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黄瑜:发布2019中国物业服务百强企业研究报告

字号+ 作者:安然 来源:网络转载 2019-05-28 11:04 我要评论( )

物业头条讯:

5月24日,中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组主办,中国指数研究院承办的2019中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十二届中国物业服务百强企业家峰会在北京召开。会议发布了2019中国物业服务百强企业研究报告和2019中国物业服务百强优秀企业名单,众多中国优秀物业服务领域企业专家、优秀代表参与会议,并进行经验分享。中国指数研究院常务副院长、中国房地产TOP10研究组办公室主任黄瑜发布《2019中国物业服务百强企业研究报告》。


中国指数研究院常务副院长、中国房地产TOP10研究组办公室主任黄瑜

黄瑜:尊敬的各位领导,物业公司的代表、金融机构和媒体朋友,大家上午好!怀着无比激动的心情,同时也是非常感激的心情,来代表中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组发布“2019中国物业服务百强企业研究报告”。历经12年我们得到了近千家物业服务企业的研究支持,今天非常抱歉,没有把所有支持我们数据的企业邀请到现场开会。我主要用一些数据和研究的结论,把2019年的研究成果给大家做一个简单的汇报。

2019年通过物业服务百强企业研究,我们仍然延续了过去12年的研究方法体系的序列,这个序列里面我们对包括5个二级指标,20个三级指标,采用因子分析方法,完全尊重数据,尊重研究基本逻辑,对物业服务百强企业做系统研究,数据的来源主要是采取了企业填报,今年我们在系统中填报资料的有近千家企业,经我们的审查符合基本要求的大概有400家企业,这是我们重要的研究数据的支撑。另外我们的数据来源会参考中国房地产统计年纪和中国指数研究院的原则系统、政府公开公布的数据和12年来中国物业服务百强企业积累的数据资料。在数据的复核阶段,通过这400多家有会计报表的企业,把会计报表进行交叉复核,对过去的历年的数据也会进入系统,让它自核,同时我们也会公开信息,加上中指院原来积累的土地数据、楼盘数据进行穿透审核,最后纳入到很多研究数据当中来。对有疑问的数据,我们会进行现场的复核,最终才会把这个数据入库,用因子分析法核算出研究成果。近年研究成果有几方面:管理规模、经营绩效、服务质量、发展潜力、社会责任感,五大方面全部都是用数据来做相应的研究分析,把相应的结果给大家做分享。最后,我们会基于这些数据,以及今年以来做的一些国内外的同行的相关研究,以及同行里面国内最优秀的物业服务上市企业的研究相关成果,给大家提出未来的发展策略建议。

首先,看一下管理规模。

管理规模,2018年底物业服务百强企业管理面积均值达到了3718万平方米,同比增长了17.52%。这个数字确实相对于2018年全国商品房的销售面积只有1.33%的增长,竣工面积是负增长,从这个数字来看,物业服务百强企业从增速上大大跑赢了大市,并且跑赢了房地产大市,在新房市场中获得了比较好的增长,并且在存量市场中也获得了补充。因为我们跑赢了大市,市场份额提升到38.85%,跟过去年份的提升比例来看提升了6.43个百分点,之前每年大概也就在2—3个百分点。百强企业在管项目的数量,均值达到了192个,相对于上一年增加了14个。

看一下TOP10企业和分梯级的不同企业的状况。TOP10企业管理面积均值达到了2.39亿平方米,这个均值是百强企业均值的6.43倍,市场份额达到了11.35%,相当于提升了0.29个百分点。可以看到,它们的均值水平大大高于整个百强企业的平均水平。确确实实是强者愈强。从11—30位的企业均值是6363万平方米,是百强企业的1.71倍,同比增长了27.86%。31—50位的企业均值有2324万平方米,50—100位的企业均值是1260万平方米。可以看一看均值的水准,梯级差距还是很大的,看前10位的企业,再对比后50位的企业,几乎是后排位企业的20倍。各个层级的分化是在加剧的。

这些企业扩规模是主旋律,怎么扩?大部分的物业服务百强企业占尽了母公司的优势,百强企业有开发商背景的占比大概是76%,这些企业的面积大概有将近五成都来自于兄弟公司或者是母公司,碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业2018年新增的面积里面大概有70%,甚至以上都是源于兄弟公司。有开发商背景的这些企业,2017年总体水平六成是来自于兄弟公司,今年是五成。总体来说,大家已经把市场化拓展作为很重要的手段来扩规模。特别是像绿城服务、雅生活服务、永升物业,尽管他们过去不同程度的有母公司和兄弟公司的支持,但是他们的市场化程度也比较强,在报表中他们的市场化面积超过了80%,所以市场化已经成了一个很重要的趋势。

在扩张方面,一方面是到市场上招标,另一方面是并购,成为了很重要的手段。我们对并购进行了有效的分析,2018年并购更加理性,也更加有效,并购企业有几个特点,或者说已经上市的企业有相对充足的资金,有做强做大的需要。准备上市的企业,他们希望通过并购快速地扩规模,并且也希望通过规模的扩大之后有效地对接资本市场。同时,他们也希望并购能延展新业态,进行产业链的思路延伸。在选择标的的时候不再盲目,要进行有效的选择。一是希望选择有一定规模的标的,这个规模应该是1000万左右的企业居多。如果小的话,也不低于300万平方米,大宗的并购案例,像雅生活服务和碧桂园服务收购的面积都是在1亿平方米左右,通过合资等方式,做了相应的并购和重组。二是基于平台进行并购,希望通过这种方式发挥平台价值,利用平台来开展相应的业务,像绿城服务收购的澳洲的早教公司。我们总结所有的标的,我们要成为大企业的并购对象也是有要求的,第一你要有规模,第二大家希望宣传新三板的公司,或者是物业服务百强企业。第三希望这种并购一方面有效的补充规模,同时希望做业务的延伸。通过这种方式做并购会更加有序。

大家做规模的时候还有一个很重要的特点是聚焦主流城市群和一些重点城市。2018年这一年里,53.12%的百强企业是在五大城市群,其中长三角占18%多,成渝占9.3%,珠三角占9%,京津冀占8%,长江中游是8%点几,几乎在五大城市群,他们管理的面积占了50%多。同时,我们对比了2018年物业服务百强企业管理面积前20的城市和2018年商品房销售面积前20的城市,做了对比分析,几乎可以看到重合度非常高。有15个城市都是重合的,也就是说房子卖得好,房地产商场化、市场化程度越高,物业管理行业的市场化程度越高,房地产的销售市场越好,对物业管理行业的要求也会越来越高。所以我们在扩展的时候,要在房地产市场相对发达,销售面积比较高的城市作为重点的对象。从2018年的数据也可以看到对百强企业是至关重要的项目来源。重庆是在管面积里面,百强企业管了3.49亿平方米,重庆在TOP10企业里面有两家,加上本身的市场化程度非常高,我们算了一下,这个数字从2000年以来到现在的整个面积,占房地产商品房销售面积的51%,属于百强企业在管。重庆的领导也特别重视百强企业,对百强企业市场化过程,提升管理水平非常重视。

今年的物业服务企业的满意度调研的结果,当初我们发布的时候,重庆住建局的物业管理处的处长,带着十几个区的科长来参加我们的发布会,并且对我们的报告进行了相应的指导。这些地方也是百强企业应该重点拓展的地方。刚才说了大城市,北京、上海、武汉、济南、成都、广州,百强企业在这些地方的管理面积都将近2亿左右。我们从这些数据可以看到百强企业是扎根在主流的城市群和重点城市,这是他们业务的重要来源。同时,我们也对单个城市的管理面积进行了分析,百强企业单个城市管理面积的均值达到了128万平方米,相当于2017年增长了13.47%,单个项目管理面积的均值达到了19.37万平方米,这个增速达到了9%。单体50—100万平方米的项目,达到了2000多个,有超过100万平方米的项目数量为382个,而且这个速度在大幅的增长,100万平方米以上增长了34%,50—100万平方米增长了28%。

看一下百强企业的经营绩效,经营绩效的均值达到了8.86亿,同比增长了19.41%,单盘的收入均值达到了461万,同比增长了10%。单位面积收入每平方米是23.83元,这个数字相当于前一年增长非常微浮,人均收入超过15万元,去年是13—14万。营业收入增长和单盘收入在增长,人均收入也在增长,单平方米的收入是微涨,百强企业物业服务费的增长还是比较低的,但是我们靠的是管理、有效的市场拓展和经营管理提高了效益。

看一下TOP10企业。2018年,TOP10企业营收和净利润均值分别为48.83亿元和4.42亿元,是百强企业营收和净利润均值的5.51倍、6.12倍,同比增长31.69%、54.97%,增速最快,是百强企业增速的1.63倍、2.12倍。

2018年,百强企业净利润均值为7221.40万元,同比增长25.95%。TOP11-30企业营收和净利润均值分别为16.73亿元和1.38亿元,是百强企业收入和净利润均值的1.89倍、1.91倍,同比增速分别为26.26%和35.39%,增速是百强企业的1.35倍、1.37倍;TOP31-50、TOP51-100企业营业收入均值为5.57亿元、2.99亿元,同比增长17.26%、7.94%,增速相对较缓。

基础物业服务的收入仍然是很重要的支柱,多种经营为盈利关键。

2018年,百强企业基础物业服务收入均值达7.13亿元,同比增长17.50%,占总收入比重为80.49%,仍是收入基石,基础物业服务净利润均值为4022.68万元,占比为55.70%。

2018年,多种经营收入均值为1.73亿元,同比增长28.02%,高于基础物业服务收入增速10.52个百分点,业绩贡献度为19.51%。多种经营净利润占比为44.30%,盈利能力凸显。

空间运营及房屋经纪是多种经营收入主要来源:2018年,业主增值服务收入占多种经营收入的比重54.40%,其中,空间运营收入占业主增值服务收入比例最高,为22.33%,房屋经纪、电商服务及社区金融占比紧随其后,分别为18.35%、13.90%及10.17%。同时,百强企业重视对地产开发商等的非业主增值服务,在多种经营收入中的占比达45.60%,其中,百强企业为地产开发商提供专业的案场服务,收入占非业主增值服务的比重39.21%。

营业成本均值6.77亿元,人才结构优化,员工总体价值提升。这个数字相当于上一年增长了17.5%。这个增速是低于收入增速大约2个百分点。从成本的构成来说,人员的费用占了将近60%,相对于去年增了2个百分点,是营业成本中最大一得项支出,我们进行了结构的分析,整个行业人才结构已经初步优化,大专以上人才的比例以及各个公司年龄结构全部发生了变化,今天到会的会场上有很多年轻面孔,有很多新面孔,这个行业也受到了全社会广泛的关注,包括开始引进各路人才,使得我们这个行业的人才成本也出现了增长。

同时,看一下人均的效益,人均收入产值是15.15万元,同比增长了8.29%,人均在管面积达到了将近7000平米,同比增长了18.22%,人才优化之后,他们的能力也强了,人均产值也在不断地提升。同时,这些物业服务企业通过各种不同的举措化解成本压力,保证新技术的应用和外包,营业成本平均水平是76.44%,相当于上一年下降了1.25个百分点。

物业服务企业在扩规模,创效益的同时,我们也非常注重服务质量和满意度水平。满意度水平一直在80分,最新的80分跟之前的含量是不一样,2018年物业满意度是2019年初从2月份到5月份三个月的全国普查做的测算,今年所用的方法全部是新的中指院的调查平台来做,更客观一些。原来是人力在做,去年开始逐步的改成用新的科技手段来做,减少了业主或者是物业公司相关服务人员的干扰。今年仍然能保持80分以上,确确实实我们这个行业的满意度在提升,其中绿化养护的满意度偏高,同时客户最关注的几个方面,安全管理、客户服务、人员素质。所以业主进了小区,安全一定是最重要的前提,与此同时第二、第三重要的是客户服务和人员的基本素质。所以我们这个行业里怎么样把人员素质提升,为客户提供更优质的服务是很重要的一个根本。我们的服务水平维持住了,续缴率和续约率也能维持在高位,2018年,百强企业收缴率均值为93.75%,续约率达到98.26%,收缴率与续约率连续四年保持高位,反映出业主对百强企业优质服务的认可。证明百强企业在快速扩规模的同时,能坚守服务品质,实现有质量的增长。

储备面积马太效应显著,TOP10企业均值是百强企业的9.82倍。

2018年,百强企业的合同储备项目数量均值为70个,合同储备项目面积均值为1029.07万平方米,同比增长为11.21%。

2018年,TOP10企业合同储备项目面积均值为1.01亿平方米,储备项目数量均值为634个,分别是百强企业均值的9.82倍和9.06倍,同比分别增长209.59%和262.02%,马太效应显著。

储备面积显示清晰发展的前景,部分企业储备面积与在管面积数量相当。百强企业在积极扩张管理版图的同时,更着眼于未来长远发展,加速扩充项目储备。

2018年,绿城服务、碧桂园服务的储备面积分别为1.92亿平方米、3.24亿平方米,分别是在管面积的1.13倍、1.78倍;雅生活服务、永升物业、新城悦的储备面积增速均在90%以上,永升物业的储备面积增速高达267.34%。

有时候我们看企业的潜力不仅看储备,同时也要看智能化的水平,科技应用的水平。今年企业所有智能化的投入我们进行了分析,大概20余家企业智能化建设费用超千万,但整体投入不足致效应难显。

2018年,20余家百强企业智能化建设费用超千万,大部分企业对智能化的投入在200-500万元之间。雅生活服务2018年在IT系统开发及维护方面的费用支出为415.7万元,连续三年保持增长;新城悦过去两年该项支出共计264万元。

整体来看,百强企业智能化投入力度依然不够,主要归因于短期投入效果不明显,未来发展方向不够清晰,对长期投入有所担忧。但从行业变革的角度来看,百强企业依然要重视对技术的投入,且从成果转化效应来看,确实对企业降低成本、提升运营管控效率、提高服务品质等起到了促进作用。昨天我们分了四个小组,组织大家到微软人工智能实验室的展厅进行参观,这个实验室是全球四大之一,有一定的水准。今天下午我们专门请了微软和专门做智能化的第三方公司,希望在技术的投入、技术的应用方面带来整个行业的提质增效。

物业服务企业平均每个企业都为社会提供了岗位均值约5300个,纳税均值近5000万元。2018年,百强企业提供就业岗位均值为5319个;同比增长10.28%,提供外包岗位数量均值为2353个,同比增长10.32%。其中多数为秩序维护、保洁、绿化等技术含量较低岗位。

2018年,企业纳税额均值为4937.27万元,同比增长8.94%,高于2018年全国税收收入增长率(8.33%)。百强企业保障房管理面积总值为1.58亿平方米。

发展策略:做有价值物业服务企业

资本眼中的高价值企业:规模大、成长好。物业服务企业市值大的,几乎跟在管面积、营业收入、净利润、市盈率做了梯级分析,市值超过100亿,在管面积都大于1亿,营业收入都超过30亿,净利润都大于3亿,这样的话基准的市盈率在30倍的水平。第二梯级是50亿左右的企业,新城悦和永升物业。第三梯级的是市值10左右,在管面积不低于3000万平方米,收入小于10亿,储备面积小于2000万,市盈率在20倍左右。资本还是比较青睐的是规模大的企业,成长好的企业。所以要做一个有价值的企业,尽管今天在座的大部分是百强企业,我们仍然要把规模做大,同时未来市场中有很大的潜力,我们要做好成长。

五大行几乎全是上市公司,他们的收入都是以美元来计算,最大的世邦魏理仕已经达到了213亿美元,几乎这些企业的增速都在10%几的水平,基础物业服务,除了高力国际之外,前面几家都到了50%。要想做大五大行里面的前三大(世邦魏理仕、仲量联行、戴德梁行),基础物业服务的收入仍然占据了主流,超过了50%,另外,还是要固本,这是非常重要的,同时可以构建多种经营,基本上是围绕服务链条进行相应的延伸。其中咨询服务占了34%,租赁服务占了38%,金融服务20%,股本的同时进行价值的挖掘和多种经营业务的延伸。这些企业在亚太区的收入都超过10亿元,而且这几年增长比较快,因为这些企业在亚太区是重要的市场,中国企业更要抓住机会,大的国际公司也会做。特别是他们对一些写字楼,对B端市场,对公共物业方面做的相对更好。

同时,最近我们还在研究美国的一个公司,北美最大的物业公司叫FSV(FirstService)。2018年,FSV总营收达19.31亿美元,同比增长13.22%,调整后息税折旧摊销前利润达1.91亿美元,同比增速为17.68%。其中,北美物业管理市场份额近6%。2018年,FSV基础物业服务收入为12.55亿美元,同比增长6.86%,收入贡献近65%,利润贡献56.06%。增值服务营收为6.77亿美元,同比增长27.43%,收入贡献约35%,利润贡献43.94%。他们所做的延伸服务,基础服务占2/3,多种经营主要是通过自营,或者是特许经营,提供房屋的保养、美容、一站式解决方案做多种经营。他们的服务收入是两方面,一方面特别注重品牌效应,规范化、标准化的做法和操作标准在效益里面发挥的非常明显。

日本的永旺永乐,在日本是最大的物业公司,营业收入达到了183亿,净利润达到了6.3亿,多种经营占了48%,主要的增值服务是采购服务、自动送货机服务和施工作业。他们在日本有很多超市,在亚洲地区有不少超市,自动收获机的服务非常好,创下了很大的收入。同时在中国是未来的发力点,他们最新的披露是2019年营业收入会达到更高的高度,希望把中国市场进行整合,未来中国市场是他们主要的增长点。他们是用精细化服务,并且跟本土进行有效的结合。最近我们跟他们的中国公司进行了沟通,确实很注重把日式精细化管理跟本土结合,为客户创造更加有价值的服务。未来我们会希望组织大数据联盟的企业和物业服务公司学习永旺永乐和FSV的一些做法。

成就高价值企业:稳基础、拓增值、把握细分市场机遇

1.大力拓展管理规模,夯实基础服务本元。

规模不仅是基础服务的本元,是物业服务企业的收入基石,同时,也是增值服务赖以生存的土壤,国外标杆企业在规模方面都非常突出,因此,企业在扩规模方面应该继续发力,在依托兄弟开发企业资源的同时,强化自身市场拓展能力,理性选择并购标的,借助平台输出等手段进一步扩大版图。

2.挖掘多元服务潜力,延伸增值想象空间。

瞄准“业主”需求,利用现有资源,专注线下服务;挖掘社区公共“空间”潜力,培育新型价值增长点。围绕业主的“资产”做增值服务,帮助业主实现不动产保值增值、价值挖掘;

抓住细分领域发展机遇,寻求全新价值突破点

目前,住宅物业管理领域的竞争格局比较清晰,而非住宅物业管理领域竞争格局尚未明确,还没有形成领军企业。再加上非住宅物业管理盈利水平高、收缴率高、市场化程度高、空间广阔,因此,物业服务企业可抓住细分领域的机会,凸显企业价值。

前段时间我拜访了龙湖的曾总,他们的理念是把社区的服务复制到高铁中。我们也应该抓住更多细分领域的机会,寻求价值点的新的突破。

我们这个行业确实空间很大,已有的空间,我们有存量,还有增量。到2025年纯商品房的总量会达到238亿平方米,按住宅来算,哪怕物业费不增,非住宅的物业费都不增,就是近万亿。还别说有5、10%的复合增长,那就是超万亿,甚至近2万亿。增值服务现在的市场规模大概是9000亿,未来如果按10%的增长,因为生活水平提高了对增值服务的要求会越来越高,对其他的延伸服务要求会越来越高。中国市场是过万亿的市场不多,我们这个市场绝对是万亿的大市场,特别是头部企业,TOP10房企市场份额占到26.4%,而TOP10物业服务企业市场份额仅11.35%;物业服务百强企业占38%,从这个空间来说潜力是巨大的。国外的头部企业都超过了50%的市场份额,可见物业服务企业还有非常大的市场空间。

我们的行业迎来了非常好的发展机会,衷心希望百强企业抓住这一轮的发展机遇,在未来的时间里不仅是为整个社会做出一些贡献,对行业做出一些贡献,也为整个企业的发展带来新的气象。

谢谢大家!

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