温江出台《物业管理失信惩戒实施办法》

    为扎实推进我区物业管理领域失信惩戒工作，促进物业服务企业依法诚信经营，增强小区业主诚实守信意识，全面提升物业管理整体水平，构建与“三医两养一高地、宜业宜居宜游的新中心城区”相适应的物业管理新格局。近日，我区《物业管理失信惩戒实施办法》出台，该办法有效期为3年。

        关键词：物业服务企业失信

        物业服务企业失信行为是指物业服务企业及其从业人员在经营管理过程中，违反了相关法律、法规、政策规定，违反了物业合同约定，不能协助区级有关部门及镇街（社区）做好物业管理工作，拒不执行区级有关部门及镇街（社区）提出的整改要求，受到区房管局及其他行政管理部门处罚或通报批评等行为。

        物业服务企业失信行为按照《成都市温江区物业服务企业失信行为界定标准》进行认定，按程度从低到高分为一般失信行为、较重失信行为、严重失信行为3个等级。

        物业服务企业失信行为期限为：一般失信行为期限为1年；较重失信行为期限为2年；严重失信行为期限为3年。一般失信行为1年期满，未达到信用修复条件的，列入较重失信行为；较重失信行为2年期满，未达到信用修复条件的，列入严重失信行为。

        物业服务企业一般失信行为包括：未在物业服务中心醒目位置公布项目负责人照片、姓名、联系电话及客服电话；项目负责人不知晓物业服务合同约定的主要内容；物业服务达不到约定的物业服务标准；违规收取物业服务相关费用、保证金、押金等；违反物业服务收费明码标价规定；业主或者业主委员会对公布的代收代缴有关费用分摊情况提出异议，未及时答复；在不能满足本物业管理区域业主购买、承租或物业使用人承租需要情况下，将车位、车库出租物业管理区域外的使用人；物业服务人员服务行为明显失当；迫使业主、使用人接受指定供应商提供服务；物业管理区域环境卫生较差未整改；不履行物业维修义务；电梯使用单元业主（使用人）对电梯使用不满意度达50%以上；扰乱业主自治活动等。

        较重失信行为包括：业主委员会依法要求更换项目负责人，未及时更换；采取诬陷手段，损害当事人名誉，并造成社会影响；物业服务企业决定不再续签物业服务合同，未在物业服务合同期限届满60日前告知业主委员会、村（社区）、镇（街）政府、区房管局，并在物业管理区域显著位置公示；擅自改变物业管理用房用途；采取停水、停电、停气等措施，迫使业主（使用人）缴纳物业服务相关费用；按20%比例随机抽样调查，物业服务满意度在50%以下；未与业主沟通单方面提高物业服务费、停车服务费，造成不良影响的；擅自乱接、混接本小区内部雨污水管网，损害业主共同利益的；擅自将本小区非生活污水接入污水管网（特别涉及餐饮行业的油污、医疗行业的医疗废水），损害业主共同利益的；一年内一般失信行为累加达3项以上的等。

         严重失信行为包括：在市长（区长）公开电话、网络理政平台、96110文明热线及信访部门被投诉，经核实确属物业服务企业责任的，同一物业管理区域非同一问题一个月内超过5条以上，并且整改不及时、不到位以及拒不整改的；未提前60日告知业主委员会、村（社区）、镇（街）和区房管局，未做好交接的情况下，突然停止物业服务工作的；发生重大安全事故的；属物业服务企业原因，发生群体性纠纷以及集体上访的；对业主、业主委员会进行恶意骚扰，采取暴力行为或者打击报复的；一年内一般失信行为累加达5项以上，或者较重失信行为累加达2项以上的等。

        关键词：业主失信

        据悉，业主失信行为包括擅自改变房屋主体结构的；擅自改变住宅使用性质的；违法建设的；恶意欠缴物业服务费的；出租房屋不履行相关手续的；喂养宠物、饲养家禽家畜，严重影响小区环境的；私自占用物业共用部位、共用设施设备的；违反《小区管理规约》《业主大会议事规则》的；违反物业管理相关法律法规、规范性文件的其他失信行为。

        对业主失信行为，办法规定，将采取：由业主委员会或社区、物业服务企业予以当面劝导；在小区公示栏予以曝光；拒不履行义务的业主，通过《小区管理规约》《业主大会议事规则》对其在物业管理中投票权的行使予以约束；限制享受相关政策扶持；在行政许可、年检验证等工作中，列为重点核查对象；暂缓办理房屋产权转移登记、房屋租赁备案登记、房屋抵押登记；限制参与本区域有关公共资源交易、市场经营或融资行为；依照法律法规对其采取相应的惩戒措施的方式予以惩戒。

         关键词：业主委员会及其委员失信

        业主委员会失信行为主要包括：不依法、依约履行召开业主大会会议职责的；讨论决定物业管理公共事项，未召开委员会会议的；与物业公司进行利益输送的；谋取私利、损害公共利益的；从事物业服务经营活动的；未有效管理物业共用部分的经营与收益分配的；任届期满、仍未换届选举的；违反物业管理相关法律法规、规范性文件的其他行为。

        对业主委员会失信行为，采取由区房管局与镇（街）责令业主委员会限期改正，并通告全体业主；对相关责任人员，由业主大会或业主委员会根据业主大会的授权，罢免其委员资格；造成经济损失或不良影响的，依照法律法规采取相应的惩戒措施方式予以惩戒。

        关键词：惩戒机制

        “我区将建立联合惩戒机制，由区房管局牵头，区发改局、区市场和质量监管局、区建设局、区规划局、区人社局、区公安分局、区城管局等区级有关部门依法依规实施联合惩戒。各部门通过密切协作，制定惩戒失信行为的实施细则和操作流程。”区房管局负责人介绍说。

        失信行为期限从录入物业服务企业信用管理系统之日起算，信用信息公开披露时限应当与其保持一致。对有失信行为的物业服务企业或业主（业主委员会），可以按一定条件和程序进行信用修复。已整改到位达到相关要求的，可向作出失信行为决定的区级部门或镇（街）提出信用修复申请，经审定合格予以减轻或免除失信惩戒，并录入物业信用管理系统。​​​​