关于修订《重庆市物业管理条例》的议案

议案标题：关于制定《重庆市实施<中华人民共和国网络安全法>办法》的议案

 

　　提议案类别：代表提议

 

　　代表证号：0794

 

　　领衔代表姓名：鲁磊

 

　　首席合伙人、一级律师、享受国务院特殊津贴专家、重庆市人大代表、重庆市人大立法咨询专家、民盟重庆市委常委、民盟重庆市委法制委主任 。

 

　　《重庆市物业管理条例》（以下简称条例）已于2009年5月21日经重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过，自2009年10月1日起施行。至今已经接近9年。根据目前集中体现的矛盾，条例原有的部分条款已经不能满足人民群众的需要，具体的《重庆市物业管理实施细则》也尚未出台，导致目前因物业服务引发的一系列纠纷。亟需结合我市实际情况进行修订。

 

　　物业管理需要解决哪些问题？

 

　　答

 

　　物业管理涉及面广，与人民群众生活息息相关。随着近几年我市房地产业的迅猛发展及在物业管理方面的实践，条例中有关业主委员会、物业共用部位经营使用等方面的规定已显现出不够完善的地方。

 

　　答

 

　　特别是物业纠纷案件近些年快速增长，因物业纠纷引发的上访、请愿、诉讼纠纷更是常常成为舆论关注的焦点。

 

　　答

 

　　在这种情况下，如何规范、解决现实中出现的物业管理问题和矛盾，适应社会发展的需要，是条例急需解决的问题。

 

　　解决问题的建议有哪些？

 

　　01

 

　　建议将条例部分内容修改如下：

 

　　第十六条　第二款  “业主委员会委员候选人由筹备组推荐，三十名以上业主也可以联名推荐委员候选人一名。筹备组应当审查委员候选人资格并确定候选人名单。”

 

　　不完善理由：

 

　　由于一些热心的小区居民在得知要召开业主大会成立业主委员会时，非常积极的参与其中，作为筹备组的业主代表作了做了很多工作，但有些筹备组为了避嫌就直接规定，筹备组成员不能成为业主委员会的候选人，导致一些有责任感的业主前期付出了很多结果最后没有资格进一步为社区服务。这样会错过很多热心又优秀的业主委员会成员。

 

　　建议修改为

 

　　“业主委员会委员候选人由筹备组推荐，三十名以上业主也可以联名推荐委员候选人一名。筹备组应当审查委员候选人资格并确定候选人名单。筹备组成员可以作为业主委员会候选人。”

 

　　02

 

　　第十七条 第二款  “业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数；对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数”

 

　　不完善理由：

 

　　该条款忽略了有些业主只购买停车位，或及购买了房屋又购买了多个停车位的情况，一个停车位也是具有一个独立的房地产权证。但仅凭多一个车位的权证就多占去一个业主人数的规定明显不合理。

 

　　建议修改为

 

　　“业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数；对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。同一物业既有房屋又有车库多个权证或商品房买卖合同的，视为一个业主人数。”

 

　　03

 

　　第六十二条　”利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。利用物业共用部位、共用设施设备经营获取的收益归业主共有，业主可以约定将该收益纳入物业专项维修资金或者其他合理用途。

 

　　不完善理由：

 

　　首先、作为小区的配套部分其在设计规划的过程中是没有经营功能的，但一些物业，为了一己私利准许外来的企业或者个人进入小区的管理范围从事经营活动，其本身就违反物业的使用功能。

 

　　其次、由于共用部分、共用设施在使用过程中，参杂几方的利益争夺引发了新的社会矛盾。现实中物业服务企业与业主委员会就如何分配受益搞得不可开交，而最终由于利益非配不均导致物业服务企业与业主委员会矛盾加剧。目前沙坪坝三峡广场“华宇”小区的业主委员会与物业公司之间利用公共部分收取了可观的收入，然而，双方之间对费用标准及如何分配、如何使用等问题争得不可开交。

 

　　第三、赚取“共用部分的受益”的做法，弊大于利。原本一个物业整体在设计施工时是满足了业主的需要的。但物业交付后，物管公司为了赚取除物管费以外的收入，擅自利用共用资源。虽然表面上看到有了一些收人，但这种收人破坏了正常的经济运行。物管公司常常在年末或者节日，给业主委员会的成员给予一些小恩小惠，由于利益的驱使，一些业主为了争夺业主委员会的名额也搞的不可开交。

 

　　第四、反之，如果将共用部分归还业主，使之成为清净之地。不但可以避免一些利益纠纷的发生。也可以让物管公司从心里放弃对共用资源的窥窃。

 

　　建议修改为

 

　　“业主委员会、物业服务企业不得利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动。”