中国房地产TOP10研究组办公室主任、中国指数研究院常务副院长 黄瑜

 

　　黄瑜：尊敬的各位来宾，今天下午我们召开了第十四届数字地产节，我们用数字总结了2017年整个房地产市场，同时对2018年的房地产做了展望。今天晚上我们用数字对物业行业做一个总结，同时对2018年的市场进行一下展望。首先抛砖引玉，把行业的状况从几个方面来讲，一方面是从行业现在的规模，互联网应用，资本市场几个大的方面进行系统的总结和展望。有了今天基本材料之后，聚焦的主题还是资本，所以今天不仅请来了过去为物业公司上市作出重大贡献的美林、安信证券等券商，也请来了在过去一段时间里在资本市场很有作为的企业，比如说绿城、彩生活，包括在新三板中有作为的第一物业、乐生活、物管，在座的还有马上就要在国内走向资本市场第一股的南独的肖董，在特殊时期，肖董不能讲什么，大家有什么问题可以跟他沟通。这次主要是围绕资本市场的聚焦和研讨，同时今天晚上我们还请了特别的嘉宾就是房金所的王玉东总裁，希望把他的产品跟社区金融方面有没有一些合作和沟通，他会进行相应的讲解。在座的还有一些希望跟社区联动起来做服务，或者是结合的金融机构、服务商，所以才有今天会场这么盛大的私董会，我们的私董会成员单位大概是30多家企业，今天在座的将近100个成员单位。当然，在我们过去一年当中也有为大数据平台做过贡献的企业，也参与了今天的会议。

 

　　今天我用数字来总结一下物业行业在过去几年都做了一些什么，再看看未来一年我们怎么样有所作为。

 

　　过去一年，扩大规模仍然是这些企业最重要的一项工作。怎么样扩规模？总结了一下，一共有五种“兵器”。

 

　　一、立足兄弟公司，特别是有开发背景的物业公司

 

　　他们把兄弟公司的资源优势用起来扩大规模，典型的是万科、碧桂园、保利、中海，全中国排在前面的这些企业，他们在规模方面确确实实发挥了重要的优势。这些企业在2016年在管的自己的物业规模扩张发挥了重要的作用。同时，他们自己也在扩展业务。2017年，他们增加了多少？我们把前面几家的销售面积做了统计，碧桂园母公司卖了5000多万平方米，可想而知对公司规模的扩大发挥了重要的作用，保利接近2000万平方米。

 

　　二、技术与管理双提升，强化市场开拓，扩大管理半径

 

　　大家用技术的手段和市场开拓的手段，特别是利用技术平台做市场开拓，特别是像有开发商背景，但是仍然在做积极的扩张。绿城市场扩张规模占总规模的80%，每年靠自己力量去扩规模方面，在市场方面发挥了极其重要的作用。除了绿城这种有开发商背景努力拓规模的企业之外，还有长城物业、中奥大家，他们在市场扩张方面也发挥了极其重要的作用，特别是长城，在拓展方面几乎是100%的拓展，所以今天达到了超过2亿的规模，他们主要一方面借助传统的做法，同时也借助了技术的平台。

 

　　三、平台输出，成为大型企业开疆扩土的新势能

 

　　彩生活在过去一年中利用平台的输出，使面积达到了将近9亿平方米，平台带来的增量相对于2016年增长了20%。同时用小股操盘的形式进行扩张，再一个比较典型的是长城物业通过平台的输出，增加了合作伙伴400余家，覆盖了6000多个项目，成为了他们很重要的拓展手段，目前覆盖的面积也达到了9亿多平方米，相对于2016年增长了将近30%的量。金地物业也是利用“享系列”输出平台，发挥规模的作用。

 

　　四、并购不再盲目，频率放缓，成为规模扩张补充手段

 

　　大家更加谨慎了，在选择合作伙伴注重选择优质，自己吃得下来的项目，而不是盲目的做扩张。现在成为了一个补充的手段，特别是对于已经上市的这些公司，他们在过去一年当中扩了规模，但是在2016、2015年也汲取了教训，他们现在更加谨慎，有选择的扩规模。

 

　　五、构建全新的商业模式，换道扩规模

 

　　今天彩生活的段总过来了，他们在彩住宅的模式上对于彩生活的扩规模发挥了非常重要的作用。通过彩住宅的方式帮助开发企业实现销售套数达到了2700多套，相当于2016年3倍的增长，今年全年会实现销售的房屋套数达到1万平方米。实际上销售端用彩住宅的模式实现客户的介入，物业也进去了，通过这种方式联动了彩资源平台的应用，把平台的应用这块儿联系增强了。这是一个非常好的模式，这种模式大家可以好好的去研究一下。

 

　　福星智慧家利用众筹的模式，吸引了82余家企业进入他们的平台，服务的物业面积超过2亿平方米。这是利用智慧家的平台，通过平台的方式形成合纵联合的方式进行相应的合作，扩大了平台应用的规模。

 

　　这是规模扩张的五种方式。通过这种扩张可以看到物业行业的集中度在提升，应该说预计2017年物业百强企业面积达到65亿平方米，截止到2017年算总量的话，能够在管的面积，算上总量能够到195亿平方米，在整个行业中的占比到33%，百强企业预计在2017年在管面积能到1/3。当然TOP10的企业市场的提升会更加快，因为他们随着母公司规模的扩张，物业这块儿也在不断地提升比重。这是我们可以看到的规模这一年的变化。

 

　　下面看一下资本市场的变化。资本市场这一年变化非常大，在12月15号南都顺利过会，大家要给南都一个掌声。到现在为止物业行业三年以前彩生活在香港上市，在国内马上要上市的南独可期了，这个行业有了新的资本的变化。这个行业并没有想象的那么大的规模，但是做得非常实。每个企业都要有自己的做法，物业公司在这个领域里都还是有机会的。

 

　　当然还有排队的企业，本来应该有碧桂园，碧桂园有一些原因撤回了IPO的申请。还有中等规模的江苏新城月在排队当中，排在102名，他们的规模也不是那么大，也在做一些资本市场的突破。12月11号浦江中国是非住宅物业公司在香港上市了，彩生活也好，绿城也好，中海也好在资本市场的表现非常好，特别是绿城服务，现在的市盈率将近40倍，在这个行业里面发挥了极其重要的领头羊的作用。今天我们请到了绿城服务的执行总裁和董事，吴志华先生一会儿会跟大家分享。

 

　　可以看到这些公司上市以后的规模在不断地扩大，服务也在不断地创新，收入也在持续的提升和变化。会前吴总讲说目前基于几方面有一些什么想法，都在不断地做事情。实际上，不仅是上市，资本对很多企业都是一个开始，有了资本这条鞭子之后会不断地鞭策你往前走。这些年我看到了彩生活的变化，绿城的变化，确实非常大。

 

　　新三板到现在为止有60家陆续挂牌，今年挂了23家，可以看到这些企业在不断地走资本市场，不断地创新我们的做法。到现在为止新三板企业规模大大小下，多种多样，有保利这样规模巨大的，也有像嘉宝、远洋这种一般中等规模的，更多的是相对偏小规模的企业。我觉得，大家有很多的合作共赢的机会。到现在为止，整个新三板创新层是11.76%，物业服务企业11家企业入围创新层，达到18%。在交易的活跃度来说更活跃，包括第一物业说最近有新的资本对他们感兴趣，会有一些新的融资。

 

　　物业公司在用互联网提升效率，降低成本，成为企业革新创新的重要工具。互联网从2014年开始各种APP层出不穷，已经做APP的企业开始迭代，想办法不断地提升。可以看到APP的覆盖率来说，前面十家企业几乎是百分之百覆盖了，10—30%的企业是86%，总体的水平占到60%几，应该说面很广。但是不是都做得好呢？我们这个行业到今天为止，在互联网应用方面，不管是做大还是做小都在路上，特别是这几家大的公司，以彩生活为主，他们真的是在不断地持续创新，构建自己的生态圈，不断地做一些事情实现开放的共享平台。尽管这些大得企业都在努力，包括一应云这样的企业，都在特生。中小企业也在做，无论从投入的成本还是人力资源的配备上来说都非常不够，对中小企业来说做互联网平台确确实实需要谨慎，合作对大家来说是一个最好的方式。

 

　　可以看到合作的领域，大的企业在不断地迭代，不断地创新合作方式，跟这些企业不断地实现共赢。从共赢的效果来说，彩生活的注册用户、活跃用户相对来说好一些，跟其他的企业比活跃度相对来说好一些。绿城在实际服务方面做的更到位一些。平台的效应在输出中可以看到，真正能产生多少效益？除了传统的物业服务企业利用互联网平台来做服务，提升效率之外，更多的是大家希望产生多种经营收益。多种经营收益，我们也做过系统的分析，大部分企业物业公司基于房屋经营的收益居多，基于房屋经营的收益相对传统，并没有用更多的互联网平台，利用互联网平台实现收益比较多的是理财。他们也通过输出平台收取服务费，也有类似彩生活e维修也有相关的收入，但是创收比重还是比较低，相对利用互联网平台占比比较高的是互联网理财。

 

　　同时，这种输出平台无论是大企业输出给小企业，还是行业合作共赢的平台效应，大家合作方式是多种多样的。我们总结了万科物业、长城物业、彩生活所输出的几种方式，像万科不是完全出让股权，而是采取相应的合同对价、收入分成的做法，长城采取的是固盈的方式，彩生活是小股操盘的模式。大家可以看看哪些适合各自的企业，无论是跟大企业合作还是跟社会平台合作，包括跟非物业的金融平台的合作，都可以采取这几种共赢的方式。

 

　　同时，我们也对未来的市场做了展望。

 

　　首先要看一下市场规模，盘算了一下2017年，以及未来市场中卖出去的房子，2018—2020年还有多少房子要卖出去，我们测算了一下总的规模，到2020年全国物业管理的规模会达到240亿平方米，这还不是全部，这些面积是可以占有的。这里面会新增多少呢？2017年是18亿，2018—2020年商品房+保障房是40多亿平方米，这些市场我们都可以去抢。算一下这个市场总量，用200家企业分摊的话，每家企业应该是多少，如果拿不到平均数的话就要在这个行业落伍了。所以怎么样把市场规模做大？市场的价值，未来五年应该是1.2万亿（增量），这是从服务规模来说。

 

　　增值服务这块儿，到2020年社区的增值服务市场规模也会超万亿，这是累计的概念，到那年的累计量会超万亿。这样的话，无论是在管的基础物业还是社区的增值服务都有巨大的市场空间的时候，这些企业仍然还要想办法去抢市场。怎么抢这个市场？我们总结了之前大家的一些办法以及未来可能使用的办法。

 

　　策略一：提升技术能力，利用互联网平台，包括大数据、人工智能，用这些方式去抢市场是最好的策略。按传统的方式你肯定是抢不过用技术手段去抢的这些企业，所以我们还是要想办法用新的办法和新技术手段帮助我们去抢市场。包括这些大的企业已经开使用人工智能的产品做基础服务，包括万科用悟空一号、室内服务机器人，绿城也有远程服务的机器人，长城物业也在用机器人做派送的服务，迎宾服务，金科也在做智能家居服务，这些都是我们在未来的几年中无论是扩大规模、提升效率、降低成本，还是说提升服务质量等等这些技术手段是一定要用的。

 

　　策略二：大家一定要注重合作。我们搭建这个私董会的平台也希望在这些企业里面，一定要形成合作共赢的平台。大企业在做规模的阶段不要过于以老大自居，不要有一定要把别人吞掉的想法，如果你有这样的想法，还有大企业愿意跟兄弟分享，所以大企业还应该有格局。小企业不要固步自封，一定要有一种开放的心态去寻求外围的合作，所以合作对我们来说是一个很重要的策略，一定要有开放的心态。

 

　　策略三：紧抓社区入口，拓展多元服务

 

　　物业公司平台本身就有这样的价值。房地产从开发到入住大概就是五年的时间，我们买了一个房子有70年的产权，我们用65年的时间是要跟物业公司打交道，为什么不可以充分时间的价值，把它做到最大化，把你持续的服务和价值做到最大化。所以基础服务是一方面，更主要的是我们是一个很好的平台，是一个很好的入口，是离人最近的入口，这个入口就是价值，我们还是有机会。机会是什么？一定要有外围公司合作，所以希望在我们这个平台给大家搭接希望进入社区，提高产品价值，大家实现共赢，把物业的增值做到最大化。

 

　　策略四：积极利用资本市场，实现跨越发展

 

　　我们不是那么强的，资本对你的估值有另外的算帐方。我们要用资本的力量实现跨越发展，这是所有在座的企业都应该去思考的问题，如果你不去思考真得会错过了这一波的风口。我们说物业的风口真得是没有过，还正劲，大家一定要抓住机会让企业实现飞跃，让我们企业的价值最大化，让个人的价值最大化，这也是今天我们搭建私董会平台要发挥的作用。

 

　　谢谢大家！

 

　　今天还要说一下，大数据联盟在过去一年中，我们作为中国房地产大数据联盟的基金发起单位，设了一笔基金，很多企业都参与进来了，同时我们用这个基金为这些企业做了考察培训，希望用我们的基金经费不断地提高这个行业的素质，给大家增加培训的机会。过去一年当中，在基金中受益的三个公司，为大数据联盟做过突出贡献，这三个单位也是受益比较多的企业，今天我们有一个授牌仪式。