从雅生活上市看那些青出于蓝的物业分拆股

作者 | 徐迪

2月9日，港股恒指低开2.535%。雅生活服务(03319HK)也不能避免地破发了，开盘报9港元，较上市定价12.3港元暴跌26.83%。紧接着，在一片惨绿的大盘上，逆市回升至10港元，最终以万绿丛中一点红的姿态，报收9.46港元，涨幅5.56%。

作为雅居乐旗下的物业管理服务公司，雅生活不是港股主板上的第一家内地物业管理企业，但却是中国证监会首次核准红筹上市公司分拆旗下业务板块以H股形式在境外发行上市的企业，可谓开创中国资本市场的先河。或许受此影响，雅生活的公开发售录得极大幅超额认购，在香港部分更是超购近20倍。

根据公告，雅生活计划全球发售3.33亿股，其中香港发售占10%，国际发售占90%，供雅居乐股东申请的优先发售包括2783.53万股预留股份——约为全球发售可供认购股份总数的8.35%。从已完成的**情况来看，市场反应甚为理想。按发售价每股发售股份12.30港元计算，全球发售所得款项净额估计约为39.192亿港元。

雅生活的业务开始于1993年，1997年公司正式成立，引入港式物业管理模式，主打中高端物业管理服务，2001年成为国家首批具备一级资质认证的物业管理企业之一。2015年起，雅生活以并购方式开始外拓业务，并在2017年6月以10亿元对价收购绿地物业100%股权，8月绿地物业也以10亿元对价收购雅生活新发行股本20%的股本权益，成为雅生活的战略股东。

收购绿地的重要性，从雅生活官网的公司简介上可见一斑：

“2017年，雅生活集团收购绿地物业100%股权，并与绿地集团签署战略合作协议，未来将实施“雅居乐物业”与“绿地物业”双品牌驱动战略。雅居乐物业即将开始走向世界，站在全新的起点。”

确实，在雅生活目前的三块业务体系中，物业管理占据77%的绝对权重，而根据其与绿地的协议内容，未来5年内，绿地控股将为雅生活提供约5000万平方米的管理建筑面积。此外，虽然尚未正公布，但据悉绿地有意将其在纽约的项目交给雅生活管理。雅生活也因此成为中国物业管理行业中**一家同时拥有两家一线房企作为股东的物业服务公司，影响力与体量迅速膨胀，底气十足地登陆资本市场并如愿获得高PE。

回过头来再看，曾经背靠母公司巨大的地产开发体量为生，被视作鸡肋般存在的房企物业板块，如今却像雅生活一般风光独立的不在少数。花样年的彩生活，中海物业，绿城服务，以及斩获A股物业第一股殊荣的南都物业，均是从主营房地产开发业务的母公司分拆出来独立上市。不但不再需要母公司输血维生，反而成为新的利润增长点。以彩生活为例，2014年6月30日上市，因其轻资产模式，3天后就以55.6亿港元的市值超过了母公司花样年控股。

资本市场如厮追捧，除了对物业管理行业发展前景的乐观预判，从某种程度上也反应了看空房地产行业的态势。

克而瑞研究报告指出，房地产开发领域利润率持续下降，依靠高周转、高杆杠的传统盈利模式受到越来越多的制约，核心区域土地价格的高涨，拿地难度不断增加，进一步缩小着房企的盈利空间。而物业管理领域投入较少，模式较轻，合同通常期限较长、现金流也较为稳定，对于在传统房地产开发业务上达到一定规模、注重口碑和品牌维护的规模房企而言，通过物业管理服务作为切入点，将住宅和服务嫁接起来，短期来看，物业管理业务可以产生实在的利润，长期更可通过增值服务挖掘社区O2O的盈利点。

可观的市场前景如今再加上资本助推，物业管理已成为房企轻资产转型的发力重点。

2016年8月底，碧桂园向中国证监会提交建议分拆碧桂园物业服务于上交所独立上市的申请；佳兆业董事局主席郭英成在去年中期业绩发布会上透露，公司有意分拆物业板块单独上市；富力地产也已组建物业服务集团，意味着富力物业分拆上市的进程开始加速；而刚刚卸任万科总裁的郁亮，在董事长位置上专注考虑万科发展方向和战略布局时，也曾表示，万科未来万亿的市值目标将有一半将来自新业务，其中物业服务发展将成为其主干业务。

存量房时代，物业板块承接着房地产价值的流动，物业管理服务成为千亿房企构建万亿大平台的刹手锏之一。物业分拆上市后，资本市场诚然可以推动房企物业业务的成长，然而面对传统物业费收取利润率不高的行业现状，未来如何创新服务收益模式，做到盈利多元化，平衡规模与质量，也是在摆在众多企业面前的一道难题。