《深圳经济特区物业管理条例》修订意见民间版

　从2015年9月开始，由深圳市人大代表杨勤牵头，《住宅与房地产》杂志社具体统筹组织的《深圳经济特区物业管理条例》修订（人大代表版）意见征集工作，吸引了来自学者、官方、企业、业主、媒体、律师界、人大代表等近百位专家的关注与参与。为了广纳民意，博采众智，更好地了解各方的意见，条例修订意见征集工作采用了先分组讨论，再集中意见寻求多方共识的方式。

 

　　经过3个多月数十场会议的讨论，最终学者组、政府组、企业组、业主组、第三方组织组、律师组、媒体组形成了条例修订的一些共识。今天起，我们将陆续呈现不同群体的专家们，对于条例修订的真实想法，以及他们的修订理由。

 

　　参与人员：

 

　　施法振、钟穗萍、王荷、孙萌萌。

 

　　重点条文的修正建议（组员通过率高的建议居前）

 

　　第三条

 

　　修改为“物业管理实行业主自治、专业服务、第三方服务与政府监管相结合的原则。

 

　　物业管理与第三方组织应当遵守法律、法律规定，不得损害公共利益和他人合法权益。”

 

　　修订理由

 

　　物业管理市场主体为业主、物业公司两方，政府是市场规则的制订者与裁判者。市场主体两方没有缓冲，所有矛盾在没有缓冲的情况下，都将向政府聚焦，这极不利于政府的政策制订者与裁判者角度，也不符合市场的事情都归于市场。因此，引入物业管理的第三方服务，有利于健全物业管理市场体系。

 

　　第七条

 

　　《条例》第七条后新增加一条，作为新的第八条，“第三方机构是物业管理市场的有机组成部分。鼓励和支持物业管理第三方机构的健康发展，以诚信、公正的经营，丰富物业管理市场，维护市场各方的合法权益。”

 

　　修订理由

 

　　前述第三条中，增加了第三方服务的内容，因此，需要对第三方进行概念、法理等方面的界定。

 

　　第十九条

 

　　《条例》第十九条后新增加一款，作为第四款：“街道办事处可引入第三方机构参与核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组工作。”

 

　　修订理由

 

　　条例第十九条是关于业主大会及业主委员会成立的符合条件和成立后告知的程序。业主大会及业主委员会是物业管理活动的主体之一，对其成立的符合条件及报备程序的规定是极其重要的条款。在这一重要条款后增加一款，可体现第三方机构的作用和地位，使其在物业管理活动的起始阶段和重要节点即参与工作，增强业主大会及业主委员会对第三方机构工作的了解和信任，为在接下来的具体事项中第三方机构参与打好基础。

 

　　第四十四条

 

　　原条例第四十四条修改为： 业主委员会使用资金和管理财务应当建立并妥善保管会计核算账册、妥善保管业主委员会会议记录和重要决议文件；

 

　　业主可以查阅业主委员会所有财务资料和会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

 

　　业主委员会应当定期将工作情况通过公告等形式向全体业主报告。

 

　　新一届业主委员会应当在履职后一年内聘请中国注册会计师对上届业主会员会任期经济责任进行审计，审计费用在物业服务费中开支。审计报告应当向业主公示并报街道办备案。

 

　　修订理由

 

　　现实中出现了一些新情况，部分业主委员会管理使用了一定的资金和财物，现有条例没有对业主委员会的财务管理进行规范；同时，现有条例对业主委员会履职情况缺乏必要的监督，通过任期经济责任审计，规范业主委员会的履职行为。

 

　　根据《中国注册会计师法》第十四条的规定，审计是法律赋于中国注册会计师的法定业务，在此条款中予以明确。

 

　　第四十九条

 

　　《条例》第四十九条后新增加一条：“如出现违反上述条款规定的情形，政府可聘请第三方机构进行核实后报相关政府部门进行裁决。”

 

　　修订理由

 

　　《条例》第二章 业主、业主大会、业主委员会和管理规约是对业主、业主大会和业主委员会成立的条件，行使职权的方式和程序、会议议事规则、禁止事项等内容的具体详实规定，在此章的最后新增加一条第三方机构在出现违规情形下所起的作用，可明确第三方机构在物业管理活动中对业主大会及业主委员会是否合法合规行使职权起到鉴证作用，为政府主管部门管理物业事务提供决策依据，督促业主大会及业主委员会改善不足之处，保障物业管理活动合法、有序进行。

 

　　第五十五条

 

　　建议《条例》第五十五条后新增加一条：“如出现建设单位违反上述条款规定的情形，也可由第三方机构来进行核实后报相关政府部门进行裁决。”

 

　　修订理由

 

　　《条例》第五十条至第五十五条是对建设单位在前期物业管理活动中所享有的相关权利和承担的相关义务的具体规定，在第五十五条后新增加有关第三方机构在前期物业管理活动中对建设单位出现违规情形的核实作用，有助于监督建设单位在前期物业管理活动中依法行使职权及履行相关义务，保障前期物业管理活动的合法有序进行。

 

　　第五十六条

 

　　第五十六条第二款“物业服务企业应当在物业管理区域内设立独立核算的服务机构。”更改为：物业服务企业应当在物业管理区域内注册设立独立核算的服务机构、设置独立的会计核算账套，独立的银行存款账户和专项维修资金专用银行账户，对物业管理区域内的财务收支进行核算，保证代管资产的安全完整。

 

　　修订理由

 

　　该条在执行中部分物业公司不在工商部门登记注册物业管理区域内独立核算的服务机构，无法取得服务机构独立的银行账户，物业企业仅在小区设立一个独立的核算部门，小区相关资金存入物业企业账户，相关财产与物业公司混淆，极易发生侵犯业主利益引起双方矛盾的事项。在此将其明确。

 

　　第六十六条

 

　　第六十六条修改为：物业服务企业提供物业服务，应当与建设单位或者业主大会签订物业服务合同，约定物业服务的计费方式、收费标准、服务内容、服务期限等。

 

　　前期物业服务合同计费方式应约定为酬金制。

 

　　关于物业服务内容约定不明的，依照市主管部门发布的物业服务标准执行。

 

　　修订理由

 

　　前期物业服务合同由开发商与物业服务企业签订，业主方没有参与，业主利益未能得到有效保障。采用包干制极易诱导物业服务企业为了自身利益，压缩物业服务成本的投入，加上前期业主委员会没有成立，损害业主利益的情况无法控制，引起社会矛盾。建议对前期物业管理规定为酬金制方式，引导物业服企业合理投入服务成本，营造和谐的社区环境，弥补这一管理漏洞。

 

　　第六十八条

 

　　建议修改为采用酬金制计费方式约定物业服务费的，酬金的计提标准由物业服务企业与建设单位或者业主大会根据企业资质、服务内容与水平等因素在物业服务合同中按不超过物业服务成本10%的比例约定。

 

　　各方在约定物业服务酬金时，可以聘请第三方机构予以协助。

 

　　修订理由

 

　　按物业服务成本10%以内约定物业服务酬金有其科学性，鼓励物业服务企业在物业服务中投入成本。吸收了原《深圳经济特区物业管理行业管理办法》第二十一条的规定。

 

　　增加第三方机构参与物业服务酬金的约定，使合同双方在专业和信息上处于平等的地位，可以公平、公正的维护物业管理活动各方的利益。为物业服务创造和谐运营的条件。

 

　　第七十条

 

　　建议修改：建设单位应当向物业服务企业移交物业下列资料，并同时移交业主相关资料。

 

　　（一）土地使用权出让合同及补充协议、建筑工程规划许可证、物业的报建批准文件、房屋建筑面积测绘报告（竣工测绘）、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

 

　　（二）设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；

 

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

 

　　（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；

 

　　（五）物业及配套设施的产权清单；

 

　　（六）物业服务用房的清单;

 

　　（七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

 

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料和前期物业服务合同移交给业主委员会。

 

　　建设单位移交上述资料时应当聘请第三方机构代表业主验收。验收费用由物业服务企业垫付后向建设单位追收。

 

　　修订理由

 

　　1、原条例采用了总括的表述方式，不便于操作。本次修改吸收了国务院《物业管理条例》二十九条、《广东省物业管理条例》四十二条的相关内容，补充了土地使用权出让合同及补充协议、建筑工程规划许可证、房屋建筑面积测绘报告（竣工测绘）等与业主物业关系密切的资料，利于理清小区物业基本情况，澄清事实，化解矛盾，在实际操作中非常必要。

 

　　2、现实中物业服务企业拒绝向业主委员员提供前期物业服务合同，本次修改业主委员会成立后物业服务企业应当及时将前期物业服务合同移交给业主委员会，便于业主委员会及时了解前期物业服务合同执行情况，和为后继签订物业服务合同提供参考。

 

　　3、原条例在建设单位移交资料给物业服务企业时，业主方缺位，往往造成移交流于形式，本次增加独立第三方机构代表业主验收，弥补了这一缺陷。