共享机遇：中国国际进口博览会对商业地产市场的影响

安然/2018-11-08/动态/发布:物业头条网

作为中国进一步对外开放的重要标志，中国国际进口博览会（进博会）的举办不仅将扩大中国的进口规模，同时将使制造业和服务业的准入门槛变得更加宽松，加速中国的产业升级。

在进博会的推动下，进口商品将与消费升级需求形成合力，为上海及长三角地区的高品质物流物业带来进一步发展机遇。

随着开放的继续扩大，伴随降低市场准入门槛等政策的落实，外资企业未来可能会考虑扩大业务、在中国设立或增设办事处，这势必将带来对高品质办公物业的大量需求。

而未来外资企业的拓展以及其与本土企业的竞争更将促进上海的产业研发与后台需求，进而惠及上海各大商务园区的发展，并加速上海整体的产业升级与经济转型。

随着消费的增长，跨境电商将迎来快速发展，或将催生更多对于上海及长三角区域物流仓储物业的需求。对于“网购保税“运营模式的跨境电商来说，其对于上海自贸区保税（外高桥、上海浦东国际机场）物流仓储物业的需求将呈现上升态势。

另外，鉴于上海对于放宽外资行业准入限制、降低汽车进口关税以及土地出让优惠等利好政策，将吸引知名外资汽车制造商、医疗器械制造商来沪投资项目，受此影响，外资汽车及医疗健康制造商、经销商对于上海及长三角重要物流节点城市的仓储物业需求也将呈上升趋势。

进博会所带来的对于高端智能装备、汽车整车及零部件、医疗器械及高端零售商品进口需求的增加，或将带动租赁需求的旺盛。鉴于上海新增供应的稀缺性，强劲的租赁需求或将从上海外溢至长三角周边重要物流节点城市，如无锡、南通、嘉兴和常熟。在需求增加的有力带动下，长三角地区物流地产市场空置率将继续走低，租金增长将继续保持坚挺。

作为重要试点的上海在全国扩大开放的进程中不仅将吸引大量外资企业落户以及扩大业务，同时能够推动内资企业创新与改革，并培育新兴产业与业态，使产业更具竞争力。在上海诸多现有的商务区中（包括核心区与次中心区），将有部分相关服务产业集聚（如贸易、金融、专业服务与航运物流）的板块最有望受到对外开放的政策惠及。

目光聚集——虹桥商务区

长三角产业一体化进程与扩大进口政策将形成合力，加快制造业、贸易与电商企业在虹桥商务区的集聚，并带动上海及长三角发展带的现代物流物业的需求，尤其是距离虹桥商务区300公里范围内的交通节点城市。这奠定了虹桥CBD作为区域发展核心辐射带动周边城市的战略地位。

开放型经济加速发展将助推智能汽车设备、医疗设备和医疗健康等产业的需求

随着开放层次的不断提高，外商投资的重点已从加工制造逐步拓展到计算机、集成电路、智能制造等高新技术领域。

2017年7月，上海市出台《上海市制造业利用外资三年行动计划》，旨在提升制造业实际利用外资规模。以此为背景，新一轮引入的外资将大量利用在汽车、智能装备、消费电子、医疗器械等新兴制造业领域。同时，持续优化的营商环境将为全球投资者营造一个稳定公平透明、法治化、可预期的营商环境，吸引更多的外商来上海投资发展，带动相关产业领域的发展，从而提升对商务园区的需求。

高力展望

受相关利好政策（如降低关税和市场准入门槛）的驱动及进博会举办所带来的连锁效应，我们建议业主和租户重点关注以下三个商业地产物业市场。

物流仓储

鉴于上海物流仓储物业新增供应的稀缺性，我们建议汽车制造商和进口汽车经销商在关注临港和外高桥仓储物业的同时，可以放眼长三角区域的重要物流节点城市，如无锡、南通、常熟等，多点布局，提升物流效率，降低成本。

同时我们也建议奢侈品和进口药物零售商重点关注浦东空港区域，该区域主要定位于进口奢侈品的配送中心。

在对外开放及进博会连锁效应的驱动下，产业结构不断升级调整，我们建议业主应不断提升租户组合品质，从而能更好地满足地方政府对于租户落税的要求，提升物流仓储物业的租金和资产表现。

写字楼

随着进口产品的快速增长，制造业与快消品企业以及进口商将不断寻求拓展中国市场，从而形成新的办公需求。虹桥商务区由于其卓越的可及行与交通设施，将受益最多。

此外，外资服务业企业亦将因市场准入的放宽而增长，其中以金融、专业服务业与航运业受政策惠及较多。写字楼业主应关注外资企业的新增需求并做合理租赁规划。

商务园区

我们建议高新技术和高端制造业企业重点关注进博会上展示的前沿技术及进博会相关研讨会和活动。对于想通过进博会的契机，寻求国外技术溢利的国内生物制药和智能设备制造企业而言，将从中受益。

为了升级楼宇品质和服务，满足租户不断变化的租赁需求，业主应加强对最新前沿科技和开放政策的关注度。租金及资产表现将随着租赁需求的增加而不断提升。