物业头条讯:

业绩盈亏分化 | 2025年8月物业服务发展报告

业绩盈亏分化 | 2025年8月物业服务发展报告

业绩盈亏分化 | 2025年8月物业服务发展报告

 

观点指数 多地整治物业履约不到位问题，存量项目品质提升潜力释放 本期，多地整治物企履约不到位问题，规范物业管理招投标活动，以及加码即将实施的社保新规等多项政策，旨在维护业主的合法权益、规范行业竞争秩序、实践以人为本，保障员工权益等；但也将造成物企成本大幅上升。同时城市工作重心转向治理投入，对物业行业来说，城市存量项目品质提升潜力将逐步释放。

中上游物企展现拓展优势，期内市拓热度下滑 部分中报显示，中上游物企在规模增长方面展现出明显的优势，如万物云上半年新增住宅物业服务项目168个，新增物业及设施管理服务项目291个。报告期内，物企市场化拓展热度较之前有所下降，但头部物企还是保持了较好的拓展势头，获取的项目涉及住宅、商业、产业园、办公楼、学校、医院、机场、公共场馆等业态。

中期业绩呈现盈亏分化，多家物企探索新业务 截至成稿，已有6家物企公布中期业绩，有10家物企公布业绩预告。总体呈现出营收持续降速，利润盈亏分化的特征。当中，绝大多数物企营收增长在4%以内。同时，物企也在寻求新业务增长点，包括加码家装改造服务、探索社区商业新模式、拓展不良资产业务以及寻求物业与团餐的市场机遇等。

二级市场表现持续回升，万物云接受关联方以资抵债 资本市场上，物管股本期持续上涨，并跑赢大盘。40家样本港股物企本期平均区间涨幅为6.72%；估值水平较上个报告期的11.27倍上升，至12.4倍。相比之下，物企的股权交易并不频繁，其中，以资抵债的关联交易仍是主流。不过多家小型物企股权被挂牌转让，显现出该类企业在市场上的生存压力加大。

物企与科技公司合作频繁，硬件投入及应用不断深化 期内，部分物企加速了数字化发展的步伐，一方面与科技企业的合作愈发紧密及频繁，共同推动服务升级。另一方面于硬件设施的投入与应用方面也在不断深化。中期业绩显示，科技及AI的深度应用，使得劳动力密集型物业行业正在被算法重构服务路径，被数据重塑管理范式；在优化能源管理、提供员工工作效率、管理智慧工单和赋能舆情监控等各个方面，取得有益成效。

多地整治物业履约不到位问题，存量项目品质提升潜力释放

本期，涉及整治物企履约不到位、规范物业管理招投标活动，以及即将实施的社保新规等多项政策加码。

中央纪委监委官网曾发文《深化整治住建领域群众身边不正之风和腐败问题》，指出要整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题。推动形成加强信息公开、规范管理公共收益、强化履约服务监管、建立信用评价机制等政策组合拳，有效提升基层治理效能。

目前，已有包括湖北、广东、广西北海、呼和浩特等多地跟进了该整治行动，以典型案例的警示作用，规范物企行为。

以湖北为例，期内在该省住建厅的指导下，进行了规范履约·提升服务”承诺启动仪式，要求物企落实针对当前行业突出的矛盾与乱象，如服务缩水、公共收益不透明、恶意低价竞标、商业贿赂、商业诋毁等，要主动自查自纠、杜绝不正当竞争。同时，鼓励探索“酬金制”、“信托制”等透明服务模式，开展骑手友好小区建设等。

合肥8月20日发布《合肥市住宅小区物业服务公开工作指引》，明确物企须公开服务事项、收费标准、公共收益及办事时效承诺四项信息。对拒不履行公开义务的企业责令限期改正；逾期不改的，将依法采取约谈通报、信用惩戒、行政处罚等措施。

8月5日，为加强对建设单位、业主大会选聘物企的指导和监督，规范物业管理招投标制度，建立质价相符的物业市场。上海市房屋管理局发布《关于进一步规范本市物业管理招投标工作的若干意见（征求意见稿）》。其中，意见稿对变更前期物业服务企业的情形做出规定：业主大会尚未成立，经20%以上业主提议，居民委员会组织业主依法共同决定解聘物业服务企业的，可以委托建设单位或授权居民委员会履行变更前期物业服务企业的相关工作。

观点指数认为，这一规定让业主在前期物企变更方面拥有更大话语权，且居委会就能进行组织，打破了开发商对前期物业的绝对指定权。一定程度上，会使前期物企更换变得更为容易，倒逼物企服务质量及透明度提升。

同时，社保新规亦是热门话题。最高法出台《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律问题的解释（二）》明确针对用人单位规避社保缴纳、劳动者主动放弃社保等问题，无论双方协商还是劳动者单方承诺，任何“不缴社保”的约定都是无效的。劳动者有权据此解除劳动合同，要求公司支付经济补偿。并且解释自9月1日起施行。

物业行业属于劳动力密集型行业，人力成本一直是物企的重头支出，目前又叠加物业降费及收缴难度加大因素，该新规无可避免地让物企的成本大幅上升，推动其运用数字化、科技化等手段降本增效。

当前，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

中央城市工作会议指出，城市工作要深刻把握、主动适应形势变化，转变城市发展理念，更加注重以人为本；转变城市发展方式，更加注重集约高效；转变城市发展动力，更加注重特色发展；转变城市工作重心，更加注重治理投入；转变城市工作方法，更加注重统筹协调。

这意味着，未来城市发展的重点将更多地放在提升城市品质和优化城市功能上，而不仅仅是新建更多的建筑。对物业行业来说，存量物业的提质增效将是发展机遇，老旧小区改造、既有建筑的功能升级以及城市空间的精细化管理运营，都需要专业的物业服务来保障和提升其品质。

中上游物企展现拓展优势，期内市拓热度下滑

截至成稿，包括万物云、特发服务、东原仁知服务等极少数物企公布了中期业绩，随着物业行业迈入存量竞争时代，中上游物业企业在规模增长方面展现出明显的优势，叠加AI技术的深度融合应用，在项目管理上也实现了提质、增效与降本。

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数据显示，万物云2025上半年新增住宅物业服务项目168个，其中依托“弹性定价”策略，在存量市场中获取114个住宅物业项目，年化饱和收入约6.68亿元，同比增长31.5%；亦新增物业及设施管理服务项目291个，其中包括超高层项目10个。

滨江服务依托区域深耕战略和品牌影响力，上半年新增在管项目44个，新增在管面积约713.8万平方米；新增合约面积约348.9万平方米。其中杭州地区在管面积同比增长18.8%，达4780万平方米，营收达8.18亿元，贡献了总物业管理营收的70.6%。

相比之下，特发服务上半年仅中标深圳市人民医院及开辟军队营区物业管理赛道，更多的精力转向保留核心客户。例如，与当前在管的华为、蚂蚁金服、小红书等多个核心项目完成续约。东原仁知服务上半年仅新增16个物业项目，新增在管面积约400万平方米；新增8个合约项目，新增合约面积约280万平方米。

本期内，物企市场化拓展的热度较之前有所下降，但头部物企还是保持了较好的拓展势头，获取的项目涉及住宅、商业、产业园、办公楼、学校、医院、机场、公共场馆等业态。

其中，招商积余近两月在市场中发力，于各类赛道连中14标，项目涉及广州白云国际机场T3航站楼、广州东环城际等机场后勤和轨道交通赛道。华润万象生活旗下万象服务第二季度新签多个城市空间项目，服务半径持续扩大。世茂服务7月新增近50个项目，包括住宅、学校、产业园、政府后勤、医院等多元场景，显现出较强的市场竞争力。

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以主要业态来看，住宅物业方面，高品质服务能力正在为物企觅得良好的合作或市拓机遇，实现规模的有效增长。

8月2日，世界500强奇瑞集团旗下子公司卓瑞地产与绿城服务达成战略合作，并发布“悦享荟”服务体系。主要目的是为卓瑞地产芜湖高端人居项目的高质量发展注入新动能，以进一步提升该公司的品牌力。

此次合作，绿城服务将为卓瑞地产在芜湖的悦麓华著、悦玺滨江、悦光年等项目提供全周期服务。其中的悦麓华著项目，为芜湖首座新规第四代住宅，项目以奇偶层错位布局，打造超30平方米云墅庭院，旨在匹配新一代高端改善家庭需求，拥有超高实用率，绿城服务将以该项目为样本，实施"悦享荟"服务体系。

商业物业的项目获取中，物企丰富的业态经验、专业运营管理能力及品牌资源与招商能力是获得甲方青睐的关键。

8月14日，杭州亚运村建设公司与龙湖智创生活达成合作，后者将全面负责亚运村媒体村约3.8万平方米商业综合体的整体规划、招商及精细化运营管理。

据悉，作为智慧服务领航者，龙湖智创生活提供资产管理服务的对象，既有传统商业综合体，也有特色街区、文旅街区、办公商业等多元业态项目。在亚运村媒体村商业综合体项目中，龙湖将继续发挥其在商业项目全周期资产管理方面的卓越能力，以智慧空间管理能力为底座，充分挖掘、开发符合后亚运时代的消费业态，为项目带来持续创新活力。

在园区物业方面，卓越商企服务凭借为客户提供涵盖资产全生命周期的维护服务以及全链条的解决方案，满足客户的综合价值期望，持续斩获优质客户。

8月21日，卓越商企服务与中兴通讯携手，为其全球总部——中兴通讯深圳科技园和三亚科技园提供FM（安管、保洁、绿化及专项服务）服务。

据介绍，中兴通讯全球总部位于深圳南山科技园，建筑面积超15.7万平方米，是集5A甲级办公、智慧研发、生产厂房于一体的地标性综合园区。针对中兴通讯全球总部的服务需求，卓越商企服务从“空间体验”、“安防体系”、“连续性保障”三方面构建系统性服务体系。

另外，在城市及公共空间服务方面，学校、医院业态已成为物企逐力的主要方向，包括保利物业、招商积余、万象服务、浙大新宇在内的企业，今年以来在上述业态上持续拓展版图。

其中，招商积余深耕高校赛道，本期成功中标中国人民大学、中国政法大学、暨南大学、广东工业大学四个项目，进一步深化在高校赛道上布局。保利物业2025上半年与东南大学、南京农业大学、河海大学等学府达成合作，新拓展的高校涵盖3所部属、5所省属及1所市属。

值得一提的是，世茂服务旗下高校物业品牌浙大新宇上半年以来新签合同项目突破50个，总合同金额累计突破6亿元，同比增长200%；拓得的高校项目包括北京大学、中国人民大学中关村校区、南京艺术学院、绍兴文理学院、湖州职业技术学院等。

中期业绩呈现盈亏分化，多家物企探索新业务

截至8月22日，已有6家上市物企发布了2025中期业绩，同时约有10家港股物企公布了业绩预告，总体呈现出营收持续降速，利润盈亏分化的特征；数据显示，绝大多数物企营收增长在4%以内。

其中，包括雅生活服务、融创服务、金科服务、佳源服务及祈福生活服务预计将扭亏为盈或实现利润的强劲增长。而包括合景悠活、远洋服务、永升服务、京城佳业、中骏商管、和泓服务等，预期将由盈转亏或录得利润大幅下滑。

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具体举例来看，雅生活服务预期2025年中期未经审核股东应占利润介乎于约3亿元至4亿元之间，相比之下，2024年中期的未经审核股东应占亏损则为16.3亿元。此番变化主要原因是2024年同期因大幅计提关联方贸易应收款的减值拨备，导致利润受到影响；而2025上半年采取了多项风险控制措施，包括修订合同信用条款、主动调整业务模式、积极寻找工抵资产及提起诉讼，有效管理了应收款项，预计对关联方贸易及其他应收款项无新增大额计提减值拨备。

合景悠活预期今年上半年将录得亏损净额不多于约2.8亿元，而去年同期录得利润净额约6990万元。

此番由盈转亏的主要原因包括三个方面：一是由于房地产行业持续低迷，市场环境出现重大变化，需求转弱且房价面临下行压力，导致贸易应收账款收回速度放缓，因此对贸易应收账款作出不多于2.38亿元的减值拨备；二是宏观经济环境持续受压，贸易应收账款减值拨备持续增加，集团削减了若干附属公司递延税项资产的账面值，导致本期递延税项资产减少，扣除所得税开支不多于1.33亿元；三是市场竞争激烈，集团过往期间收购的若干附属公司部分合同未能续签，新客户群扩展未达预期，同时用于提升服务质量的成本增加，导致这些附属公司收入及经营利润下降，因此对商誉及物业、厂房及设备作出不多于1.14亿元的减值。

已发布业绩的物企中，滨江服务与万物云的表现更为出色。其中，滨江服务2025上半年实现收入20.25亿元，同比增长22.7%；权益股东应占溢利2.98亿元，同比增长12.21%；保持着较高的增速。万物云收入181.38亿元，同比增长3.1%；期内利润8.38亿元，同比增长5.4%；核心净利润13.21亿元，同比增长10.8%，保持稳健增长。

值得注意的是，这两家公司在社区的长期深耕，激活了业主增值服务产业生态。其中，万物云自营装修业务期内新签约2.7亿元，同比增长50.0%；房屋修缮业务实现收入2.28亿元，同比增长达到95.0%。滨江服务优居服务上半年营收5.74亿元，同比增长36.7%；优享生活服务营收3082万元，同比增长41.8%。

本期内，物企也在积极寻求新的业务增长点，主要方向包括加码家装改造服务、探索社区商业新模式、拓展不良资产业务以及寻求物业与团餐市场机遇等。

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其中，德商产投服务8月5日宣布旗下子公司成都德商风知科技与广州方华房产经营管理有限公司订立合资协议，合资企业将主要从事不良资产领域的相关业务。

观点指数认为，从业务上看，德商产投服务已包含物业服务、资产运营服务、投资及发展业务。目前致力于构建起覆盖资产全生命周期的生态化服务体系。此次进军不良资产领域，既是延伸服务链条，寻求业务增长；也是应对行业结构性调整与存量竞争加剧挑战的战略举措。

二级市场表现持续回升，万物云接受关联方以资抵债

资本市场上，物管股本期持续上涨，并跑赢大盘。截至8月22日收盘，恒生物业服务及管理指数（HSPSM.HI）近一个月上涨5.22%，作为对比，恒生指数（HSI.HI）近一个月上涨0.83%。

观点指数监测的数据显示，40家样本港股物企本期平均区间涨幅为6.72%，较上个报告期9.55%的涨幅有所回落；但估值水平较上个报告期的11.27倍上升至12.4倍。

具体来看，样本物企中区间涨幅位列前三的分别为众安智慧生活（+185.06%）、德商产投服务（+32.08%）及彩生活（+25.0%）；其中众安智慧生活年初至今涨幅达到723.87%，近60日涨幅达到了407.74%。区间跌幅位列前三的分别为德信服务集团（-21.25%）、和泓服务（-20.69%）及远洋服务（-14.29%）；其中德信服务集团年初至今跌幅达到了40.18%，近60日跌幅为16.25%。

总市值方面，超百亿元的港股物企共有六家，其中华润万象生活总市值超过900亿港元，位列第一；其次为万物云（294.58亿港元）、碧桂园服务（246.74亿港元）、保利物业（201.52亿港元）、中海物业（191.13亿港元）及绿城服务（157.8亿港元）。

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期内，涉及物企的股权交易并不多，其中，以资抵债的关联交易仍是主流，不过多家小型物企股权被挂牌转让，体现了中小型物企在市场上的生存压力加大。

7月30日，万物云发布两份与关联方万科之间的关联交易公告，其一是万物云收购万科旗下万瑜置业有限公司和杭州元广有限公司100%的股权，收购价格分别为9821万元与3万元，两家公司总估值约9900万元。其二是签订了第二份债务清偿协议，总代价约为2.57亿元，清偿涉及106项债务清偿协议，包括商品房、商铺、车位等多种物业资产。

据了解，自去年11月以来，万物云已从万科方面买下了八批资产，包括武汉新唐万科广场、上海滨江万科广场、万驿商管、深圳创智云中心、沈阳鹿特丹广场、万瑜置业、杭州元广以及一批住宅、商铺、车位等。

为了高效推进关联方资产的去化工作，万物云于2025年3月成立了一个“惊蛰”专项工作组；并针对不同资产类型，制定了差异化策略。如，对于销售型资产，重点把控销售价格与获取成本的关系，在整体损益≥0的原则下，尽可能实现应卖尽卖，持有期间注重盘活经营以提升价值；对于运营型资产，则致力于精细化运营。

据管理层中期业绩会介绍，今年万物云的资产去化目标是4亿元左右，其中的80%是针对车位资产，15%是住宅、商业、公寓资产，剩下的5%是办公资产。截止上半年，公司已完成1.4亿元的去化任务。

同时，物业公司具有持续、稳定的现金流，拥有较强的抗周期性等优势，也成为一些企业收购或意向的标的。

7月31日，远东国际控股发布公告表示，其全资附属公司GoldSky Finance Limited拟收购一间物业相关服务集团全部已发行股本，旨在实现业务垂直拓展至物业相关服务领域以及使收入来源更加多元化，从而提升财务稳定性及降低所承受的风险。

资料显示，目标集团主要提供物业相关服务，包括房地产证券服务、设施管理服务及保险箱服务。主要为香港政府部门（如香港房屋委员会）、香港房屋协会、学校、酒店、商业大厦、工业大厦及私人住宅提供服务。截至公告日期，目标集团约有200个进行中的项目。

物企与科技公司合作频繁，硬件投入及应用不断深化

在数字化转型方面，部分物企加速了发展步伐。一方面物企与科技企业合作愈发紧密及频繁，各方基于自身优势，通过技术、资源等多维度的整合，共同推动服务升级。

另一方面，物企于硬件设施的投入与应用方面也在不断深化，以提升服务效率与质量，减少人力成本，展现出数字化在物业及城市服务领域的强大赋能作用。

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期内，滨江服务宣布与宇泛智能达成合作，将共同探索AI智能化发展及机器人应用领域。滨江服务希望启用AI搭载高质量增长引擎，夯实品牌溢价、促进产业生态，实现服务价值与商业价值的叠加共振。

据介绍，具体涉及四大目标：运营效率提升、能耗管理与降低成本、服务体验升级、机器人应用服务。

其中，运营效率提升方面，将通过AI代替人工重复性流程处理，降低错误率及提升回应速度；通过无人机、机器人及摄像头结合AI视觉识别自动检测故障及隐患。能耗管理方面，将改造升级照明、空调设备，AI分析水电能耗数据，实现设备能耗自动调节。

目前来看，机器人的应用已经普及化。

8月6日，龙岗区在深圳大运中心正式启用首个智慧清洁机器人充能站“环卫机器人之家（蜂巢）”。同时，5台“小蜜蜂”环卫机器人上岗，通过人机协作模式减轻环卫工人的工作压力。据介绍，龙岗区累计投用环卫机器人超120台。这些设备接入市、区智慧环卫管理系统，实现了视频监控、实时定位、轨迹回放等功能的融合。

与此同时，中期业绩显示科技及AI的深度应用，使得物业这个劳动力密集型行业正在被算法重构服务路径，被数据重塑管理范式；在优化能源管理、提供员工工作效率、管理智慧工单和赋能舆情监控等各个方面取得有益成效。

以万物云为例，其通过AI与自动化技术深度重构中后端运营体系，实现费用效率结构性提升。在合同管理领域，AI全周期介入草拟、审核、定稿流程，压缩审批耗时并降低合规风险；人力常规流程中26项功能实现10项远程自动化，覆盖离职、调动、社保等高频场景，单业务处理效率显着提升。2025上半年，该公司行政开支8.86亿元，同比降幅达8.0%。

另外，AI数据服务赋能万物云B端业务增长。上半年该公司企业远程运营服务收入达到6.19亿元，同比增长14.1%，毛利率达到33.5%，成为拉动盈利增长的重要力量之一。未来该业务将拓展智能金融、医疗等新兴领域，通过大模型辅助标注技术持续提升服务能力，巩固B端业务可持续发展基础。

总结来看，物业行业数字化转型正朝着合作深化、场景细化、硬件升级、效能提升等方向稳步迈进，未来，随着技术的不断进步和应用的不断拓展，物业及城市服务行业有望实现更高效、更智能、更环保的发展，为业主的生活品质提升、城市的可持续发展提供有力支持。

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