西湖区“出招”创新老旧居民区物业服务模式

南昌新闻网讯 垃圾遍地、花草枯萎、小车乱停，这是不少老旧小区的真实写照，为了破解市区内老旧小区管理难题，地方政府想过不少办法，因为种种原因难以持续，如何让老旧小区真正能引进物业，让小区内居民接受付费购买物业服务，让老旧小区真正做到长效管理。南昌市西湖区政府“出招”，于今年6月专门制定《西湖区创新老旧居民区物业服务模式试点工作方案》（以下简称《方案》），成立多个部门组成的老旧居民区物业服务创新工作领导小组，从成立业委会到引进物业管理，出台了许多行之有效的奖励措施，从试点小区开始，破解老旧小区居民的民生服务问题，让群众有更多的获得感和幸福感。

此次《方案》实施试点的西湖区桃苑二区建于上世纪九十年代，位于抚河海关桥畔，是由商品房、南昌市政单位房、拆迁安置还建房组成的混合型社区。缺少长效管理维护，配套设施极不完善，社区脏乱差问题突出，车辆无序停放，毁绿违章建筑，下水道堵塞，治安环境、邻里纠纷频发，此类问题难以解决，即使解决了，因缺乏持续的维护管养，用不了多久又回到从前。像桃苑二区这种老旧小区，由于缺乏硬件条件，基础薄弱，即使全额收取物业费用，也不能维持运转，因此很多物业公司不愿介入。街道、社区只能在政府补贴下，承担环卫清扫保洁任务和基础设施的基本维护，勉强维持小区的基本运行。所幸，西湖区政府于2017年选中该小区由政府出资进行改造。

“社区改造后变漂亮了，但如何长效管理，留住这份美丽祥和，只能是引进物业公司，在小区内实行物业管理制度。”桃源街道党工委书记刘柱介绍说，2017年3月，西湖区政府决定出资8000万元，为这个老旧社区进行改造。改造工程总面积42901.8平方米，总建筑占地面积12944.2平方米，改造后绿化率57.98%，停车位170个。“当年年底改造结束，老旧小区变了样，我们觉得有了一定的基础，在《方案》出台前就决定引进物业公司来管理。”

西湖区此次出台的《方案》中规定：老旧居民区实行“‘单元门’内物业服务、‘单元门’外公共服务，‘门内门外’行政管理全覆盖”的管理模式。“单元门”内的物业服务契约化，即服务内容、服务标准、服务价格等由业主委员会与物业服务企业或专业机构以书面合同形式约定；可以实行综合服务，也可选择如保洁、保安等单项或组合的“菜单式”服务。“单元门”外的公共服务集中化，即社区范围内的公共服务职责和资源下沉至街道、镇、社区，如道路保洁、绿化养护、路灯管理、公厕管理、化粪池疏通等，由街道、镇、社区统筹整合资源，统一履行公共服务职责，鼓励由同一机构提供“单元门”内服务和“单元门”公共服务，以保证公共服务与物业服务无缝衔接。“该项举措能减轻物业公司负担，打消物业公司入驻之前的担忧疑虑，大胆入驻社区提供优质服务。”西湖区政府相关负责人说道。

为了解决老旧小区物业费难收取，打破“收费难、难服务”的怪圈，鼓励物业公司用服务赢得居民支持。《方案》中规定了以奖代补的措施。对服务满一年的项目开展以业主满意度、与社区配合度、公共服务衔接度等为内容的考核，根据考核结果，统计物业服务区域内业主建筑面积，按照考核达到优秀的，给予每月每平方米0.3元奖励；考核合格的，给予每月每平方米0.15元奖励。同时，允许试点项目在物业服务区域内合理设置广告栏、广告牌，开展广告位租赁经营、快递储存柜的场地租赁、再生资源经营等，获得的公共收益需用于本项目内的物业服务。

小区物业管理企业的工作涉及众多政府部门，相互协调的合力尚未形成，综合管理和长效监督还很薄弱。也正因此，西湖区老旧居民区物业服务创新工作领导小组有公安、房管、城管、民政等单位参与，希望通过多部门合力，共同研究解决社区物业管理中的突出问题，有效化解物业和业主之间的矛盾，让西湖区的老旧小区由居委会代管模式走向市场化管理，让业主们感受到巨大的改变，获得更多的幸福感。(全媒体首席记者 刘文君）