渭南市物业管理调研报告

随着社会经济的发展和城市人口的激增，小区物业管理不规范、业主与物业企业之间的矛盾问题突出，已经成为社会矛盾的焦点和关注的热点，甚至影响到整个社会的和谐稳定。为了深入地了解渭南城区物业管理现阶段发展状况和存在的问题，提出相应的对策，民建渭南市委及民建渭南市直二支部组织部分会员，通过走访明泽物业、鸿基旺物业等不同类型物业管理公司，以及临渭区物业管理工作办公室，召开物业公司、业主及物业管理办公室工作人员等多层次座谈会，广泛听取各方意见和建议，对渭南市社区物业管理状况及存在问题进行了深入调研，现将调研报告如下：

 

　　一、渭南市物业管理的基本情况

 

　　渭南物业管理从1999年起步，到目前，全市从事物业管理的企业共有246家，其中：二级资质7家，三级资质239家，管理各类物业小区400余个，面积达2100万平方米。物业管理从业人员有8000人以上，业主委员会备案62个，覆盖率约10%。通过17年的发展，渭南物业管理取得了明显得进步，已创建国家级物业管理示范小区1个，省级物业管理示范小区14个，市级物业管理小区31个。

 

　　二、渭南市物业管理存在的问题

 

　　从总体上看，渭南市物业管理工作在稳步推进，社区物业企业在履行安全保卫、环境秩序、卫生保洁、绿化管养和共用设施维护等方面也在不断完善于提高。但在调研中发现还存在一些亟待解决的困难和问题：

 

　　1、管理体制机制不顺。一方面主要表现在基层街道、社区物业管理中职能不清，暂无专职物业管理人员，兼职人员事物较多，参与管理的难度较大。另一方面物业管理涉及街道、社区、住建、城管、公安、水电燃气等诸多部门的多项服务职能，由于没有明确规定和协调解决的机制，在处理矛盾纠纷过程中，各部门的职能交叉、职责不清，相互推诿、扯皮的现象时有发生，单一让物业主管部门参与，协调难度较大，政府对整个物业行业的管理体制机制比较散乱。

 

　　2、监管工作缺位。渭南市虽然建立了市、区（县）两级行业主管层级，但各级物业行业管理人员编制偏少，管理力量薄弱，例如临渭区物业管理办（副科）编制5名，却承担着中心城区118家物业公司的日常监管及156个自管小区的管理指导工作，承担着中心城区大量矛盾纠纷的协调处理工作，工作量大面广，以现有人员力量，无法满足群众的需求，严重影响物业管理工作的正常开展。从而不能形成有效的监管力度。街道、社区也缺乏对物业企业监督的有效抓手，对小区业主和物业企业的矛盾纠纷只能从中调解缓和，很难从根源上解决问题。

 

　　另外，对于业主欠缴拒缴物业管理费的行为，目前的法律法规，如《物权法》，国务院的《物业管理条例》以及《陕西省物业管理条例》等都有相应的规范，但对于业主实际欠缴和拒缴行为，缺乏具体明确的刚性规定和具体保护措施，同时由于物业管理部门没有执法队伍和执法权力，面对业主欠缴拒缴行为只能采取说服教育和沟通协调的方式，对于蛮横无理的业主难以体现行政执法的力度和强度，往往造成物业管理企业有法难依的尴尬境地。

 

　　3、物业管理队伍素质普遍偏低，人才短缺。以临渭区为例，具有资质的企业118家，三级资质以上企业98家，其余暂定三级资质，有物管人员1660人，具有资质人员602人，占总从业人员的三分之一多一点，工作人员多是40、50的下岗职工和外来打工人员，整体素质较低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分人没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能和应急能力以及相关法律知识等，都难以适应物业管理岗位要求。虽然物业管理部门及企业也加强了物业管理专业人员的培训与指导，但依然跟不上快速发展的物业行业发展需要，更谈不上现代化的物业管理，服务不到位的现象比较严重。

 

　　4、小区停车位收费标准不一。《陕西省物业管理条例》中对于购买停车库的小区业主是否还须缴纳管理费、小区本身未建停车位是否需要收取停车管理费等事项，均没有明确规定。有些小区建有地下停车库，业主购买车库拥有产权后依然要缴纳管理费；有些小区在建设时没有明确的停车位。针对不同情况，辖区内各小区在是否收费和收费标准上不尽相同，尤其在建设中没有停车位的小区，物业提出收费，一部分小区的业主尽管不同意，但迫于物业管理企业的压力，依然服从物业要求按月或按年缴费。一部分小区业主集体拒绝交费，认为收费没有依据，造成物业与业主之间的尖锐矛盾，发生以车堵门、集体闹事等现象，抗衡结果业主不交停车管理费，物业企业降低其他服务水平。

 

　　5、业主自主治理小区的意识和能力弱，业主大会和业主委员会作用发挥不明显。《陕西省物业管理条例》赋予了业主、业主委员会的权利、义务，从辖区目前实际情况看，近七成以上的小区没有成立业委会，根本谈不上保护业主的正当权益。有些小区虽然成立了业委会，但业主委员会不具备独立的法人资格，没有独立的财产，没有经费和工资待遇，大量业主委员会不能正常开展活动。工作人员专业素质和能力有限，对业委会的功能、职责了解不多，服务理念不到位。以及一些业主权利意识、法制观念淡薄，许多人不参加业主大会，难以商定有关物业管理的一些问题和解决办法。部分业委会形同虚设，很难真正发挥业委会维护广大业主合法权益的作用。

 

　　6、居民文明素质亟待提高。部分居民文明素质不高，在小区内乱扔乱堆垃圾，放养宠物随地大小便，乱涂乱画乱张贴的现象比较普遍。部分车主随便乱停车，甚至占用消防通道等等

 

　　三、对策和建议

 

　　针对本次调研过程中存在的以上问题，我们提出下面五方面对策和建议：

 

　　1、强化管理机构。第一，可借鉴物业管理监管好的地市经验做法，研究在渭南建立物业管理指导服务中心或类似的管理机构，作为住建局的下属单位，增加监管力量，担负起全市物业管理市场的监管工作。第二，提升物业管理机构在行政级别，增加机构人员编制。利用公益岗位、特聘等办法，选拔高素质物业管理人才，建立街道、社区物业管理协管员制度，充分发挥一线街道、社区在物业管理中的作用。第三，明确部门分工，发挥属地优势。城管部门要积极作为。对小区内的违章搭建，城管部门要积极执法，发现一起，查处一起，绝不循情；要会同公安部门加大对群租房及饲养宠物等问题的治理，化矛盾于萌芽；要发挥属地优势。街道办事处工作人员可到小区业委会任职，或者业委会的公章交由街道办事处保管，做到相关费用分别把关，确保广大业主利益。发挥街道办事处对辖区内物业企业的监管作用。四是加强考核监督。将物业管理工作纳入年度效能建设考核内容，强化考核管理和责任追究，推动各责任主体将工作落到实处。

 

　　2、建立分档管理、优质优价的物业服务收费机制。物业管理机构要物价部门、各街道办事处及物业企业，采取召开听证会的形式，制定城市住宅小区物业服务等级评定标准，对辖区内住宅小区逐个进行服务等级评定，按照物业服务标准进行物业费收取。有政府相关部门依照法律规定对小区物业发放物业收费许可证，明确那些项目需要收费，收费标准是多少？；哪些项目不需要收费，如地下车库、地面公共设施改造成的停车位是否需要收费，收费法律依据是什么？使物业管理企业在法律范围内行使权利，也让业主缴费缴的心服口服，从而降低物业管理企业与业主之间的对立情绪，为和谐小区建设打好基础。

 

　　3、在符合条件的居住区内，物业行政管理主管部门，积极组织成立各小区业主委员会，组织指导召开首次业主大会。由街道办事处负责所属各社区业委会的管理，将符合条件的居住区是否成立业主委员会以及对业主委员会的监督管理工作纳入街道年度工作考核目标，把街道作为推动物业服务工作的主体实施单位，切实加强对业主委员会工作的指导、培训和监督，健全小区物业矛盾快速调解机制。把社区居民委员会作为推动业委会工作的基层力量，确保物业服务深入社区、融入社区，落到实处。

 

　　4、提升业委会成员素质。针对当前业委会成员整体素质不高的现状，建议由住建局对业委会成员的入选资格、职责和义务等出台具体的规定，要选择热心服务居民、具有一定专业水平和素质的业主为成员。街道办事处干部交叉任职，参与到业委会工作中，对维修资金及保证金等相关费用进行监管。街道办事处要注意在提升成员权力的同时，加强对推荐成员资格的把关，凡有违章搭建、欠交物业管理费的业主均不得担任业主委员会委员。业委会成员建议由业主自愿申报、社区或街道推荐、区镇审核、住建局备案，提高业委会成员的整体素质。

 

　　此外，政府物业管理部门及具体物业管理企业，应开展多途径多形式集中加强宣传，普遍提高小区居民文明素质意识，促进渭南市住宅小区环境优化，和谐优美的健康发展。

 

　　渭南的物业管理正在成长发展期，希望在有关部门的高度重视下，把这一项为民、利民的工作办实、办好，为促进我市文明建设和人民群众安居乐业做出贡献。