房地产行业2月观察：供需反转 经济后周期的楼市牛年

考虑到2020年年初受疫情影响导致的基数失效，我们对比2018年年底至2019年年初的环比变化情况。按照环比增速差来看，2021年的环比增速在投资、新开工、销售金额这3个维度上，分别较2019年同期-0.9pct、-9.5pct、+7.6pct。回顾2019年年初的楼市基本面，在2018年一刀切的施行资管新规，使得2018年下半年单边下行，至2018年4季度政策放松后出现明显反弹，叠加2019年部分城市人才引进政策的放松，楼市迎来小阳春。因此，对比2019年年初较快的增速，当前楼市在销售动能上表现出较强的上行趋势，而新开工数据成色则略有不足。

关注住宅销售面积超过新开工面积隐含的供需反转，类比2015年的需求牛市将成为全年主题。

前2月，住宅新开工面积1.3亿平方米，住宅销售面积为1.6亿平方米，出现0.3亿平方米缺口，库存进一步降低。上一轮经历新开工面积持续超过销售面积、并反转为新开工小于销售的年份是2015年，2021年和2015年类似之处在于货币持续宽松后资金向楼市溢出，叠加房企持续去库存和供地较少，预计2021年将成为边际供给略小于边际需求的年份，楼市迎来牛年。

行政政策干扰较难成为楼市上行的阻碍，楼市后周期效应逐步显现。

考虑到楼市有较大概率出现超过以往年份幅度的上行，行政政策的出台也将顺理成章，在《用金融，重塑地产周期》中我们已经充分论证过，在金融政策和行政政策之间，核心变量是金融政策，行政政策对楼市的作用非常小。而在2018年年底开启的货币宽松周期当中，地产行业属于最晚受益于信用宽松的行业，后周期效应明显。当前，我们认为地产将进入供需反转的经济后周期牛年。我们推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。

风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。