万科物业领跑，2019中国物业服务企业TOP30正式揭晓

3月19日在“2019观点年度论坛”现场，观点指数研究院正式隆重发布“2019中国房地产卓越100榜”，以权威、专业、客观的态度，盘点2018年度中国地产界最具有代表性的企业表现，评选和表彰过去一年卓越、杰出与非凡的房地产及相关产业链企业群体。

2019中国物业服务企业TOP30

物业管理服务成为后市场的新宠，潜力无限却又充满挑战。每个标杆企业都有其成熟的运营模式、丰富的资本运作财技，以及先进创新的操作手段与服务理念。2019中国物业服务企业TOP30，旨在寻找和表彰那些在物业服务领域具有傲人表现，并引领行业之先的企业。

以地产开发商更名和转型为例，房地产开发企业开始更多地标榜自身为“运营商”而非“开发者”。而撕开物业管理的一角，2018年一个重要的行业现象是，房地产商将旗下物业板块公司分拆独立上市，成为行业的一个明显趋势。

直至进入2019年，还有房地产企业陆续不断向港交所提交物业公司上市申请。显然，行业变得“激荡”，也通过物业公司频繁的收并购展现出来。据了解，自2015年以来，物业服务企业之间的兼并、收购就不断上演，在2015年物业公司收并购达到高潮的时期，甚至超过200家。

从观点指数所研究样本企业来看，综合物业服务企业运营、管理、品牌、创新以及人气等各项指标和能力所评比出的TOP30物业服务企业，部分头部企业的物业管理面积已接近6亿平方米。

值得一提的是，这些头部物业企业中大部分就有房地产开发背景，以榜单中排名前十的物业服务公司为例，几乎没有哪家企业是完全独立的第三方。而即便把这份名单扩展至前三十，完全没有房地产开发背景的物业企业也屈指可数。

另外从营业收入方面来看，已有头部物业企业实现了营收超过百亿，而与之形成对比的是，部分物业企业营收还未达两位数。依靠关联方的扩张，物业服务企业开始展现出像房地产开发企业近年来的规模增长态势，头部企业各方面能力开始实现超越。

而综合几方面财务指标，毛利率是物业服务企业普遍表现较好的一项，一些即使在规模上尚未形成优势的企业，在这方面也保持较好，反而个别头部企业在对于企业营业成本的控制上略逊一筹。

显然，行业集中度不断提升，许多背靠房地产开发企业的物业服务公司变得更具优势。另一方面，仅依靠提供传统基础物业服务，已不能满足物业公司竞争力的需要。物业服务企业不断探索增值业务，以寻求新的利润增长点。这一切，都让物业服务行业变得更具想象。

1、存量风口与物业

在消费升级、存量物业面积持续增长的背景之下，国内许多行业人士认为，未来5年将是中国物业管理行业最佳的机遇和窗口期。数量巨大的存量物业亟需物业服务企业和资产运营公司的管理，而毫无疑问的是，将来在规模和口碑上具双重优势的企业，将更能占据行业的上风口。

从近两年公开的数据来看，为抢占物业服务市场这座“桥头堡”，同时为配合从“资产开发者”到“资产运营商”身份的转换，房地产开发企业不惜纷纷着手分拆旗下物业服务公司上市，将其尽早地推向资本市场。

据观点指数不完全统计，自2014年内地首家赴港上市物业公司彩生活登陆资本市场以来，至2017年，分别就有中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务、浦江中国陆续走向了资本市场。

2018年，物业企业寻求上市更是达到了高潮，期间除了南都物业赶赴上交所上市，雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务纷纷从房地产母公司中分拆出来登陆香港资本市场。

除此以外，大部分物业企业还把在新三板上市作为登陆A股和港股的跳板，如果算上近年在新三板上市的企业，登陆资本市场物业公司的数量则更多。据统计，在2016、2017年，物业公司在新三板上市的企业分别达24家、23家，至2018年，除去已摘牌企业，新三板挂牌物业企业共50余家。

2、物业并购潮与规模赛跑

观点指数所研究的样本企业里面，TOP10物业服务企业管理面积占TOP30管理面积比例超过60%。值得注意的一点，行业数据所反映出的一个变化是，管理面积在规模以上的物业管理企业数量在持续增长。此外在营业收入方面，这些头部物业公司也逐渐表现出向规模以上收入靠近的态势，物业管理行业集中度还在持续推进。

近年的公开数据显示，收并购成为了物业企业快速提升规模的一个重要手段。据了解，2017年以来，部分主要物业公司典型的收并购就达到30余宗。进入今年以来，雅生活服务还先后拟收购青岛、哈尔滨两家物业公司股权。

研究机构披露更早的数据则指出，在2015-2016年，物业行业市场统计到的企业收购数量总计超过300家，累计收购的物业管理面积逾6.2亿平方米。在收并购频繁发生的2015年，物业企业收购的物业服务公司就超过200家。

一方面，物业企业热衷于收并购，是因为收并购可以使公司规模版图在短时间内得到快速的扩张；另一方面，这种以资金为优势的扩张方式对物业企业品牌知名度的要求相对较低，这一定程度上降低了物业企业获得新增项目的门槛，因而一部分物业企业在发展前期往往依靠收并购发展规模。

3、守住物业制高点：智能化与增值服务

行业的一个普遍现象是，为提升物业管理效率，同时降低人工成本，物业企业开始借助人工智能、大数据以及互联网新技术，搭建O2O社区服务平台，连接起用户、商家与服务提供者。这一方面提升了企业管理效率、降低成本，同时也进一步拓展了企业提供增值服务的想象空间。

数据显示，物业服务行业增值服务收入占总收入比例在逐年提升；与此同时，物业服务企业增值服务利润占比的提升近年来则变得更为明显。从单个企业来看，部分企业如雅生活服务、碧桂园服务、中海物业、保利物业、永升生活服务在2018上半年增值服务收入占比分别达到46.62%、22.2%、7.1%、16.97%以及31.6%。

而无论如何，物业管理本质上讲就属于服务行业，一家物业服务企业想要长时间立足行业市场，服务的品质和口碑最为关键。这个层面上来看，智能化的投入和增值服务的延展也许还能为企业如何提升服务质量和服务体验提供足够多的思考和启发。