广州330新政一周年 商用物业市场影响如何？
安然/2018-03-30/动态/发布:物业头条网
2017年，广州先是推出“认房又认贷”的317新政，其后又祭出了330新政作为有力补充。其中，第一次对商服类项目进行了限制。
商服类包含商业、办公，也即商铺、写字楼、公寓物业全部限制个人购买。此次新政控制源头，直指小面积物业，禁止开发或改造成居住用途项目，尤其是公寓。
同时对转让也作出了规定，新政出台后，在2017年3月30号之前购买的二手商住类项目，可以转让给法人单位，也可以转让给个人。在此之后接手二手的个人，取得不动产证满2年后，才能再次转让，并且只能转让给法人单位。
330新政出台一周年之际，对商用物业市场及其成交表现带来了怎样影响？日前，合富研究院发布相关报告，从成交量、价格、供应及库存等方面对公寓、商铺、写字楼三个类别的商用物业进行了分析。
（备注：新政前一年数据统计时间为2016.4-2017.3；新政后一年数据统计时间为2017.4-2018.3（3月数据截止至3月22日）
成交数据：公寓及商铺成交均有明显跌幅，其中公寓成交对比新政前大跌七成，写字楼则不跌反升五个百分点，表明写字楼受新政影响较小；
价格：三个类别价格均呈现稳中有升趋势，总体上看新政并没带来价格的下跌，反而体现出相对优质的物业成交占比提升所带来的整体均价向上；
供应及库存：写字楼在供应增加带动下库存上升，而公寓则属于去化速度骤降带来的库存积压，商铺则由于部分转售为租等原因，可售库存轻微下调。
那么，商用物业市场今后的投资空间在哪里？听听合富辉煌（中国）商业公司总经理张智斌怎么说。
写字楼市场
粤港澳大湾区建设持续推进、广州进入全球“超级城市”行列、财富论坛的成功举办等都大大提升了广州城市地位及吸引力，加之整体经济向好、营商环境的不断优化，越来越多有实力的大型企业纷纷选择进驻广州，整体办公需求日渐增长，尤其是商务氛围浓厚及发展前景优良的地段板块如珠江新城、琶洲及金融城的办公物业，更加受到大手买家的青睐，整层甚至整栋的大宗交易成交频现。因此向来是公司企业购入自用居多的写字楼，受到新政影响较小，且未来在产业规划行业发展带动之下，前景将持续向好。
公寓市场
新政之前，公寓成交较为火热，其不限购且面积小总价低等特性吸引不少个人投资买家，而330新政出台，恰恰使得公寓优势变为劣势，购买资格、产品面积等均受到限制，成交自然受到打击。部分地段位置较好的公寓项目仍能维持一定的销量，或者像南站这样有规划及人流支撑的版块，某些公寓项目开始尝试整层的大面积出售，也得到部分大客户的接手进行整体利用或经营。因此未来公寓成交将更加集中于一些核心地块或者拥有优质资源的项目，而未来一段时间公寓总体成交仍将冷清。
商铺市场
以往有“一铺养三代”的说法，商铺的升值潜力吸引不少个人买家购入投资，但新政出台则打击了绝大部分的个人投资客，一方面是购买资格受到限制，另一方面是300方以上面积使得无论是投资还是自用的买家来说都显得太过“一刀切”，因为不少业态所需商铺面积均在中小面积段范围内，面积过大会造成无论售价还是租金都很难找到承接力。这种情况下只能更多的倾向于集中式商业的整体经营或者是打包出售，像一些地段好且商业氛围浓厚的社区型商业或者是写字楼底商，都开始呈现大宗交易现象。预计未来核心地段优质商铺仍将继续受到关注。
商服类包含商业、办公，也即商铺、写字楼、公寓物业全部限制个人购买。此次新政控制源头，直指小面积物业，禁止开发或改造成居住用途项目，尤其是公寓。
同时对转让也作出了规定，新政出台后，在2017年3月30号之前购买的二手商住类项目，可以转让给法人单位，也可以转让给个人。在此之后接手二手的个人，取得不动产证满2年后，才能再次转让，并且只能转让给法人单位。
330新政出台一周年之际，对商用物业市场及其成交表现带来了怎样影响？日前，合富研究院发布相关报告，从成交量、价格、供应及库存等方面对公寓、商铺、写字楼三个类别的商用物业进行了分析。
（备注：新政前一年数据统计时间为2016.4-2017.3；新政后一年数据统计时间为2017.4-2018.3（3月数据截止至3月22日）
成交数据：公寓及商铺成交均有明显跌幅，其中公寓成交对比新政前大跌七成，写字楼则不跌反升五个百分点，表明写字楼受新政影响较小；
价格：三个类别价格均呈现稳中有升趋势，总体上看新政并没带来价格的下跌，反而体现出相对优质的物业成交占比提升所带来的整体均价向上；
供应及库存：写字楼在供应增加带动下库存上升，而公寓则属于去化速度骤降带来的库存积压，商铺则由于部分转售为租等原因，可售库存轻微下调。
那么，商用物业市场今后的投资空间在哪里？听听合富辉煌（中国）商业公司总经理张智斌怎么说。
写字楼市场
粤港澳大湾区建设持续推进、广州进入全球“超级城市”行列、财富论坛的成功举办等都大大提升了广州城市地位及吸引力，加之整体经济向好、营商环境的不断优化，越来越多有实力的大型企业纷纷选择进驻广州，整体办公需求日渐增长，尤其是商务氛围浓厚及发展前景优良的地段板块如珠江新城、琶洲及金融城的办公物业，更加受到大手买家的青睐，整层甚至整栋的大宗交易成交频现。因此向来是公司企业购入自用居多的写字楼，受到新政影响较小，且未来在产业规划行业发展带动之下，前景将持续向好。
公寓市场
新政之前，公寓成交较为火热，其不限购且面积小总价低等特性吸引不少个人投资买家，而330新政出台，恰恰使得公寓优势变为劣势，购买资格、产品面积等均受到限制，成交自然受到打击。部分地段位置较好的公寓项目仍能维持一定的销量，或者像南站这样有规划及人流支撑的版块，某些公寓项目开始尝试整层的大面积出售，也得到部分大客户的接手进行整体利用或经营。因此未来公寓成交将更加集中于一些核心地块或者拥有优质资源的项目，而未来一段时间公寓总体成交仍将冷清。
商铺市场
以往有“一铺养三代”的说法，商铺的升值潜力吸引不少个人买家购入投资，但新政出台则打击了绝大部分的个人投资客，一方面是购买资格受到限制，另一方面是300方以上面积使得无论是投资还是自用的买家来说都显得太过“一刀切”，因为不少业态所需商铺面积均在中小面积段范围内，面积过大会造成无论售价还是租金都很难找到承接力。这种情况下只能更多的倾向于集中式商业的整体经营或者是打包出售，像一些地段好且商业氛围浓厚的社区型商业或者是写字楼底商，都开始呈现大宗交易现象。预计未来核心地段优质商铺仍将继续受到关注。
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