深圳拟修订物业管理条例：无须“双过半”可当选业委会成员

　　深圳拟修订物业管理条例，聚焦业委会、停车位、出租房等问题。南方网全媒体记者 鲁力 摄

　　小区停车位产权该归谁？业主大会成立率太低怎么破？业主大会可以开设独立账户吗？深圳是全国率先引入房地产开发及物业管理模式，以及首个成立业委会和出台首部地方性物业管理条例的城市，但近年来物业纠纷投诉却居高不下，坊间修法呼声也陡增。

　　5月30日，深圳市人大常委会针对《深圳经济特区物业管理条例（修订草案）》（以下简称《条例》）公开征求意见。该《条例》目前已经过深圳市政府常务会议讨论通过，即将进入人大审议程序，各界可于2018年6月19日前反馈意见。

　　●南方网全媒体记者 张玮

　　改革开放以来，深圳率先从香港引入房地产开发及物业管理模式，诞生了第一个业主委员会和物业管理企业，出台了全国首部地方性物业管理条例——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，并于2007年9月25日重新制定颁布《深圳经济特区物业管理条例》。截至目前，深圳全市有住宅小区3597个，成立业委会1476个，占比约41%；有物业服务企业1933家，采用物业服务企业管理的住宅小区有3511个，占比约97.6%，物业管理行业发展初具规模。

　　但随着社会的发展，特别是近年来物业管理纠纷问题增多，信访投诉居高不下（近三年投诉量为3210宗、3313宗和2611宗），呈现出诉求多元化、形式多样化、内容复杂化以及矛盾易激化等特点。比如，共有部分产权不清、共有资金账目不明；业主委员会及其委员权责不对等，权力滥用，缺乏内外部监督制约机制；公共意识淡漠，业主参与度低，契约精神缺失，业主之间难以形成一致意见；前期物业服务阶段的承接查验模式遗留大量开发问题，对后期物业管理造成许多负面影响，物业服务陷入低价低质循环等问题。

　　这也引起深圳市人大代表、政协委员的高度关注，深圳市人大将所有“关于修订《深圳经济特区物业管理条例》的建议”合并列为重点建议，交付市政府重点办理并进行重点督办。该《条例》在修订过程中，共收集到2100条意见，成为近年来深圳参与人数最广泛、公众反馈意见最多的立法活动之一。

　　物管纠纷信访投诉居高不下

　　深圳市政府称，《条例》是一部兼具民事规范、行政监管、社会治理特征的综合性法规，修法的核心思路是“从实际出发，坚持问题导向”，政府将在对业主自治、物业专业服务实行政策引导和扶持的同时，加强监督管理。

　　记者注意到，《条例》拟规定政府对业主委员会的选举、换届、日常工作等进行指导监督，拓展了以街道办为主导的首次业主大会筹备组的功能和作用。为避免由原业委会组织换届选举的弊端，拟由街道办事处组建业委会改选小组，负责组织业委会换届选举。同时，明确了住建、规划国土、城管、公安、市场监管、人居、水务、人防等部门在物业管理区域的监管职责，解决行政执法缺位难题。

　　同时，《条例》拟建立信用管理制度，规定将业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、业主委员会委员、监事会成员、物业管理项目负责人的信用信息统一纳入管理，对于信用记录良好和不良的分别建立激励和惩戒制度。此外，《条例》还加大了对物业服务企业违法行为的处罚力度，最高处罚额度达到20万元。

　　物管公司违法最高可罚20万元

　　物业管理的核心价值是保证房屋建筑的宜居和使用安全，实现物业的保值增值，并延长其使用寿命。为此，《条例》将十种行为列为物业管理区域禁止行为，包括严禁对建筑物进行改变主体结构和使用功能、影响消防安全的改造等，并增加了房屋的安防和消防责任。

　　同时，拟要求建设单位应投保工程质量潜在缺陷保险，并鼓励业主、业主大会、物业服务企业投保物业安全责任、房屋及公共设施维修责任保险。

　　特别值得一提的是，随着国家大力发展住房租赁市场，房地产开发项目配建保障房和人才住房也已成为深圳保障房建设模式之一。但现实中出现少数小区业主通过业主大会会议表决，拒绝物业管理区域内的承租人合理使用住宅小区内停车位等配套设施情况。

　　《条例》拟规定，物业管理区域内存在产权归政府所有的住房的，其可以委托住房保障部门的自然人代表参与业主委员会委员的选举，参与物业管理活动。同时，物业管理区域的出租房屋建筑面积达40%以上的，应该邀请租户代表列席业委会会议。

　　小区房屋出租率达40%以上业委会会议应邀租户代表列席

　　城中村可成立物业管理自治机构

　　“城中村”普遍存在环境卫生差、配套设施不完善、难管理等问题，今年深圳“两会”期间，多名市人大代表建议城中村应引入物业管理并纳入《条例》监管范畴。

　　但一方面，物业管理是适用于取得合法产权的业主依法依约对共有部分行使共同管理权利、承担共同管理责任。而城中村的建筑物产权构成复杂且绝大多数未作产权登记，不属于《物权法》所规定的“物业”范畴，城中村的“业主”构成亦十分复杂。

　　另一方面，在操作层面，城中村与合法建筑物的物业管理存在较大差异。如由于缺乏规划，城中村除少量统建楼实施围合管理外，其余违法建筑基本处于分散自建状态，难以进行物业管理区域划分。再如在管理主体上，现行物业管理由业主或业主大会委托物业管理，而城中村可能涉及政府、原村集体以及购房人、建房人等主体。

　　因此，《条例》拟采用授权条款，仅规定原村集体可以参照条例成立物业管理自治机构，具体办法由区政府另行制定。