新版珠海经济特区物业管理条例十大亮点解读

　统筹：本报记者？卢展晴

 

　　采写：本报记者卢展晴 李灏菀 戴丹梅 苑世敏

 

　　摄影：本报记者 程霖

 

　　酝酿了一年多、历经五次审议的《珠海经济特区物业管理条例》终于在昨日下午审议通过，引发社会各界关注。新条例有哪些亮点？居民、业委会、物业公司各界有何新看法？珠报融媒记者昨分兵珠海市多个小区进行走访调查，发现多项新条例获业主、物业、业委会等多方认可。对新规的执行和落地，受访者希望能进一步加强监管和提升其可操作性。

 

　　解读

 

　　据介绍，新规因条例正好100条，又被称为“物管百条”。据市人大常委会法工委相关负责人介绍，“物管百条”有十大亮点。

 

　　亮点1

 

　　建立纠纷调处机制

 

　　新规明确规定市、区政府职能，划分了市、区、镇街三级物业管理行政主管部门职责；明确规划、建设、公安等部门在各自职责范围内要做好的相关工作；夯实镇、街管理能力，明确要求镇政府、街道办应当配备专门的物业管理部门和专职工作人员，建立纠纷调处机制。其中，建立解决基层物业纠纷有效工作机制，将赋予基层调动、整合政府力量、社会资源解决物业管理纠纷问题的抓手。

 

　　亮点2

 

　　首次业主大会召开门槛降低

 

　　新规还规定，业主联名提出设立首次业主大会的，提出设立要求的联名业主的人数比例从百分二十降至百分之十；同时规定满足另外两个条件之一也能提出申请，大大降低了首次业主大会召开门槛。

 

　　亮点3

 

　　推定原则获保留和完善

 

　　现行条例为了便于业主大会达到过半数同意形成决议，规定了推定原则，即业主在规定期限内未进行议事表决，推定该业主表示同意参与投票的多数人意见。新规对推定原则进行了完善，明确推定原则只有管理规定或者议事规则有约定的情况下才能适用，有效解决公平和效率问题。

 

　　亮点4

 

　　引入电子投票系统

 

　　新规新引入了电子投票系统，极大提高业主大会开会和决议效率。通过现代科技信息手段，解决业主大会召集难、决策难的问题。有望解决一人一个票箱四处找人投票的难题。与不动产登记信息实现共享后，解决了业主身份进行认证的问题。

 

　　亮点5

 

　　进一步规范业主委员会运作

 

　　新规要求业委会建立规范的财务制度，保存相关的财务收支资料。对于业委会财务审计，要求根据业主大会通过的管理规约或议事规则约定进行。业主委员会任期届满或者因违法行为解散时，要求规范印章、档案及财务资料的移交。

 

　　亮点6

 

　　新建招投标平台

 

　　新规要求，市物业管理行政主管部门应当建立物业管理招投标平台。住宅物业的建设单位，应当通过物业管理招投标平台，以招投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于三个或者住宅规模较小的，经区物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。平台将与物业服务企业信用管理相结合，通过平台可以了解物业服务企业的基本情况，包括经营信息、诚信信息等，有利于推动形成规范的物业服务市场，形成良性竞争关系，促进行业持续、健康发展。

 

　　亮点7

 

　　承接查验强制备案

 

　　承接查验是前期物业服务的基础，对维护建设单位、业主和物业服务企业的正当权益，避免矛盾纠纷，有着重要保障作用。条例详细规定了承接查验强制备案，明确各方权利义务，未备案或未移送规定的资料将要受处罚。

 

　　亮点8

 

　　车库车位优先考虑业主利益

 

　　新规规定，物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要。出售前要向业主公示相关位置与数量。只允许短期租赁；配比不足时限购一个车位，大大保障了业主利益。

 

　　亮点9

 

　　完善物业专项维修资金制度

 

　　新规对新建小区和老旧小区作区别处理，有效解决历史遗留问题。对于已建立专项维修资金要求两个工作日完成审批，简化使用程序；对没有建立或不足的，有业委会的由业委会筹集资金维修，没有业委会的，由镇街推荐的代表筹集。

 

　　亮点10

 

　　新建物业管理信用体系

 

　　新规规定，市物业管理行政主管部门应当建立业主、物业服务企业信用体系，完善业主、物业服务企业信用信息的采集、记录和交换共享机制，强化信用信息的公开、公示和应用。建设单位、业主大会可以在招标文件中对失信物业服务企业参与招投标活动予以限制。

 

　　现状

 

　　我市物业管理存6大困局

 

　　据市人大常委会法工委相关负责人分析，我市物业管理主要存6大困局。

 

　　1、业主大会召开难。业主自身参与小区公共事务的意识不强，现行条例对业主大会召开的门槛设置过高，政府指导和协助工作不到位、我市季节性入住的外地购房者较多，也导致业主大会召开难。

 

　　2、业主委员会成立难、运作不规范。目前我市业主委员会成立比例低。缺乏有效监督机制，业主委员会成员滥权、不作为的现象时有发生。

 

　　3、物业服务企业管理水平参差不齐。部分物业服务企业服务意识不强，管理不规范，物业服务质价不符现象多发；建设单位选定关联企业提供前期物业管理，承接查验往往流于形式，遗留的建筑质量等问题往往得不到有效解决。

 

　　4、政府监管缺位。市行政主管部门无物业管理专门机构。区级层面，仅香洲区、斗门区有物业管理专门机构和人员。镇、街层面，除拱北、前山街道设置专门物业办外，其他镇、街物业管理均由城管人员兼管。

 

　　5、老旧小区问题突出。基础设施落后，安全隐患多，物业管理收费困难等问题突出。

 

　　6、物业维修资金筹集难。业主维护共有部分、共用设施设备的意识不强，物业专项维修资金筹集难，专项维修资金的申请使用程序复杂。

 

　　走访

 

　　新物管条例出台，瞬间引发我市各界关注。业主、物业企业、业委会代表有何看法呢？记者第一时间来到各小区聆听他们的声音。

 

　　业主：引入电子投票系统 实用

 

　　金桦城市花园业委会成员刘先生在小区业委会任职多年，平常不论大事小事，只要涉及决议投票，他总要一家一户上门发放投票单，再逐一回收、统计、公示。“这种方式耗时长、成本高、统计难，迫切需要调整。”刘先生表示。

 

　　此次新规正式引入电子投票系统，得到了广大业主和业委会的拍手称赞。家住南村社区的业主柯先生称，身边不少邻居都很忙，经常无法到场进行投票，在他看来，电子投票系统解决了这一问题，“有时不在现场，也可以远程了解、参与投票，非常便捷。”柯先生说。

 

　　对于业委会而言，此举更是大大减轻了他们的工作压力。金桦城市花园业委会成员刘先生告诉记者，平常他们都是挨家挨户派票、收票、统计，若使用电子投票系统可以大大缓解他们的工作压力，并且电子投票系统能够满足网络时代需求，易于操作，更方便实用。

 

　　物业：物业失信行为入档 必须

 

　　记者注意到，新规首次明确物业服务企业的八大失信行为，包括擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益等，这些行为均会被录入物业服务企业信用信息档案，规定建设单位、业主大会有权在招标中对失信企业的招投标活动进行限制。

 

　　对该新招，记者走访发现，物业企业代表表示理解。三好名苑物业管理处喻主任表示，将物业服务纳入物业信用体系，是压力也是动力，有利于物业公司更好地完善自身管理。诚丰逸翠园物业公司祝主任也表示，“敢于接受监督，才对得起业主的信任，同时也有利于规范物业行业经营，迫使不良物业企业退出市场。”

 

　　业委会：业委会成员可获补贴 贴心

 

　　金桦城市花园业委会主任刘先生欣喜地看到，新规第四十七条规定，业主委员会委员、专职工作人员薪酬的发放、筹集、管理、使用由业主大会决定，并定期向全体业主公布。“首次看到专门明确了经费保障，肯定业委会成员可获薪酬，这太暖心了。”刘先生表示，虽然并不太介意有没报酬，但对于长期义务提供服务的业委会成员来说，这是一种肯定和鼓励。“这可大大提高业主委员会的工作积极性，使业委会工作更加规范化。”刘先生称。

 

　　建议

 

　　新规落地

 

　　有效执行是关键

 

　　对新规的执行和落地，家住诚丰逸翠园的业主杨女士充满期待，她认为新规越来越人性化，但后续如何有效地落地执行是关键所在。对此，杨女士表示需要引入监管制度，让新规不是停留在纸面上，更是落在实处。

 

　　而作为与新规打交道最多的业主委员会，他们则更关心条例的可操作性。诚丰逸翠园业委会卢主任认为，新条例需要更细化内容、更明确各项责任、更具操作性。他举了一个简单的例子，对没有维修基金的小区，有重大维修项目，小区各方该怎做，应该要有指引。“有了明确的指示，将避免许多开发商、物业和业主之间的纠纷。”卢主任称。

 

　　发挥作用

 

　　完善监管是关键

 

　　每天都会处理大小物业纠纷的梅华街道南村居委会书记林文胜认为，新规能否发挥作用和改善物业管理相关问题，关键在于能否有完善的监管机制。他表示，要让业主和物业公司有良好的沟通，少不了业委会。可很多业委会却难摆正自己位置，容易权利过大。要做好平衡，建议细化监事会制度，同时引入议事制度，通过业委会、监事会、议事代表三方相互制衡，相互出力，小区才能更和谐。

 

　　数读

 

　　物业纠纷 近年多发

 

　　据统计，近年来，我市物业纠纷多发，物业纠纷占镇、街日常纠纷的60%以上，市区两级法院受理涉及物业服务的诉讼近三年年均约1500宗，而在香洲区市民问政服务中心2016年受理的8953件市民投诉中，物业管理投诉占比达44.4%。