IPO短暂回暖 | 2025年10月物业服务发展报告

观点指数 助力便民生活圈扩围升级，推动小区公共收益透明化 本期，商务部等9部门印发通知，提出到2030年实现“百城万圈”目标，延续此前一系列政策，推动物业服务向满足居民多样化需求拓展。郑州集中约谈21家物企，推动公共收益全面公开，保障业主权益，以提升行业公信力。

市拓热度延续低迷，侨银股份布局国际化业务 市场化拓展仍延续了此前的低迷状态，不过，以万物梁行、保利物业等为代表的一众物企保持了较好的拓展势头；同时写字楼、商业、产业园、物流园、住宅等成为物企规模增长的重要来源。值得一提的是，侨银股份国际化布局取得进展，已进军阿联酋、印尼、泰国等海外市场。

丰盛生活服务营收净利双降，新城系公开70亿违规资金挪用 香港本土公司丰盛生活服务公布24/25财年业绩显示，营收、净利润均同比下滑，主要系政府补助减少及机电工程服务贡献下降所致。停牌已久的新城悦服务披露了旗下附属公司与上海悦崧（新城控股）存在的69.7亿元违规资金往来，尽管最终未造成财务及资产上的直接损失，但对资本市场形象影响较大。

IPO热度短暂回暖，新大正并购补强IFM业务 9月30日，中国国信服务与奥联服务两家小型民营物企向港交所递交了招股书，使得IPO领域迎来短暂回暖；但综合近年情况来看，物业板块已降至冰点，成功过会难度也大幅增加。收并购市场上，新大正进一步公开并购嘉信立恒75.1521%股权的更多细节，将向嘉信立恒现有7名股东发行股份。交易完成后，中信资本将间接成为新大正的重要股东之一。

推动智慧物业建设，探索康养体系构建 数字科技方面，住建部部长表示要推动智慧物业建设。期内，碧桂园服务推进数字化运营新范式落地，自主研发的清洁机器人已在广州、北京、上海、大连等城市的17个项目中投入使用，数量超过130台。同时，永升服务等物企聚焦康养体系构建及科技赋能探索，推动养老服务体系的完善。

助力便民生活圈扩围升级，推动小区公共收益透明化

本期，商务部等9部门印发《关于加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级的通知》，提出聚焦群众急难愁盼，将便民生活圈打造成宜居宜业、宜游宜购、宜老宜小的全龄友好型品质生活圈。并指出，要推动物业服务转型升级，积极发展“物业服务+生活服务”，向养老、托育、家政、餐饮、配送等领域延伸。

文件总体要求，到2030年实现“百城万圈”目标，即确定100个一刻钟便民生活圈全域推进先行区试点城市，对地级以上城市主城区和有条件的县城社区全覆盖；建成1万个布局合理、业态齐全，功能完善、服务优质，智慧高效、快捷便利，规范有序、商居和谐的便民生活圈，打造500条“银发金街”、500个“童趣乐园”，推动一批基础型、提升型便民生活圈转变为品质型，居民满意度达到90%以上，商业网点连锁化率达到30%以上。

对物业行业来说，这是此前一系列政策的延续，旨在推动服务向满足居民多样化需求拓展，提升企业在社区内的资源整合能力和服务品质力。

10月16日，郑州市住房保障和房地产管理局就住宅小区公共收益公示问题，集中约谈21家物业服务企业，要求严格落实新出台的《郑州市住宅小区公共收益管理办法（试行）》，推动公共收益全面公开，保障业主权益。

据悉，9月24日发布《管理办法》指出，业主大会成立前，物业服务人可根据前期物业服务合同约定代为管理公共收益，物业服务人是公共收益代管单位。业主大会成立后，业主委员会（物业管理委员会）是公共收益管理单位。经业主共同决定，物业服务人可以是公共收益管理单位。

不过，《管理办法》对公共收益监管显著加强，强调“公共收益管理应当坚持公平公开、专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。任何组织和个人不得擅自挪用、侵占公共收益。”

并提出，公共收益管理单位应当在每季度第一个月的25日前，将上一季度公共收益收支情况在住宅小区公告栏、楼道、电梯等显著位置公示，也可通过电子信息方式告知全体业主，公示期不少于7日；公共收益管理单位公示当年第四季度公共收益收支情况时，应当将当年度公共收益的全年收支情况一并公示。同步在“郑州市智慧物业管理平台”长期公示。

观点指数认为，推动公共收益透明化将有助于缓解业主与物业公司间的矛盾，促使企业合法合规经营，提升物业行业的公信力等。

期内，上游房地产市场仍旧疲弱，从投资、销售、资金等主要指标来看，房地产市场整体仍处于下行区间，开发投资、新开工面积、销售额等同比均呈下降态势。

据国家统计局数据，2025年1-9月，全国房地产开发投资同比下降13.9%；房地产开发企业房屋施工面积同比下降9.4%；新建商品房销售面积同比下降5.5%；新建商品房销售额同比下降7.9%；房地产开发企业到位资金同比下降8.4%。

对物业行业来说，这意味着获取新项目的机会仍在减少，业务规模扩张主战场将是存量市场。在市场下行压力下，业主对物业服务品质的要求更高，物企需要提升服务质量以增强竞争力，推动数字化转型来应对服务成本上升等诸多挑战。

市拓热度延续低迷，侨银股份布局国际化业务

此前两个报告期，物企市场化拓展热度有所下滑，本期内仍延续了低迷的态势，公布外拓的企业数量，以及其拓展的项目数量均有所减少。

观点指数跟踪统计，万物梁行、保利物业、华润万象生活、金地智慧服务、卓越商企服务、远洋服务、荣万家、珠江城市服务等一众物企保持了较好的拓展势头。从项目类型上看，写字楼、商业、产业园、物流园、住宅等成为物企规模增长的重要来源。

以主要业态来看，目前住宅物业市场竞争趋向白热化，物业企业需要在硬设施升级和软服务提升方面增加投入，以获得业主认可，建立品牌优势和市场竞争力。

力高健康生活期内中标合肥市美都·聚龙公馆项目，其表示将通过智慧社区系统与全龄友好型服务，为业主打造有温度的宜居空间。并以专业化运营管理体系和完善的服务标准，为业主创造更具价值的服务体验，持续推动服务的创新与升级。

远洋服务推进地物协同，整合优势资源，与开发商合作提升服务品质与项目管理能力。

该公司成功中标并签约天津中新生态城的瀚宸园一期住宅物业服务，作为远洋地产与新加坡吉宝置业的合作项目，将为其在高潜力区域的市场扩展提供新动能。同时，与吉宝置业这类具备国际视野的开发商合作，可以推动远洋服务将其服务品质与项目管理能力提升至新高度。

商业物业方面，物企的市场竞争力体现在构建标准化、精细化的管理体系，建立设施管理领域的专业积淀与卓越服务能力等方面。

9月下旬，金地智慧服务正式为cdf中免集团旗下三亚国际免税城、cdf三亚物流基地、三亚国际免税城海南岛内所有提货点及其办公区域与仓库提供FM及消防安全服务，为其员工公寓提供整体宿舍管理服务。

资料介绍，三亚国际免税城由中国国旅集团投资50亿元兴建、由下属子公司中国免税品（集团）有限责任公司运营，是集免税购物、有税购物、餐饮娱乐、文化展示于一身的旅游零售商业综合体。

该项目总占地面积374亩，建筑面积达39.81万平方米，自2014年开业以来，已累计接待全球逾7000万旅客，是国际高端商业的典范，也是金地智慧服务在高端商业服务领域迈出的关键步伐。

据悉，金地智慧服务将以自研的Gelink智慧平台，对免税城的九大关键场景实现智能化提升。通过该平台，金地商服团队的FM服务能够实现管理可视化、监测动态化、诊断智能化。

除此之外，金地商服的FM团队过往积累了丰富的经验，例如，在设施维修维护方面，该团队可依托物联网智能监测系统，实时追踪电梯、空调等设施设备状态并分析数据。既快速响应故障，又定期开展预防性维护，涵盖深度检测、保养更换等工作。同时，结合免税城建筑特点定制维护方案，全方位保障运营效率。

园区物业方面，物企战略重心倾向于优质客户的持续深耕，在通讯、金融、税务、交通、能源等行业领域积累丰富的客户资源，并积极开拓高端制造业与战略新兴产业客户等。

期内，保利物业持续在国资服务赛道获取新项目，与武汉中航通飞特种飞行器有限公司成功签约，在航空科技产业协同发展方面创新实践。

资料显示，武汉特飞旗下中国特种飞行器研发中心是华中首个以航空产业为主导的综合体项目，承担着以通用飞机、水面飞行器、浮空飞行器研制及技术服务为牵引，带动湖北省航空工业全产业链发展、促进经济结构转型升级等作用。这使得项目在楼宇管理、商业招租和运营保障等方面有着极为严格的标准与要求。

对此，保利物业计划整合在智慧物业、精细化运营及人性化服务等方面的经验和专业优势，打造智能、高效、贴心的楼宇服务体系，助力项目的服务提升、租户满意度提升和资产价值提升。

目前，保利物业已服务全国约6000家企业，管理超400座写字楼、产业园区，在以高能级资源匹配、高效率运营实施、高适配服务创新，赋能企业核心业务发展领域积累了优势。

城市服务领域，在国内市场竞争激烈的情况下，部分企业将战略转向多元化、国际化、科技化的发展。

期内，侨银股份与泰国正大集团正式签订战略合作协议，计划在湄公河生态治理、废物再循环技术、智慧运营等领域展开深度合作，共同推动东南亚地区环境可持续发展。

同时，在科技创新合作方面，侨银股份也将一同与华为、IBM、宇树科技、银河航天等一批全球头部科技企业一道，在各自专业领域与正大集团开展创新合作。

观点指数了解到，侨银股份近年来已接连进军阿联酋、印尼、泰国等海外市场。未来，该公司计划紧跟中国“一带一路”战略，加速推动中国城市服务“走出去”。

丰盛生活服务营收净利双降，新城系公开70亿违规资金挪用

9月26日，香港本土的综合生活服务公司——丰盛生活服务公布了24/25财年全年业绩，录得收入81.6亿港元，同比下降3.4%；毛利10.54亿港元，同比下降0.5%；整体毛利率12.9%，同比增长0.4个百分点；股东应占溢利4.53亿港元，同比下降9.6%。

依据所提供的服务及产品，丰盛生活服务的业务主要分为三大板块，其中，综合生活服务贡献48.88亿港元，同比增长9.6%，占总收入的59.9%；机电工程服务贡献25.71亿港元，同比下降22.7%，占总收入31.5%；物业及设施管理服务贡献7.01亿港元，同比增长5.7%，占总收入8.6%。

按地域来看，该集团来自香港、中国内地及澳门的收入分别占91.2%、6.8%及2.0%（上一财年分别为：90.4%、7.3%及2.3%），说明其于中国内地的业务拓展效果仍十分有限。但同时，其在香港本土的业务又有相当一部分依赖地区政府。

24/25财年营收及利润下滑，主要原因在于政府补助减少及机电工程服务板块的贡献下降。其中，综合生活服务板块、物业及设施管理服务板块的表现强劲，也部分抵销了溢利跌幅。

总体而言，丰盛生活服务仍具有增长潜力。财报显示，截至2025年6月30日，其物业及设施管理服务板块的合约金额合计总值为22.26亿港元，未完成合约总额为17.84亿港元。综合生活服务板块合约金额总值合计为119.73亿港元，未完成合约总额为63.23亿港元。机电工程服务板块的合约金额合计总值为100.29亿港元，未完成合约总额为64.25亿港元。

管理层认为，随着香港政府推进增加住宅单位供应的政策，以及社会对业主权益意识的增强，对专业物业管理服务的需求将持续上升，其物业及设施管理服务有望迎来更多的业务机会。香港、中国内地和澳门的大型基础设施及建筑项目不断涌现，也为其机电工程服务提供了丰富的业务机会。

报告期内，因2024年报难产而停牌已久的新城悦服务披露了独立法证调查结果并罢免了执行董事及首席运营官杨博。

根据调查结果，2023年1月-2025年3月期间，新城悦服务附属公司与上海悦崧（新城控股）存在违规关联方资金往来共计69.7亿元。具体为2023年和2024年分别转账18亿和51.7亿人民币，资金主要用于解决新城控股短期资金需求。除2023年一笔资金外，其余均在当月偿还，截至2023年和2024年底无未偿还余额，但这些资金往来未记入公司账目，违反了公司付款审批程序和上市规则。

其中，时任执行董事杨博在这起资金挪用中扮演了关键角色，并由新城控股一名管理人员与新城悦服务多名员工协助。杨博指示使用定制纸质审批单进行转账，规避SAP系统内部审批程序，还指示删除银行转账记录。此外，两名前高级管理层成员、一名财务共享中心前总监及财务管理中心副总经理知悉资金往来，但未发现他们知悉转账未记账或记录被删除的情况，未发现其他董事或高级管理层成员及王振华参与其中。

至于挪用资金的原因，新城悦服务表示，一是新城控股面临严重现金流量压力，需短期资金填补缺口，确保物业交付；二是新城悦服务现金流量和财务状况稳健，关联方资金往来对其业务影响较小；三是新城悦服务业务依赖新城控股，若新城控股资金不足无法交付物业，将影响集团收入；四是新城控股员工及杨博的个人动机。

尽管从财务方面未对新城悦服务的资产造成直接损失，但此类违规操作反映出公司内部监控存在明显漏洞，可能导致未来资金管理风险增加。另外，从资本市场形象来看，这一事件严重影响了投资者对公司的信任，预计将引发市场对公司治理结构和管理层诚信的质疑，从而导致股价下跌等方面影响。

公告显示，截至2022年12月以来，新城悦服务于各季度末的银行现金维持在11亿元以上，银行现金结余在2024年末达到21.92亿元。

IPO热度短暂回暖，新大正并购补强IFM业务

期内，沉寂已久的资本市场迎来新的动态，中国国信服务与奥联服务两家小型民营物企均在9月30日向港交所递交招股书寻求上市，其中奥联服务为今年第二次寻求上市，推动IPO热度短暂回暖。但综合近年数据来看，物业版块资本市场已降至冰点，2023年以来仅有4家物企最终上市，成功过会难度也大大增加。

招股书显示，奥联服务是一家总部位于广州的独立第三方物业公司，自2010年起向住宅社区提供社区生活服务，2014年将服务扩展至商企和城市空间领域。截至2025年7月31日，该公司在管项目达269个，总在管建筑面积为2452.1万平方米，其中，商企和城市空间服务项目占总在管面积22.5%，社区生活服务项目占总在管面积77.5%。

相比之下，总部位于佛山的中国国信服务规模更小，于2022年、2023年及2024年12月31日，该公司拥有11、11及41个在管物业项目，涉及总建筑面积分别约为160万平方米、160万平方米及540万平方米，期间在管规模的增长主要得益于在2024年初收购的湖南智达物管将地域范围扩大至湖南省。同样在今年4月该公司通过收购无锡蓝盾物管50%股权，将业务范围扩张至江苏省，最终将管理规模扩张至45个项目，约980万平方米。

财务数据上，奥联服务2022-2024年收入分别为3.42亿元、4.31亿元、4.76亿元；净利润分别为2740万元、3420万元、4460万元；整体毛利率分别为14.4%、14.6%、18.4%。与此同时，其应收账款激增问题突出，2022-2024年及2025年前7个月，奥联服务贸易应收款项分别为8100万元、1.292亿元、1.827亿元、2.133亿元，对应周转天数从54天攀升至142天。

中国国信服务2022-2024年收入分别为8810万元、1.15亿元、1.96亿元；净利润分别为2018万元、2808万元及3733万元；整体毛利率分别为35.5%、44.0%、33.3%。值得一提的是，其对关联方深度依赖，2022-2024年度及截至2024年及2025年6月30日止六个月，自控股股东开发物业产生的收益占总收益的比例分别为100.0%、99.4%、73.8%、70.4%及68.7%。

观点指数认为，当前资本市场热情已抽离物管股，行业也尚未完全走出寒冬期，两家物企自身规模较小、发展潜力不足、财务存在潜在风险等因素，也让其成功过会的预期走低。

二级市场上，物管股延续下跌态势。观点指数监测数据显示，40家样本港股物企期内平均区间跌幅为5.59%，较上期平均区间跌幅1.5%有所扩大。估值水平也略有下降，市盈率（TTM）由上个报告期末的13.93倍下降至本期末的12.37倍。

总市值方面，超百亿港元的物企仍为7家，华润万象生活以932.63亿港元保持第一，其次为万物云（269.35亿港元）、碧桂园服务（210.63亿港元）、保利物业（192.78亿港元）、中海物业（160.91亿港元）、绿城服务（145.65亿港元）及恒大物业（121.08亿港元）。

收并购市场上，新大正9月28日进一步披露预案，拟通过发行股份及支付现金的方式购买嘉信立恒75.1521%的股权，以将业务范围从传统的物业管理拓展到综合设施管理（IFM）领域，实现业务转型和战略升级。

文件显示，嘉信立恒第一大股东信宸设施管理（“TSFM”）持股比例为53.0308%，背后是中信资本。同时，北京信润恒持股12.1213%，上海信阗、上海信钺、上海信铼、上海信磬、上海信钼、上海生盈共计持股10%。

此次的股份发行对象也较特别，正是除了上海信钼以外的嘉信立恒剩余股东，股份发行价格定为8.44元/股，为定价基准日前120个交易日上市公司股票交易均价10.54元/股的80%。交易完成后，信宸设施管理将成为持有新大正5%以上股份的股东，使得中信资本间接成为新大正的重要股东之一。

财务数据显示，标的公司2023、2024年度营收分别为29亿元、30亿元；净利润分别为1.15亿元及1.26亿元；若以15倍市盈率估算，标的公司75.1521%股权的价值大约为14.2亿元。

观点指数认为，嘉信立恒主要为工商业客户提供综合设施管理、绿色能源管理、大型活动安防等服务，新大正通过收购可快速积累优质客户资源，切入高增长赛道，提升专业服务能力；但双方在企业文化、管理风格、业务协同性方面的融合难度仍然存在，能否促成高质量发展仍需观察。

推动智慧物业建设，探索康养体系构建

10月，住建部部长在新闻发布会上表示，将启动物业服务提升行动。并提到推动智慧物业建设，鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，提升物业智慧管理服务水平等。

当前，物业行业竞争加剧，各类成本不断上涨，数字化建设已是物企提升竞争力、提高资源利用效率、满足便捷、高效和个性化服务需求的重要手段。从中报来看，物企正加速推进数字化、智能化的应用升级等，不少物企的数字化转型已在多个重点业务领域及运营管理层面取得实质性进展。

10月22日，碧桂园服务官微介绍，其推进数字化运营新范式的落地，推动物业服务从传统模式向智能化、精细化转型升级取得新进展。

具体为自主研发的清洁机器人已实现规模化应用。最新数据显示，截至2025年10月20日，其自主研发的清洁机器人已在广州、北京、上海、大连等城市的17个项目中投入使用，数量超过130台，展现出卓越的场景适应性和稳定的作业能力。根据公司规划，年内投入使用的清洁机器人总数将突破1000台，覆盖住宅、公寓、写字楼等多类业态。

今年以来，南都物业亦加大力度推进机器人生态布局，先后完成投资云象机器人、参与设立助龙基金并投资落地云深处科技、与云象机器人联合设立杭州南郡智能科技公司等重要举措。

10月17日，该公司又与同星科技、杭州柯林电气等企业和机构共同完成对境智具身智能科技（北京）有限公司（简称“境智具身”）的投资。

据介绍，境智具身成立于2025年8月28日，由清华大学计算机系、汽车系、电机系校友联合智元机器人创办，聚焦具身智能技术在工业级与城市级场景的应用落地。重点布局电力巡检、储能站场、应急安防、物业运营等高强度、高风险、重复性任务场景，构建“技术研发—场景适配—落地验证”的闭环能力。

期内，为适应人口老龄化加剧带来的市场需求变化，响应政策号召，开辟新的盈利点，部分物企聚焦康养体系构建及科技赋能探索，推动养老服务体系的完善。

9月末，永升服务与上海建霖智家就“物业+养老”新模式下的适老化产品及服务改造达成深度合作。签约后，建霖智家将针对永升服务工程师团队，持续开展专业化培训，让其熟练掌握装配式家居的设计、安装、改造等技能，能够根据不同客户需求，尤其是适老化需求，提供个性化的居住空间改造方案。

未来，双方将持续深化在产品研发、技术标准、项目落地与人才培养等方面的合作，整合优势资源，为社区全龄业主及机构客户，提供便捷、高效的家居改造服务。