《2025中国物业服务上市公司TOP10研究报告》：物业行业整体进入理性、稳健的发展新阶段

2025年5月13日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2025中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十三届产城融合投融资大会”成功召开。会上，中指研究院发布了《2025中国物业服务上市公司TOP10研究报告》。

报告显示，截至目前，共有67家物业服务上市公司登陆资本市场，其中港交所主板61家，A股6家。2024年以来，尽管物业板块总市值呈现小幅上升态势，但企业规模扩张面临瓶颈，市场竞争日益激烈，行业整体进入理性、稳健的发展新阶段，增长模式逐渐从规模扩张转向质量提升与效益优化。在此背景下，优秀上市公司持续强化服务能力，提升品牌知名度，强化细分市场拓展能力；积极探索与培育新兴业务领域，拓展多元营收渠道，以应对传统业务增长乏力的挑战，引领行业迈向多元化、现代化。

报告分析，综合实力TOP10企业以稳健经营构筑发展护城河，凭借卓越服务力、品牌公信力与优秀拓展能力，持续领跑市场并赢得行业高度认可。在管理效能跃升、经营效益突破、风控体系升级、品质服务深耕及运营模式创新等关键维度，引领行业高质量发展，进一步夯实行业领军地位。

整体来看，物业服务行业发展保持稳健，但市场规模增速有所放缓，企业面临内生能力重构与外部竞争加剧的双重挑战。如保利物业以高质量发展为核心基调，在市场拓展、产品服务、管理运营与社区产业布局等多维度深度打造核心竞争力，坚定践行长期主义发展策略。在规模层面，2024年新拓展第三方项目单年合同金额约人民币30.05亿元，再创历史新高并保持稳健增长；在质量层面，市场拓展结构实现多维度优化：核心城市聚焦、非居业态升级、大项目占比提升。

报告也认为，在增量市场持续收缩的宏观背景下，物业服务企业正面临存量竞争与增量突破的双重压力。如何通过“精准拓客-价值深耕-生态共生”的外拓策略闭环，构建“高效率、高质量、可持续”的市场竞争力，已成为上市公司突破行业增长瓶颈的核心命题。如截至2024年12月31日，碧桂园服务除“三供一业”业务外的收费管理面积约为10.37亿平方米，管理规模实现稳步提升，是披露管理面积数据的上市公司中唯一突破十亿平方米的公司。

从资本市场看，2024年至今，共有两家国资物企成功登陆港交所主板市场。泓盈城市服务与经发物业分别于2024年5月、7月成功上市，弥补了湖南省及陕西省无上市物企的空白，两家企业共计募集资金约2.53亿港元。此外，同年6月，港誉智慧城市服务在正式完成更名及更换管理层等一系列动作后，正式被纳入资本市场物业板块。整体看，物业板块IPO市场热度进一步下降。

整体来看，物业板块呈现筑底企稳特征，在政策催化与行业出清共振下，板块估值修复进入“价值重估窗口期”。头部央国企及优质民企凭借“规模扩张提质效、服务升级筑壁垒、盈利模式再进化”三大核心优势，持续获得资本溢价与投资者关注。如2024年，华润万象生活构建独特稳健业务模式，明确商管及物管两大主航道专业化发展，坚定落实“高质量的规模发展”及“高品质和高效率的运营”两大支撑体系，持续做优组织变革与激励、科技赋能及战略型收并购三大发展引擎。2024年以来，公司总市值长期稳定行业第一名。

另外，行业头部效应显著，央国企表现更佳，分红稳中有升。2024年全年，样本公司总市值呈现震荡波动的走势。2024年年初，样本公司总市值为2556.71亿元，而到年末调整至2488.47亿元，整体跌幅为2.67%。2025年以来，样本公司总市值稳步小幅增长，呈现温和复苏态势。

截至2025年4月30日收盘，在样本公司中，华润万象生活总市值851.37亿元，排名第一；万物云、碧桂园服务分别以251.30亿元和231.70亿元的总市值位列第二、三位。排名前十的公司市值合计为2178.07亿元，占总市值的78.07%，较上一年同期TOP10企业占比提升3.21个百分点，头部效应显著，分化格局进一步加剧。

截至2025年4月30日收盘，样本公司总市值较2024年8月的低点增长约36%，达到2789.77亿元；样本公司市盈率（TTM，已剔除负值及大于500倍的异常值，下同）均值约为21.25倍。其中，A股样本公司的市盈率均为74.57倍，港股样本公司的市盈率均值为14.14倍。

以2024年年初市值为基准点，至2025年4月30日收盘计算样本公司市值涨跌幅，整体来看，央国企市值表现优于民营企业，且在2025年后，二者市值涨跌幅差距有逐渐扩大的趋势。截至2025年4月30日，央国企市值均值涨幅为19.52%，民营企业市值均值下跌2.05%，两者相差21.57个百分点。