用最短的时间看最全面的中国物业管理史

第一个致命缺陷是内在形成了企业（卖方）独大而业主及其组织（买方）孱弱的蹩脚的物业管理市场。

 

　　蹩脚的市场不利于形成自由正当的竞争，当然也不利于企业的管理能力和服务水平的持续提升。许多企业原本可以把精力和才华放在改进自己核心业务的水平上，但在这个蹩脚的市场中，许多企业却迫不得已，把相当多的时间和谋略用来处理与业主及其组织之间的关系上。在这个几乎天天与“三十六计”为伍的日常工作中，一些企业意外发现，自己竟然拥有了即使不提升自己的业务水平，也照样可以混得人五人六般风光快意的条件。现在的中国物业管理企业实在缺乏不断进步的动力和足够强大的市场竞争压力。

 

　　蹩脚的市场不利于充分发挥市场自我调节机制的作用，许多原本可以通过这个机制来自行解决的问题（比如大量产生在业主大会和业主委员会筹备成立环节的诸多问题以及物业项目管理权交替时在招投标、新老物业企业交接等环节产生的问题等等），在蹩脚的物业管理市场中却运转失灵。于是业内有关单位和部门只有人为地动用各种力量和手段去机械地做着“头痛医头，脚痛医脚”的琐事，殊不知结果却往往是“按下葫芦浮起瓢”，琐事做成了问题，矛盾和纠纷也越来越多。

 

　　蹩脚的市场更不利于中国物业管理自身的可持续发展和长远发展。现在的物业管理企业虽然小日子还有得过，但放眼不久的将来，各类型项目的物业楼盘逐渐“年老色衰”，物业及其设施设备和场地的维护成本逐年加大，直至等到物业大修项目“摩肩接踵”地到来，物业的使用功能受到严重影响，可70年的使用寿命还没能如期到来，而那些已经缴交的维修资金也早已耗尽（有些很多物业项目恐怕连这些钱都还没有归集到位），可那时的业主及其组织还仍然像今天这般孱弱，还没有形成与企业对等的治理机制和能力水平，试问中国的物业管理企业又将如何应对？难不成一个项目接一个项目地往外扔？难不成又将这个问题交回到政府有关部门去处理？那中国物业管理新体制的价值又到底体现在哪里？

 

　　非常不幸的是类似情况在中国一些已实施物业管理的老旧项目上早已大量出现。

 

　　因此实事求是地说，中国物业管理企业长期以来还算安逸的小日子首先是建立在当初政府的扶植政策上，比如在制定物业服务费价格指导标准时，政府主管部门应该是慎重考虑到了企业若干年的盈利空间，包括利用停车场、物业共用部分及适量商铺出租经营以弥补物业服务费用等备受业主质疑的运营思路也是该价格政策制定时所惯常考虑的基本内容，在此姑且称之为“物业管理的政策红利”。

 

　　其次是建立在物业项目的“年轻”上，项目越“年轻”，日常投入的管理服务和维修成本会越少，企业因此可以额外获利，在此姑且称之为“物业管理的时间红利”。

 

　　非常遗憾的是，在当前蹩脚的物业管理市场中，一方面由于买方（业主）缺乏自主决策的条件与专业能力，另一方面由于政府强硬推行的指导价体系非常僵化、缺乏足够的灵敏性，导致企业不愿通过提升管理和服务水平的手段获取相应的附加利益，这个难以实现的利益在此姑且称之为“物业管理的技术红利”。

 

　　而无论是“政策红利”还是“时间红利”，在市场体制没有真正完善之前，随着企业刚性运营成本（包括逐年各种因素导致铁定上升的人力资源成本）的逐年增加，这两个“红利”都将会逐年减少，直至趋近于零，而这对中国物业管理的发展难道不是“釜底抽薪”吗？

 

　　至于“技术红利”，当最能体现物业服务价值、最能反映物业服务水平差异的“物业管理技术”在支撑一个行业发展的市场价格机制中不能发挥重要作用时，我们看到的则只能是千篇一律的物业管理“面孔”，则只能是越来越同质化的物业服务现象；当一个行业最高端的品牌企业和最低端的杂牌企业在同一个价格档次去竞争、去提供服务而还能共同生存时，我们还能指望这些企业能够主动投入更多的人力、物力、精力和智力去进一步提高物业管理整体服务水平吗？我们还能心安理得地说这个行业的生存状态是没有问题的吗？

 

　　2007年，中国物业管理协会发布《物业管理企业生存状况调查》，调查涉及全国31个省、自治区、直辖市，共128个城市的4600家企业，结果显示，2006年，被调查企业中，有近半数企业均处于亏损状态。

 

　　这份行业内部调查显示出早在5年前中国物业管理企业的生存状况就已不容乐观。可以想见，5年后的今天，面对不断高企的刚性运营成本，始终在僵化的一元化物业管理模式和蹩脚的物业管理市场中谋求生存的中国物业管理企业将会有怎样难堪的前途与命运！这种尴尬的生存状态究竟还能持续多久？

 

　　第二个致命缺陷是人为造成了行业企业对中国物业管理价值体系的认识混乱，并使大部分企业在为生存挣扎的同时逐渐偏离物业管理的核心价值。

 

　　按照目前业内通常的总结习惯，结合物业管理的价值考察维度，我们可以把中国物业管理的价值谱系分成以下四大体系：一是核心价值体系，即通过精心保养和维护，确保物业的使用功能、价值和安全，不断延长物业的使用寿命。中国物业管理在这方面的典型表现是：定期粉刷墙面、清洗建筑立面和玻璃，定期检查房屋和设备、进行维修保养等；二是延伸价值体系，即通过新的功能定位和设计改造，不断增加物业（尤其是商用物业）的使用价值和交易价值。中国物业管理在这方面的典型表现是：将投资型住宅楼改造成酒店式公寓，将工业区厂房改造成商铺，重新规划商场的业态、实施新的功能改造等；三是外围价值体系，即在核心价值和延伸价值实现的同时，基于物业管理的自身特性而自然形成的一些价值。比如对提高城市管理水平的贡献，对增加就业、安置剩余劳动力的贡献，对改善人居环境的贡献，对提升居民生活质素的贡献等，就是中国物业管理外围价值体系的集中体现；四是社会价值体系，即本身与物业管理无关，但作为社会大系统中的一个“子系统”，物业管理的发展仍然会受到社会大环境的制约，并反过来也会对社会的发展产生作用和影响，这些作用和影响即是物业管理的“社会价值体系”。比如对国民经济的贡献，对构建和谐社会的贡献，对维护社会稳定的贡献，对社区各种突发灾难事故的预防或第一时间应急处理的贡献等，就是中国物业管理社会价值体系的集中体现。

 

　　由于一元模式下一体化物业管理的长期推行，物业小区俨然成了一个封闭的“独立王国”，物业管理也俨然成了一只“什么问题都往里面装的箩筐”。日常工作中，物业管理企业除了要完成保修、保洁、保绿、保安等“四保”常规业务外，还必须硬着头皮完成其他不属于自己分内的工作。比如业主认为，只要交了物业费，小区内无论什么事情物业管理企业都得管；政府相关部门认为，既然小区有了一个“万金油似的管家”，那么这些管家就应承担事关业主生活质素的计生、防疫、治安、人口普查、户籍管理等工作。物业管理企业有时为了体现自己的作用，同时也为了讨好业主和相关部门，对这些分外的工作要求也统统都勉为其难地照单全收了。久而久之，连从业人员都不知道自己究竟做的是什么，更别提要去追求什么物业管理的核心价值！

 

　　由于一元化物业管理模式的长期推行，物业管理市场没能发挥应有的作用，企业的进步动力和竞争压力均非常不够，导致物业管理技术发展迟缓，因此在物业管理核心价值体系的表现上，许多企业仅仅维系在可怜的粉刷、清洗、维修等表面上，这个太“小儿科”了！导致业主和从业人员自己都双双认为物业管理的核心价值可能并不在于对物业本体使用和安全的维护上。

 

　　由于一元化物业管理模式的长期推行，物业管理的市场价格机制失灵，企业的营利水平有限，有的甚至还会遇上生存危机，因此有许多企业纷纷都把自己的精力放在了与物业管理事项无关的其他市场能盈利的项目上去了，导致中国的物业管理企业目前基本偏离物业管理的核心价值追求。

 

　　最后，一元化物业管理模式之所以能够长期推行，是与政府有关部门的大力扶植分不开的。为了能够拿到更多的扶植政策，为了能够得到更多、级别更大的政府领导的重视与关心，同时也为了平息逐渐增多的业主和外界的质疑，行业有关方面格外看重的是物业管理的外围价值体系和社会价值体系。这样长期对外宣传和对内鞭策要求的结果是，中国物业管理在实践中不期然而然地形成了物业管理价值体系的混乱：行业普遍追求的是物业管理的外围价值和社会价值，企业最为看重的是物业管理的延伸价值，至于物业管理的核心价值，行业企业都不太关心，认为不过就是些日常修修补补的工作，还上不了“台面”。

 

　　其实不然，对照国外同行，我们发现对物业管理核心价值的追求并不是一件简单的事情，而是一项需要很高技术含量的专业工作。不仅要有对建筑物和相关设施设备的专业知识和专业维护技能，而且要定期给建筑物本体实施“红外探伤体检”，以提前做出对建筑物的各项维护方案和使用建议，同时面对低碳经济的兴起，关于既有建筑的节能改造、建筑能效的测试和改善等等，都需要物业管理企业不断提高自己的专业能力。

 

　　如果长期任由行业企业偏离物业管理的核心价值，如果最后实施物业管理的结果是让一栋栋楼房、一幢幢大厦都成了必须改造和加固的“危房”，那对中国物业管理来说不啻是一个天大的“打击”和“讽刺”！

 

　　一元化物业管理模式内里隐藏的两个致命“死结”和内在“缺陷”，对中国物业管理至少还直接带来了两个尴尬的后果：

 

　　第一个尴尬后果是在行业内部形成了许多令人啼笑皆非的悖谬现象，并带来非常沉闷、压抑和痛苦的工作氛围。

 

　　一元化物业管理模式最遭人诟病的地方在于它的封闭性和“内部自我循环”（即自我管理、自我评价，既当运动员，又当裁判员），缺乏来自买方（业主）的真正监督以及市场竞争的强大压力，因此在长期推行的过程中，行业企业“自编、自导、自演”，共同将中国物业管理演绎成了一出“看点”层出不穷的“穿越闹剧”：

 

　　一边是行业整体发展规模和创造的GDP数字逐年不断扩大，一边是外界非议和内部问题越来越多且愈发严重；一边是旺盛的市场需求，一边是高涨的业主维权运动；一边是日益高企的企业运作成本，一边是业主降低物业服务费的强烈呼声和决绝行动；一边是只生不死、日渐庞大的企业群体，一边是呼啸而过的行业整体亏损报告；一边是天天写着赔钱的企业财务报表，一边是剑拔弩张、被业主辞退却死活不愿退出的“老赖”企业形象；一边是越来越高档的物业楼盘，一边是越来越下滑的整体服务质量；一边是帮扶力度越来越大、越来越严谨的企业发展政策体系，一边是控制越来越紧、越来越没人过问的业主组织建设与治理……

 

　　等等这些恶性循环的悖谬现象，伤害的不仅仅是中国物业管理整体的信誉、名声和形象，而且还包括企业自身管理和物业服务水平的不断进步，以及业内外人们对于中国物业管理未来的美好预期。

 

　　侧身这出令人喷饭的“穿越闹剧”之间，中国物业管理从业人员的生存状态又是怎样的呢？

 

　　有几句话，业内可能经常听到，第一句是“千万不要再干物业管理”，第二句是“上辈子造了孽，这辈子做物业”，还有一句是“操着卖白粉的心，挣着卖白菜的钱”。这几句话说出了从业人员的普遍感受。早几年行业开会的时候，业内人士经常在一起诉苦，大家普遍感觉做物业管理这一行很无奈、很压抑、很憋屈、很荒谬、很痛苦。

 

　　尤其对于行业数量众多的基层工作人员——“保安”这一职位来说更是如此，不仅要在日常工作中“忍辱负重”，有时还常常要面临“生与死”的严峻考验。虽然业内在几年前已单方面、想当然地将“保安”这一岗位名称普遍改成了所谓“秩序维护员”，但由于一元模式下一体化物业管理的长期实施，导致外界对这一职位的工作性质并没有发生根本性的变化，业主还是固执地认为，身处这一职位的物业管理工作人员，就是应该负有保护业主生命和财产安全的职责。

 

　　因此，一段时间以来，业内有很多优秀的人才最后选择转行，彻底告别这个令其没有职业尊严感的物业管理行业。而在物业管理基层工作岗位，则不得不常常面临招不到员工的尴尬情况。当前物业管理企业基层岗位缺编率普遍居高不下，正是长期以来物业管理行业悖谬、荒诞生存状态的集中反映。

 

　　第二个尴尬后果是在外界形成了不利于中国物业管理进一步健康发展的社会舆论环境，加上中国物业管理行业多年来不仅不主动下大力气去改善这个环境，而且还一反常态，一再紧紧裹住自己，生怕有什么陌生力量进场搅局，干扰了一元化物业管理模式的正常推行，打扰了中国物业管理行业“小富即安”的太平日子。这些都使得中国物业管理长久以来一直陷入社会质疑和不信任的拷问之中（比如2004年，“打假英雄”王海带了一个调查团，走访了深圳的50个小区，然后在媒体上高调宣布说，他发现中国的物业管理是百分之一百侵权，物业管理的利润比贩毒还高，平均高达200%，有时甚至还可以无本取利等等），使得中国物业管理的可持续发展缺乏来自外界的智慧支援及优惠经济政策和其他如人才、资本等许多实际资源的积极支持。

 

　　三、中国物业管理现行制度体系的形成及其与一元化物业管理模式之间的内在关联

 

　　多年以来，业内在分析中国物业管理行业出现的问题矛盾与纠纷时，常常习惯性地把“行业法规政策不完善”以及“行业法规政策原则性强，缺乏具体操作性”等当成是最重要的两个原因。其实这完全是在“胡说八道”，不仅没有找准行业问题矛盾与纠纷频频出现的真正原因所在，而且还几近“诋毁”了中国物业管理发展30年以来在制度建设方面所取得的巨大成就。

 

　　实事求是地说，中国物业管理现行制度体系还是相当完备的。从1988年6月《深圳住房制度改革方案》所确立的九大配套细则之一的《住宅区管理细则》（全国第一部地方性物业管理政府规章）开始，到1994年3月《城市新建住宅小区管理办法》（建设部33号令）第一部全国性物业管理政府规章的出台，1994年6月《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（全国第一部地方性物业管理法规）的颁布，直至2003年国家《物业管理条例》和2007年《物权法》的颁布实施以及2010年10月《物业承接查验办法》（住建部物业管理文件）的印发，经过20多年的不断努力，中国的物业管理从全国到地方已经初步建构起了包括法律、法规、规章、文件、标准等多层制度渊源的完备体系，制度内容更是包罗万象，从抽象到具体，从宏观到微观，涵括了物业管理活动开展的方方面面。

 

　　但为什么最近几年中国物业管理这些制度对于解决那些在物业管理活动中频频出现的问题矛盾与纠纷竟然没什么效果？为什么这几年公然“叫板”和“违反”物业管理制度的人和事会越来越多？为什么这些公然“叫板”和“违反”物业管理制度的人和事却总也得不到相应的处罚？是中国人素来就喜欢“有法不依”，还是有关部门“执法不严”？为什么这些人就是敢于“有法不依”甚至是“公然违法”、“自行其是”？为什么有关部门总是畏手畏脚怠于“执法从严”？是中国物业管理制度内容本身就存在着诸多不招人待见的缺陷，还是中国物业管理制度体系之间尚存在着许多互相“掐架”的地方？中国物业管理现行庞大杂芜的制度体系至今还留存有多少令人敬畏的尊严与价值？

 

　　仔细分析中国物业管理30年发展的历史，我们会发现，至少在国家《物业管理条例》出台之前，每一项物业管理制度的制定，往往总是滞后于中国物业管理的实践，并且每一项制度在制定过程中，总是优先考虑如何总结和肯定一段时间以来物业管理在实践中出现的那些“先进做法和经验”，而怠于研究即将出台的制度内容本身的内在合理性。有时为了急于用制度的约束力去大力推广这些“先进的做法和经验”，甚至会罔顾某些关键制度内容的内在合理性，人为设置一些明显违背常识的具体规定，或规避一些真正迫切需要解决的问题。

 

　　在这样前定的制度制定思路中，中国的物业管理制度体系建设从一开始探索就不可避免地会与一元化物业管理模式建立密不可分的内在联系。

 

　　1988年6月，改革先行一步的深圳基于房改后住房管理的迫切需要，结合当时正在自发火热进行中并已初露头角的企业化房管方式（此时深圳的物业管理正从涉外商品房领域昂首迈进涉外商品写字楼和工业区），确立了《住宅区管理细则》。这份总共只有十一条条款内容的细则，虽然没有明确使用“物业管理”、“物业管理公司”这两个新名词，而是习惯性地使用了诸如“住宅区管理”和“住宅管理公司”等新旧杂交的名词，但已经具备了后来行业制度框架的基本雏形，其中心指导思想就是力推企业化房管方式，并为此具体规定了一些后来被行业进一步完善、细化的促进措施，比如管理权的招投标、管理费和维修基金的制定和收取、带有一体化趋势的管理内容以及管理标准、住宅区的评比检查等。这些措施的全面推行，使得深圳物业管理的范围进一步扩大到房改房和随后迅猛发展的商品房，奠定了一元化物业管理模式最后成型和向全国推广的强大基础。

 

　　20世纪90年代初，中国房地产市场迎来发展的第一波高潮。面对大量新增的住房管理面积，为彻底改变过去住宅小区面貌“一年新、二年旧、三年破”的恶性循环，在经历了新旧房管体制谁优谁劣的激烈争论之后，建设部在全国范围内大胆引入当时已在深圳、广州等珠三角城市如火如荼开展起来的物业管理新体制（即企业化房屋管理方式），并为此专门出台了《城市新建住宅小区管理办法》（建设部33号令）。

 

　　建设部33号令共十九条，主要包含住宅小区管理（即现在的物业管理）的定义、住宅小区管理的模式（即企业化管理）、房屋出售前物业管理（即现在的前期物业管理）的选聘、住宅小区管理委员会（即现在的业主委员会）的权利与义务、物业管理公司的权利与义务等等内容。其中第四条第一次明确提出“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。”

 

　　值得玩味的是，关于住宅小区管理的定义，建设部33号令在第二条第三款中是这样描述的：“本办法所称住宅小区管理，是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。”孤立地从这一条款的阐释来看，这个定义还是相当开放的，起码它没有公然把住宅小区管理方式等同于住宅小区管理本身。这说明当时的“物业管理改革派”对于物业管理的本质要义其实并非完全不了解，但也不是了解得很透彻。因为该定义显然没有从业主的权利角度去展开释义，同时在列举住宅小区管理的内容时明显带有深圳总结出来的“一体化物业管理”的特色。

 

　　同时还要特别提到的是，建设部33号令第二条第三款对住宅小区管理定义的阐释，与第四条对物业管理公司模式的强制推行（内容表述中的“应当”在法律制度建设中就是一种强制行为）内在地构成了一个“矛盾组合体”：因为既然要在住宅小区强制推行物业管理公司模式，势必所谓“住宅小区管理”就当然地变成了物业管理公司的管理，至于那些列举的住宅小区管理的内容，当然就变成了物业管理公司的法定业务。

 

　　因此从根本上而言，建设部33号令关于住宅小区管理的定义从字面上看去还是具有一定的合理性和开明性，但结合全部条款的内容来看，这个定义基本上成了一块“遮羞布”：无非是巧妙地遮盖住了制度起草者那颗急于推广一元化物业管理模式的“纠结内心”。

 

　　“纠结”来源于当时的制度起草者明明知道企业化的房管方式不是房管本身，却又要力推企业化房管方式，而当时的一元化物业管理模式才刚刚开始在全国推广，前景尚难逆料，同时又要照顾到厉害相关各方的内心感受以及人们对于住房管理常识的认识理解，因此也不便于公然就将住宅小区管理的定义直接说成是物业管理公司的管理。

 

　　正如制度起草者内心所希望看到的那样，建设部33号令的出台，启动了一元化物业管理模式在全国的迅猛发展，同时也启动了全国第一轮物业管理制度的建设。

 

　　综合考察这一轮制度建设，包括建设部随后陆续出台的各种规定办法以及各地出台的法规文件，从制度制定的思路来看，基本上走的都是建设部33号令的路子，即通过各种地方化、具体化的措施，力推一元化物业管理模式的发展；从制度制定的内容来看，绝大多数制度内容都是针对规范和促进提升物业企业的服务和管理的，从招投标、企业财务、收费、岗位培训、考评创优到资质管理等等，基本涵盖物业管理企业在日常运作中的全部业务流程。极少数针对业主大会、业主委员会的制度内容，则基本是比照不给物业管理企业的日常运作增添负担和麻烦的思路来制定的。

 

　　在这一轮众多地方法规的制定中，作为中国物业管理发源地的深圳，分别在1994年6月和1999年6月制定和修订了两个版本的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。值得一提的是，深圳作为中国少数几个拥有特区立法权的城市，在物业管理法规的制定中还是体现出了一定的创新性与灵活性，比如没有给出自找麻烦的所谓“物业管理”定义，而是提出“住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的管理模式”以及“物业管理公司根据本条例规定和业主委员会的委托对住宅区的物业统一实施管理”；再如1994版本《条例》第十六条竟赫然规定“管委会（即现在的业委会）经市政府社团登记部门依法核准登记后，取得社团法人资格”。

 

　　但遗憾的是，由于深圳《条例》没有具体规定“业主自治”和“专业服务”的内容。在当时业主参与物业管理的意识还很薄弱的情况下，业主自治除了配合物业管理公司业务的顺利开展而召开业主大会和成立业委会这两个基本途径之外就难以有其他展现方式。同时业委会在被赋予社团法人资格后，同样由于缺乏其他法定条件的配合，例如最为关键的“可以向业主收取费用以获得基本的运作资金”等，使得这个“社团法人资格”的设定形同虚设，最后深圳又基于所谓“社区维稳”的考虑，竟在1999版本《条例》的修订中又将业委会的这个资格给取消了。至于所谓“专业服务”，在物业管理专业细分市场还不是很成熟，而政府相关部门又怠于出台有关配套政策的情况下，也几乎等同于物业管理公司的服务。

 

　　就这样，一元化物业管理模式在深圳红火的20世纪90年代的“二次创业”高潮中顺理成章地“攻城略地”，物业管理公司成为所有物业小区管理的唯一必选项。

 

　　2003年，国家《物业管理条例》正式颁布实施。应该说，国家《条例》的颁布实施是中国物业管理发展历程中一件具有“里程碑意义”的大事，它不仅结束了中国物业管理的发展长期没有“国家立法”的尴尬历史，同时也宣告了物业管理行业在中国已初步确立了自己的社会地位。但令人费解的是，国家《条例》的制定虽然坚守了“物业管理权利和财产权利相对应的原则”，也在相关条文的具体规定中大量吸收了发达国家成熟的建筑物区分所有权理论，并把属于业主的多数基本权利归还给了业主，但在最为关键的“物业管理定义”和“实施物业管理的方式”上，国家《条例》却罔顾物业管理的本质要义，褫夺业主对于物业管理实施方式的自由决策权和选择权，十分强硬地通过国家行政法规的形式维护了企业时代的一元化物业管理模式。

 

　　国家《条例》的这种骑墙政策和绥靖行为也同样反映出制度起草者的内心其实依然非常“纠结”：一方面想进一步促进一元化物业管理模式在全国的深入发展，另一方面也想体现出制度制定思想的先进性和内在合理性。这种纠结心理机制的产生和1994年建设部33号令制定出台时的情况非常类似。

 

　　只是随着一元化物业管理模式的高速发展、中国物业管理行业势力的进一步壮大以及业内既得利益集团的产生和相互抱团，在国家《条例》这样高层级的制度制定过程中，制度的起草者有点信心爆棚，想当然地认为既然一元化物业管理模式就是最专业、最有效率的住房管理方式，全国的业主理应会一边倒地选择这个方式，同时国家《条例》并没有明令禁止业主选择其他方式进行住房管理，因此也算不上侵犯业主的财产权利。业主当然可以自己管理，也当然可以聘请其他管理人管理，但这就不是国家《条例》所规范和调整的范围。既然业主不按国家《条例》的规定去做，那出了什么问题也怪不着国家《条例》。正是在这样的所谓“利好”形势和想当然的不负责任的认识作祟下，制度的起草者干脆就把过去的那块“遮羞布”也去掉了，国家《条例》中的“物业管理定义”遂赤裸裸地变成了“物业管理公司的管理”。

 

　　与建设部33号令出台时一样，国家《条例》的颁布，进一步推动了一元化物业管理模式在中国的深入发展和广泛认知，同时也顺利地启动了全国第二轮物业管理制度建设的新高潮。全国各地纷纷根据国家《条例》的原则和精神，修订原来的各项制度，制定新的地方法规。这些新修订的制度和地方法规连同国家《条例》及其七项配套制度（建设部经国家《条例》授权陆续出台中）一起构成了中国物业管理现行制度体系的主体。

 

　　但超乎制度起草者乐观想象的意外情况是，国家《条例》颁布实施后，的确引起了社会各界对中国物业管理的高度关注，但大家关注的核心其实不是物业管理的作用和价值，也不是所谓一元化物业管理模式的专业和效率，而是业主在物业管理活动中的权利实现、物业管理实施的不同方式以及物业管理企业在日常经营运作中比比皆是的对于业主的侵权行为。

 

　　并且还有一个更令人大跌眼镜的新情况就是，由于一元模式下一体化物业管理的长期推行，由于国家《条例》在关键条款内容上面所体现出的“骑墙”特征，导致全国各地各级的司法机关在审判各类频起的物业管理矛盾纠纷案件中也出现了“尴尬、两难”的局面：一是在面对同样一种类型的案件的判决上，比如在对有关物业管理小区人身伤害、财产损失赔偿案件的判决上，竟然出现了“有判物业管理公司全赔的，也有判物业管理公司不赔的”这样大相径庭的判决结果；二是在面对业主委员会作为被告的案件审理判决过程中，各地各级司法机关真是“头疼”不已。因为在他们看来，当前的业主委员会并不属于一个具有完全民事行为能力的法人组织，即使在该类案件中业主委员会存在过错，也无法让其承担一定的法律责任。因此事情闹到最后，高法不得不出面出台了几个带有“折中和妥协性色彩”的关于物业管理的司法解释。司法解释的核心是，凡在业主人身财产赔偿案件的审理过程中发现物业企业存在管理过错的，应首先判决企业承担最低不少于30%的责任。至于业主委员会作为被告的案件，则一律不予立案审理。呵呵，在当前物业管理制度体系内，中国的业主委员会在日常运作中事实上是可以不承担任何法律责任的！中国的业主委员会真是“有福”了！

 

　　2007年，《物权法》颁布实施。《物权法》强化了业主对自身财产的管理权利，明确了业主作为物业区域内法定的“物业管理人”身份，并且《物权法》第八十一条还明文规定了实施物业管理的多种方式：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”这条规定实质上已经彻底否定了被《条例》奉为圭臬的一元化物业管理模式。

 

　　作为一部规范财产关系、比国家《条例》位阶更高级的重要法律，《物权法》对于物业管理的规范发展具有一种正本清源、息纷止争的重大现实意义和深远历史影响。但显然此时的中国物业管理行业是抱定了“护短到底”、绝不变革的决绝心理，在迫不得已依据《物权法》的相关规定，无关痛痒、简单修订了国家《条例》的几款内容之后，便将《物权法》束之高阁、抛在了脑后。

 

　　而作为一部重要的民法典，《物权法》因其崇高的法律地位及对于业主权利的尊重和爱护而在业主心目中获得了远远超过对“自以为是”的国家《条例》的信赖和敬仰。同时由于国家《条例》即便在重新修订后也毅然、断然规避了《物权法》所明文规定的“业主自管”和“委托其他管理人管理”这两种实施物业管理的方式，从而在实质上剥夺了《物权法》所强化的只属于业主的物业管理主导权。这样明显突兀的立法思想差异，更加剧了中国物业管理现行制度体系的内在矛盾，使得在最近几年的物业管理活动中大量出现了业主拒绝执行国家《条例》的现象。置身于这样矛盾境地中的各地行业主管部门，也不可能理直气壮地去处理这些俯拾皆是的所谓业主“公然违法”的举动。

 

　　就这样，中国物业管理现行制度体系错过了一次自我修复、校正方向的黄金时机；中国物业管理行业也错过了一次可以因势利导、名正言顺地将已经走到穷途末路的一元化物业管理模式扭转到民心所向、具有无穷发展活力的多元化物业管理模式的最好的自我拯救机会。

 

　　综上所述，中国物业管理30年发展之所以走到今天这样一个“四面楚歌”的困境，最根本的一个原因就是“死忠”一元化物业管理模式。一元化物业管理模式虽然曾经给中国物业管理带来了效率和发展，但随着时代的变迁，它已越来越不适应新的时代发展精神和要求，越来越在给中国物业管理的发展带来无穷的麻烦和障碍。同时在新的时代催逼下，一元化物业管理模式内里隐藏的两个“死结”，就像是人体内潜伏的两个“病毒”一样被激活，最后总会戕害到自身。

 

　　因此，必须适时从物业管理体制高度审慎变革现行物业管理制度体系，大力培育并扶植业主自理能力，从行业主流发展体系中将一元化物业管理模式逐步过渡到符合当前时代发展精神和要求的多元化物业管理模式，顺利解开过去制度体系和发展模式的两个“死结”，彻底清除物业管理发展多年来内在隐含的两个致命“缺陷”和实际出现的两个“尴尬后果”。

 

　　如此倾力作为，相信蹩脚的物业管理市场会很快完善，业主及其组织将会成为一个与物业服务企业相匹配的市场主体，物业服务的专业细分市场也会活跃起来，在强大的市场竞争压力下，各个为物业小区提供服务的企业主体（包括现在的物业服务企业和新生的物业专业服务公司）将会不断提高自己的管理和服务水平，中国物业管理也将最终回归到它的核心价值体系。在此基础之上，中国物业管理30年发展所遭遇到的那些“剪不断，理还乱”的问题、矛盾与纠纷也将会全部迎刃而解。

 

　　“雄关漫道真如铁，而今迈步从头越”，尽管变革之路向来艰难，但“壮士断臂”为的就是重新焕发全身心的激情与活力！与其“向隅而泣”、“坐以待毙”，不如“从头再来”、“重整河山”！这样“起死回生”的行业发展前景，是值得业内外一切真正爱护、关心和帮助中国物业管理健康成长、永续发展的人士所热烈追求的！