物业管理爆发前夜：万亿市场谁在低调蛰伏

 

最底层的需求通常蕴含着最庞大的价值。衣食住行之中，物业占得一个“住”字。

据相关人士测算，按照当前国务院的人口发展规划目标，在不考虑物业管理费涨价因素的情况下，我国物业管理服务行业2030年的潜在市场规模将超过1.3万亿元人民币。

而随着全国各地各大城市推进智慧城市、智慧社区的建设，物业行业更是被赋予了新的想象空间，吸引了包括腾讯、阿里巴巴在内的巨头进场。

在成为下一个金矿之前，行业的躁动已经体现在嗅觉灵敏的资本市场上：最近上市的物管企业，动辄出现40、50倍的PE估值。

彩生活等早期上市的老牌物管企业，或许不日就会迎来重新评估。

彩生活和雅生活分别是最早和最迟登陆港股的两家物管企业。

从业绩表现上来看，彩生活和雅生活两家企业其实难分伯仲。2016年，彩生活录得营业收入13.42亿元，净利润2.16亿元，分别同比增长62.16%和18.26%，同期雅生活的营收和净利润分别为12.44亿元和1.69亿元。

业绩相近，估值差距却较大，为什么？不妨先来看一下雅生活的估值逻辑。

对一家企业的内在价值进行评估，一种通用的做法是现金流量折现法，即预测公司将来的现金流量并按照一定的贴现率计算公司的现值。

毫无疑问，在贴现率一定的情况下，公司未来的现金流量越高，估值也就越高。一般认为，拥有高未来现金流的企业，要么像贵州茅台一样，拥有充分稳定的业绩预期作为支撑，要么像亚马逊一样，商业模式充满想象力，可以多维度拓宽边界。

雅生活的高估值，本质上也是同样的理由：

1、未来四五年的业绩发展有保障。2017年6月，雅居乐集团宣布收购绿地物业100%股权，交易对价为10亿元。

收购公告中指出，在2018-2022年，将确保雅居乐每年自绿地开发的物业中获得700万平方米物业服务面积，还有300万平方米的物业服务面积的优先获得权。也即是说，雅生活未来五年至少能增加3500万平方米物业服务面积。
 

2、业务逻辑较清晰。雅生活自我定位为生活模式服务商（即不是单纯做物业服务），在线上推出了移动应用程式雅管家、雅商家及雅助手，在线下则打造了包括雅生活体验中心，推行平台式服务。

一个明显的事实是，彩生活在这两方面其实并不逊色于同行。

2017年11月，彩生活和母公司花样年控股发布公告，称彩生活将通过四份协议、总对价20.13亿元人民币收购万象美，后者的核心资产为万达物业。

早在2016年，花样年以体外基金形式收购了万象美，经过一年多的时间整合改造，终于注入彩生活。

值得注意的是第二份协议，代价为11.85亿元，是四份协议中的重头戏。协议显示，彩生活通过向花样年发行新股份的方式支付9.98亿元，用现金支付余下的约1.86亿元，大大缓解了财务压力。

万达物业是一块相当优良的资产。相关公告显示，万达物业管理资产包中涉及132个项目，集中分布在重要二三线城市的核心区域，涉及面积6406万平方米。

截至2017年10月31日止10个月，万象美录得收益约12.36亿，同比增加17.1%；毛利约4.12亿，同比大增128.5%；净利润约2.35亿，同比大增约15倍。

这意味着，一旦并表，彩生活将直接纳入一个体量和自己接近、盈利情况良好且处于高速增长状态的资产，营收直追目前最高的绿城服务，对于未来业绩预期是实打实的利好。

相比万象美的即插即用，雅生活耗资10亿元收购的绿地物业在2017年上半年还处于略微亏损状态，营收刚刚超过6000万元。雅生活还需要通过资源整合、优势互补等方式才能真正消化这一资产，面临的压力不小。

在物业管理的商业模式上，彩生活则一直走在最前列。早在腾讯、阿里等巨头公司进场之前，彩生活就意识到传统的物管模式难以为继，积极拥抱互联网。

如果说雅生活通过线上线下结合推行平台式服务，彩生活则在平台的基础上更进一步，打造了一个生态圈：

以现有的物业管理服务为基础，通过轻资产扩张手段不断扩大服务面积，作为切入互联网平台的起点和入口；在此基础上围绕社区场景的各个维度孵化各个E化平台为用户提供服务。

彩生活的“平台输出+小股操盘”模式使其拥有了轻资产扩张的能力。公开资料显示，截至2017年年中，彩生活的平台服务面积已经高达8.49亿平方米。

而截至2017年11月末，彩生活的互联网平台——彩之云注册用户数量已达900万，较2017年中期的400万增长125%；平台成交金额（GMV）累计达45亿元，平均每个用户贡献500元的收入。

除此之外，彩之云还孵化了E维修、E能源、E停车、E教育等多个垂直应用。

在增值服务方面，同行们尚不能和彩生活匹敌。截至2017年9月30日，雅生活推出的移动服务程式雅管家的用户数量接近24万，与彩生活的差距较大。

此外，彩生活的毛利率在港股物业企业中遥遥领先。这主要是因为彩生活的收费方式以酬金制为主，相较于包干制营业成本较低，不过生态圈中逐渐成型的增值服务对于毛利率也有一定的拉动作用。

 

可以看到的是，对比同行或是互联网巨头，彩生活早已先一步对物业进行生态化改造。这一先发优势将使其牢牢地在未来的物业商业模式中占据一席之地。

而来自万达物业(万象美)的利润以及庞大的规模决定了公司未来的业绩能有稳健长足的发展。

因此，在物业行业迎来重大变革的前夜，有足够的理由相信彩生活应当享有与雅生活、绿城服务等物管企业同等的估值待遇。目前20倍左右的PE和踌躇的股价，或许很快就会成为过去式。