《绵阳市物业管理委员会组建运行实施办法》政策解读

物业管理委员会制度是新修订《四川省物业管理条例》《绵阳市物业管理条例》设立的一项重大物业管理制度，旨在解决业主委员会成立难、监管难，业主共同决策难等物业管理中的难点、堵点问题，促进物业管理更好地融入基层社会治理体系。为此，市住建委起草了《绵阳市物业管理委员会组建运行实施办法》（以下简称《实施办法》）。

一、出台背景

2020年12月25日，住建部、中央政法委、中央文明办等十部门联合印发的《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）提出“街道要及时积极推动业主设立业主大会，选举业主委员会，选聘物业服务企业，实行专业化物业管理。暂不具备设立业主大会条件的，探索组建由社区民民委员会、业主代表等参加的物业管理委员会”。2020年12月，住房城乡建设厅等13部门联合印发的《关于加快物业服务业转型升级发展助推城市基层治理能力提升的指导意见》（川建行规〔2020〕16号）提出：“业委会暂时未成立的，鼓励由街道（乡、镇政府）、社区居（村）委会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会相应职责。”新修订的《四川省物业管理条例》、《绵阳市物业管理条例》明确了物业管理委员会的组建条件、成员、任期等，并临时代为履行业主委员会的职责；但物业管理委员会如何组建、确定人选，以及怎样运行等都需要进一步细化。《四川省物业管理条例》第四十七条和《绵阳市物业管理条例》第十八条规定：物业管理委员会组建、职责、解散以及监督管理的具体办法，由市人民政府另行制定。为此，市住建委起草了《实施办法》。从到杭州、宁波等地考察学习情况看，出台物业管理委员会组建运行办法，可以有效解决基层街道社区不知道如何组建、如何指导监管的问题。

二、政策依据

《实施办法》主要依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》《绵阳市物业管理条例》等法律、法规的规定，《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）和《关于加快物业服务业转型升级发展助推城市基层治理能力提升的指导意见》（川建行规〔2020〕16号）等文件要求，借鉴杭州、宁波等城市经验，并结合我市实际制定。

三、主要内容

《实施办法》由总则、组建条件、组建程序、工作职责、运行制度、监督管理、附则等7部分内容组成，贯穿了物业管理委员会的组建、运行、监管全过程，主要内容如下：

（一）明确部门职责。在总则中对县（市、区）、园区住房城乡建设、社会工作部门，街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会等工作职责做了明确规定，确保各司其职、分工合作。规范一个物业服务区域组建一个物业管理委员会。

（二）明确组建条件。不能依法选举产生业主委员会的，业主委员会不能断续履行职责或业主委员会任期届满等换届无果，可以依法组建物业管理委员会。

（三）明确人员要求。对物业管理委员会的组成人数“7人以上13人以下单数”、人员结构“设主任1名、副主任1—2名”、主任及副主任的确定等做了明确规定，并提出了不宜担任业主代表的情形。鼓励业主中的中国共产党党员、人大代表、政协委员等积极参选物业管理委员会业主代表，利于物业管理委员会的顺利组建。

（四）明确组建流程。按照提出申请、条件审查、组建公告、推荐人选、产生人选、公示人选、做出决定、刻制专用印章等8个环节，规定了物业管理委员会的完整组建程序。居（村）民委员会负责组织业主提出书面申请，街道办事处（乡镇人民政府）对相关人员进行条件审查，并在小区进行公示。推荐人选须经本人同意，经充分酝酿和核查公示无异议后，街道办事处（乡镇人民政府）作出成立决定，按相关流程向社会公布并抄送县（市、区）、园区住房城乡建设行政主管部门。

（五）明确工作职责。根据《四川省物业管理条例》《绵阳市物业管理条例》相关规定，结合工作实际，明确了物业管理委员会10项工作职责。包括召开会议报告工作，制定管理制度，建立工作档案，拟定小区相关事项管理办法提请业主共同决定，督促物业使用人履行物业服务合同，调解矛盾纠纷等。

（六）明确运行制度。明确了物业管理委员会会议召集制度，明确会议召开频次、主持、决策程序等要求。同时，明确经业主共同决定或业主大会决定，物业管理委员会可聘请秘书、财务等专职人员。会议分为定期会议和临时会议，定期会议原则上每季度至少召开一次。

（七）明确监督管理。明确了街道办事处（乡镇人民政府）对物业管理委员会作出的决定违反法律、法规或业主大会议事规则的监督管理权。对物业管理委员会任期、任期延长、期满重组，以及成员资格终止等做了明确规定，保障其规范履职。物业管理委员会任期一般不超过两年，但延长期限不超过一年。

四、执行时间

关于《实施办法》中的相关时间要求，是在相关上位法律法规和政策法规的基础之上作出的规定。《实施办法》自2024年7月1日起施行，有效期为5年。