浦江中国物业申请香港IPO

安然/2017-11-28/动态/发布:物业头条网

上周五（11.24），港交所披露浦江中国控股有限公司（以下简称浦江中国）聆讯后资料集，意味着浦江中国闯关成功，距离上市又近了一步。

　　名列物业百强，主营非住宅物业

　　浦江中国于2002年成立于中国上海并开展业务，十数年间先后4次获得国家推荐性标准认证（GB/T），于中国在公众物业管理服务方面取得领先地位。

　　根据中国指数研究院资料，就物业管理规模、业绩表现服务质量、发展潜力及社会责任而言，浦江中国于2016年在“中国物业服务百强企业”名单中排名第30。在公众物业方面，公司2015年的管理规模在所有独立私营物业管理公司中排名第二；公共交通管理经营规模在行业内排名第一。

　　浦江中国负责为多项物业提供广泛的物业管理服务及增值服务，其管理的公众物业包括虹桥机场东交通中心、世博展览馆、国家会展中心等。此外还包括金虹桥国际中心、罗斯福大厦等商业综合体、久事大厦等办公楼级酒店及少量住宅物业服务的提供。

浦江中国部分业务图源：浦江中国官网

　　根据聆讯后资料集披露，最近3年浦江中国（来自按计算收益建筑面积计算的收费）非住宅物业营收在2.24亿（RMB，下同）上下波动，贡献占比保持在87.2%~91.9%，其中公众物业和办公大楼及酒店物业为主要营收来源。住宅物业近3年营收贡献则维持在10%左右，上下浮动不超过3个百分点。

来自按计算收益建筑面积计算的收费的收益明细图源：港交所

　　营收、盈利稳中有进

　　从财务上来看，浦江中国最近3年的营收、期内溢利及归母净利润都保持了稳中有进的发展态势。公司主要采取了中国物业市场最常见的收益模式——包干制向客户收取物业服务费，每年产自包干制物业管理服务的收益超过97.7%。此外还有酬金制的收费模式，两者区别在于：按包干制缴费后，客户不需再为后续任何物业或设施管理支付成本费用；若按酬金制缴费，客户需自行承担相关费用外，还需按月向浦江中国支付固定佣金费。

浦江中国综合损益及全面收益表图源：港交所

　　业绩记录期内，浦江中国经营活动所得现金来自向客户收取的费用收入、客户垫款、代表住户的收款等，经营活动所用现金主要用于支付员工成本、分包成本等，浦江中国的经营现金流往往会受到应收款项及应付款项周期的影响。2014年浦江中国经营活动所得现金偏高，除有应收、应付款项周期不匹配外，还有部分是由于在管物业数目的增加导致。

　　至于2016年上半年、2017年上半年浦江中国录得经营活动所用现金净额分别为-1010万元和366万元，较年度数据波动较大，主要是因为公司管理的物业中包括政府和公众物业，该类付款需遵循相应流程，付款周期相较私人物业会更久一些。

浦江中国现金流表图源：港交所

　　劳工成本或成最大风险

　　由于公司超过97.7%的营收都来自包干制，在收费标准不变的情况下，劳工成本（（包括员工成本、派遣员工成本及分包成本）的高低决定了浦江中国盈利能力的大小。因为物业管理行业提供的安保、宝洁、绿化、维修工程等服务需要大量的劳动力，劳工成本占据了运营成本的主体。遗憾的是，近年来城镇单位就业人员平均工资不断上涨，给浦江中国的日常运营带来了一定的压力。

城镇单位就业人员工资图源：港交所

　　当然，浦江中国还面临着其他风险因素，诸如所在地发展情况、公司策略、收购事宜的达成等等。但相较于整体向好的行业环境，短期内上述风险因素对浦江中国的影响不会太大。

　　一来伴随着城镇化程度的加深、和人均可支配收入的持续增长，市场对物业的需求进一步增长，物业管理行业将继续快速发展；二来浦江中国以公众物业为主，具有一定的进入门槛，能够有效减少竞争者；三来根据国家规划，未来的铁路、公共交通、城市轻轨、民营运输机场等都将进一步落实，在公共交通物业领域市场还大有发展空间。

　　募资为扩张，科技助发展

　　根据资料集披露，浦江中国拟通过上市筹资，用于公司的横纵向扩展、开发数据库及应用层面的资讯科技系统、招聘人才、偿还银行借款和补充一般营运资金。后三项相对常规，这里不做分析，值得注意的是第一点和第二点。