物业服务企业单方提高收费标准的处理

物业服务合同价格和报酬是物业服务合同约定的主要内容，如对物业服务合同和报酬进行调整，就属于合同内容变更。物业服务费变更必须经双方协商或依据法律规定进行调整、修改或补充。物业费的变更包括业主或物业服务企业提出变更两种情形。审判实际中变更收费标准的情况复杂，在处理时应根据不同情况，予以处理。如业主提出物业收费不符合法律、规章的价格标准，请求变更收费标准的，实践中就有不同观点：

第一种观点认为，该类案件就由有关行政机关，对价格违法行为进行处理，责令物业服务企业纠正价格违法行为，法院不应受理此类案件。

第二种观点认为，法院应受理，经审查，认为约定价格违法的，判决合同约定无效。

第三种观点认为，对地方政府确定了价格的，如果物业服务企业与业主协商的物业收费高于定价标准的，法院可以直接按照政府确定的价格标准，确定物业服务费用;如果没有定价，而只有政府指导价的法院可以确定，在规定基准价及其浮动价的浮动内进行收费。如物业服务企业收费过高，法院可予以调整。如没有定价和政府指导价的，一般情况下应按合同约定价格认定，除非双方签订的合同有欺诈或隐瞒等情形。

我们认为第三种观点较为适宜。

对开发商与物业服务企业已经在前期物业服务合同中约定了物业服务收费标准的应按已确定的标准认定，对于物业服务企业单方提出变更要求的不予支持。如果物业服务企业认为，按前期标准收费无法满足小区物业服务的，可以向业主委员会提出，如果不能得到业主委员会同意，应当按原来的标准继续收取。

如果物业服务企业认为，按原收费标准无法满足小区物业服务的，作为物业服务企业应当自行注意前期物业服务合同的内容，确定收费标准，一旦与开发商达成了物业服务合同，就应依照约定提供服务，收取费用。如需改变服务项目或者提高标准，应当与业主进行协商。在小区业主委员会成立的情况下，可采取与业主委员会协商方式解决。如果物业服务企业认为，继续履行合同违反合同的公平原则，不符合相关法律规定，物业服务企业可以请求解除合同。

对物业服务企业与开发商未达成前期服务收费标准的，物业服务企业一直是自行估价收费的，在服务管理时要求按照相关规定或政府指导价提高收费标准的，在依照相关政府定价与参照政府指导价的前提下，可以认定业主按照物业服务企业提出的合理交费标准交纳费用。但是，物业服务企业无权单方决定提高物业小区的收费标准。另外，实务中还有以物业服务合同系格式合同为由、以物业服务企业公布的服务价格计算依据不实为由，以及物业服务没有达到法定、约定标准为由，请求变更物业收费的等。