，中海、金融街、保利以及新城发展均有提高分红的可能，不过从PE来看，中海和保利的估值已经是按照50%的分红率而给到了，金融街虽然有提高分红率的能力，不过净利润却在缩减，新城发展这方面有较大的弹性。

从数据来看，滨江服务、越秀服务、中海物业、金茂服务都是盈利能力较好的物业公司。

从运营来看，万物云的碟城计划逐步铺开，2025年的数据应该会有所上升；新城发展逐步走出泥潭，经营开支和减值会逐步缩减；中海和保利、滨江作为国企，规模会不断扩大