浅谈小区地下车库的产权和收益归属问题

近日，“深圳首例小区车库之争”宝安区丰华苑的地下车库权属之诉，被一审判决驳回“确认丰华苑地下车库之权属归全体业主所有”在内的四项诉讼请求，此项判决结果一出，顿时在全国各大小区内引发热议，长久以来地下停车库究竟属于房地产开发商所有还是业主共有的争议再次被推上台面。

 

　　一、丰华苑小区地下车库之争一审概况

 

　　丰华苑小区为房地产开发商骏原公司1999年开发建设，2000年建设完毕并进行销售，小区建有地下停车库，面积为6048.05㎡，开发商骏原公司与业主签订的《房地产买卖合同（预售）》约定，地下室使用权属于开发商所有，而《房地产买卖合同》中记载，地下室6048.05㎡不计入分摊项目。此案中，原告丰华苑业委会诉称小区地下车库的面积没有计入建筑容积率，且业主在支付了地下车库建设成本的情况下，该地下车库应属于没有独立产权的配套建筑，在主建筑物出售给全体业主后，作为配套建设的地下车库也应一并转归全体业主所有，故向法院提起诉讼，请求判令：一、确认丰华苑地下车库之权属归全体业主所有；二、被告排除妨害，将丰华苑地下库交还给全体业主;三、被告排除妨害，撤销其非法设立之丰华苑车库管理处; 四、被告承担本案诉讼费用。一审法院的判决意见则给的笼统又简单，既没有挑明困扰所有人的地下车库所有权究竟归谁的问题，也没有给出判决驳回诉求的法律依据，仅仅以“诉讼请求没有事实依据，本院不予支持”就打发掉了。

 

　　二、对确权被驳回判决的热议

 

　　查看网上业主们热议的几个观点，主要认为：1、地下停车场属于不能分摊的公共面积，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同所有；2、购房合同使用政府规定的标准模板，开发商额外增加的“地下室使用权归开发商”条款是霸王条款，依法应无效；3、开发商须拿出单独建造地下车库的财务报告以证明地下车库的建造成本沒有分摊给所有业主，这样开发商才能享有收益权；4、即便开发商单独报建并承担了地下车库的建造成本，也应约定一个收费年限；5、开发商并没有就车库的建造单独缴纳地价，政府免收地库建造的许多费用，一定年限后车库应归全体业主所有。

 

　　三、“业主共有”等于“业主所有”？

 

　　在上述案例中，大家还是较多的是认为小区地下停车库同小区空地、公共场所一般属于小区公共部分，依法应同属于业主共有，所以一审判决驳回诉讼请求错误，但大家似乎都忽略了一个重要问题，“全体业主共有”就是“全体业主所有”吗？即便地下停车库属于业主共有，是否就意味着全体业主对车库享有所权？答案当然是否定的。“建筑物区分所有权”是指业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权相结合所形成的“三位一体”的所有权。其中的“共有权”是一种权利而不是产权归属概念，它与“专有权”最大的区别就在于，“共有权”不具有所有权的效力，它既不是按份共有（不得请求分割），也不是共同共有（按专有部分的面积占建筑物总面积的比例对共有部分享有权利和负担义务），而是一种特殊的共有，称之为“互有”可能让人更容易区分。所以，《物权法》第70条规定的是“业主····对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，这是一种业主对共有部分的权利，这项权利包括使用权和收益权，业主可以共同使用或者轮流适用该共有部分，也可以按比例取得因共有部分产生的收益，相反，也应承担共有部分的费用开支，并且不得以放弃权利为由不履行义务（《物权法》72条），而“所有权”则包括占有、使用、收益和处分的权利。

 

　　因此，小区地下车库如果作为全体业主共有部分，实际上是没有独立产权一说，更不存在所有权归属问题，而只存在使用权和收益权归属争议。丰华苑小区地下车库确权之争从一开始就注定是失败的，即使法院认同地下车库属于业主共有，也不可能支持原告提起的“确认丰华苑地下车库之权属归全体业主所有”的诉求，因为“共有”不等于“所有”，既然是业主共有，产权就不能登记为单位或个人所有，或者根本就没有产权一说，因而丰华苑车库确权诉讼一案中，其诉称的事实理由与诉讼请求根本就是自相矛盾，更何况地下车库究竟是否属于业主共有部分尚存在较大争议。故，笔者认为，本案不应作地下车库权所有权之争，而应提起车库使用权和收益权归属之诉方为上策。

 

　　四、小区地下车库是否属于业主共有？

 

　　前面提到小区地下车库如果作为全体业主共有部分，就没有所有权归属一说，但如何判定小区地下车库是否属于业主共有部分呢？笔者认为应分以下两种情况判定：

 

　　（一）开发商具有地下车库所有权，并与业主已就车库归属进行约定《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属问题，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。而《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合前述“应当首先满足业主的需要”的规定。但是，根据这些法律条文规定，开发商能与业主对车库归属进行约定的前提是开发商已经取得地下车库的所有权，而这即意味着开发商在房地产开发用地上建成房屋后，申请取得房屋所有权证书时，应一并申请取得车库所有权，否则就无权处分地下车位、车库的归属。假使开发商确实依法取得了地下车位、车库的所有权，并在售房时以出售、附赠方式将车位、车库的所有权转移登记，自然购买的业主即享有对车位、车库的所有权，由此，该车位、车库即转为业主的专有部分。但对于没有转移所有权的车位、车库，开发商要想经营或者出租出去，就必须取得经营许可证，并由同一小区物业管理公司进行管理，依法支付管理费用。

 

　　（二）开发商未取得地下车库所有权，则其车库归属应处于何种法律状态？笔者认为，在开发商不具有地下车库所有权的情况下，因开发商没有就地下车库进行单独的财务核算报告，地下车库的建设成本大多又是计入到房价中由业主承担，加之地下车库未分摊土地使用权面积，因此其应作为主建筑的配套建设，或者属于不能分摊的公共面积而为业主共有，由业主按其专有部分面积占建筑物总面积的持有份额比例对地下车库享有权利并承担义务。就丰华苑小区的情况而言，尽管业主在《房地产买卖合同（预售）》中约定了地下室使用权归开发商所有，但并未约定使用期限和收益分配问题，显然属于”霸王格式条款“，对业主而言显失公平，因此可考虑提起确认该条款无效或要求按比例分配地下车库收益之诉。

 

　　广东鹏翔律师事务所律师梅春来、张柳云