从物业管理的实践中探索

九十年代初期，随着中国的改革开放，高新技术产业开发区这一新生事物迅速在全国各地崛起，仅国家级开发区就达54个。高新区的出现，极大地促进了当地经济的发展，成为各地市招商引资和对外开放的窗口，同时，一些新的管理体制和方式也首先在这里出现，比如物业管理。

虽然早在八十年代初期物业管理就已在我国沿海发达地区出现，但内地物业管理的发展，尤其是西安地区，应该说是伴随着高新区的发展而逐步走向成熟的。近年来，西安高新区先后出现了多家国家级物业管理示范小区，更可喜的是，在2000年西安高新区荣获西北首家“全国物业管理示范工业区”。

从这点来看，西安高新区在物业管理方面已走在了全国的前列。本文将着重对西安高新区产业区物业管理的发展模式进行一下探讨。

高新区产业区物业管理的特点：

产权与经营权分离。高新区是在市场经济条件下产生的，入区企业经济成分多样，有国营的，有民营的，还有股份制以及中外合资和外商独资企业。因此，就彻底打破了计划经济时期国营企业那种大而全的经营模式，在社会化分工越来越明显的今天，多数是购建标准厂房，出现了一栋楼多家公司，甚至一层楼多家公司的现象，这样就决定了物业的产权和经营权必须分离。

规划布局合理。高新区从开始建设就遵循全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的方针，因此高新区不仅规划布局合理，而且还有一定的超前性。

配套设施设备先进完善。高新区地处城市边缘，不仅地理位置优越，而且基础配套设施先进完善，并相对独立。其中供电、供水、供暖、供汽、给水、排水应有尽有，而且建设标准高、技术先进，因而对物业管理的要求也高。

物业规模大种类多。高新区的建设均是严格按规划进行的，一般都是成片地的大规模开发，不仅有标准厂房、写字楼、住宅区，而且还有商店、医院、酒店、宾馆、学校、幼儿园等，因而物业的范围非常广泛。

高新区产业区物业管理模式的形成：

初期模式

在九十年代初期，高新区的建设处于起步阶段，建设的规模还比较小，物业管理也还是刚刚起步，在当时的条件下，政府的相关法律政策还没有出台，物业管理还处于摸索时期。

因此，还没有摆脱计划经济时期政府统管包办的影响，物业公司和企业业主无形中就形成了上下级关系，物业公司管着企业，企业遇到困难，不管产权是谁的，责任由谁负物业公司统统包办，资金不够就向政府申请拨款。

随着高新区的迅速发展，这种模式显然不能适应当今社会高速发展的要求，物业管理水平徘徊不前，长期下去不仅不利于高新区投资环境的改善，阻碍招商引资工作，而且也不利于物业公司的自身发展和竞争力的提高。因此，产业区的物业管理必须与市场经济接轨，借鉴国内外物业管理的成功经验，探索新的管理模式。

业主自治与专业化管理相结合的物业管理模式

高新区的飞速发展和灵活的管理机制，为物业管理新模式的探索提供了条件。90年代中期，政府也相继出台了一系列物业管理方面的政策法规，这为物业管理的规范发展提供了法律依据。外商企业的大量涌入，不仅带来了大量的资金和技术，而且带来了先进的管理思想和理念，同时也对物业管理提出了更高的要求。在这种形势下，高新区结合产业区物业管理的特点，提出了业主自治与专业化管理相结合的物业管理新模式。其具体内容为：将高新区按楼宇区域划分成若干个小区，每个小区独立成立业主委员会；每个业主委员会和物业公司签定物业委托管理合同，聘请物业公司对其物业进行管理，并对物业公司的工作进行监督；小区的每一个业主向物业公司交纳管理费，物业公司为其管理和维护公共设施设备，提供清洁、保安、绿化等相应服务。从这里可以看出，这种模式最主要的是业主与物业公司的位置和关系得到了纠正，物业公司再也不是管企业的上级了，而是企业聘用物业公司为其服务。显然，这种模式会给物业公司带来压力和竞争，同时也自然会促使物业公司不断提高自身的管理水平和服务质量。

不断完善和发展产业区物业管理的新模式

经过几年的实践，业主自治与专业化管理相结合的物业管理模式，已在西安高新区逐步走向成熟，并不断完善。通过这种模式，解决了许多过去物业管理中无法解决的问题，如高新区创业大厦电梯改造的顺利实施，就得益于这种模式的推行。由于创业大厦在建设时采用了档次较低的国产电梯，因此经常出现故障，业主反映强烈，成了创业大厦物业管理的老大难问题。但改造一部电梯的费用就达十几万元，显然物业公司是无力支付的。经过召开多次业主委员会及各业主的充分讨论，并与物业公司协商，最终确定先由物业公司垫资改造，改造完工，满足业主要求后，由各业主分摊这项费用。如今，改造后的电梯已投入了正常运行，并得到了广大业主的认可，业主们也都主动承担了各自的改造费用。

为了不断提高物业管理的服务水平，满足业主要求，在这种模式下，高新区产业区物业管理不断推出新手段。今年初，物业公司组织对区内一楼宇冠名权的竟标活动就收到了良好的效果。楼内一家企业以5万元的高价取得了该楼的冠名权，使这栋楼以这家公司的名称得以命名。物业公司用竟标得来的5万元，又对该楼的外墙进行了粉刷翻新，并对公共部位进行了改造，使这栋楼的面貌焕然一新。通过这一举措，不仅解决了物业管理的资金问题，而且也提高了企业的知名度，同时也给楼内的各家企业带来了方便，取得了一举多得的效果。

产业区的物业管理，在我国只有几十年的发展时间，和国外先进水平相比，仅仅处于起步阶段。西安高新区在产业区物业管理方面虽取得了一些经验，但还有许多需要改进和探索的地方。因此，今后还应继续转变观念，大胆地开拓创新，不断完善探索具有中国特色的产业区物业管理新模式，以适应我国经济高速发展要求。