《牡丹江市住宅物业管理条例》出台纪实

9月15日，在牡丹江市第十六届人大常委会第四次会议上，全票通过了我市第一部地方性法规——《牡丹江市住宅物业管理条例》。当主持人宣布“通过”之时，会场响起热烈的掌声。人们知道，物业收费难、服务质量差、专营设施管理责任不清、各有关部门缺少沟通、监管乏力等等，老百姓天天为物业的事闹心、烦心，这些问题即将有法可依，很快得到解决。

　　症结：物业管理恶性循环问题亟待破解

　　多年来，生活在牡丹江的市民都有感触：物业公司收费难，服务跟不上，服务跟不上更没人交费，没人交费服务更差，业主和物业公司的矛盾加重，有的小区被弃管，特别是老旧小区，居住环境急需改善。人民群众反映强烈，在近些年的市人民代表大会会议上，呼吁加强物业管理，改善居住环境的议案、建议屡见不鲜。

　　市委高度重视，从2013年开始，连续三年对近700万平方米老旧小区进行整治，一大批居民区旧貌换新颜。2014年，按照市委部署，市人大常委会一面助推老旧小区改造，一面关注物业管理问题。调研发现，我市物业管理大面积存在业主与物业企业之间交费和服务的矛盾，而且两者恶性循环。不解决这些管理问题，改造后的小区也会新貌变旧颜，市委、市政府为改善民生所做的努力也将付诸东流。

　　物业管理问题触及领域广，群众意见大，带有普遍性。这其中既有我们管理体制和机制方面的原则性问题，也有运行和落实环节中的具体操作问题；既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有受客观条件制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有社会发展中产生的新问题。

　　市人大常委会跟踪监督，以完善小区物业管理工作为切入点，督促市政府改革物业体制机制，参与、支持制定了《关于进一步做好全市物业管理工作的意见》《牡丹江市物业管理办法》等规范性文件，对规范和完善我市物业服务市场起到了一定作用。牡丹江所作的探索在省内领先，但是这些规范性文件约束力不够、操作性不强，亟待上升为法律层面予以固化。

　　时机：牡丹江有了地方立法权！

　　党的十八届四中全会提出，依法赋予设区的市地方立法权。《立法法》进行了修改，予以明确。法治牡丹江的历史机遇来了……

　　市委确定了牡丹江争取首批获得地方立法权的目标，支持机构设置和人员配备，要求人大全力筹备立法工作，开展立法调研，认真学习外地立法经验，确保立法准备工作充分有效，一旦获得立法权，马上进入立法程序。

　　市人大常委会抢前抓早，在机构编制没批的情况下，组建了法工委筹备办公室，在没有获得地方立法权的时候开始了立法调研，在没有研究立法规划的情况下，直接研究草拟物业管理条例。经过不懈努力，在省内率先成立了法制委和法工委，组织起草了相关工作规则和立法规划、计划，筹建了立法咨询顾问委员会，外出学习考察，多次与省人大法工委请示沟通……

　　2016年6月17日，令牡丹江人振奋的消息来了，省十二届人大常委会第二十六次会议通过了《决定》，正式赋予牡丹江地方立法权。这是我市政治生活中的一件大事，是法治牡丹江建设的一个里程碑。

　　面对新机遇新形势新任务，面对人民群众的热切期盼，市人大常委会坚持问题导向，敢于碰难，勇于担当，首部法规拟聚焦物业管理，同市委要求契合一致。在请示市委同意后，正式按程序启动了物业管理立法调研。

　　抉择：立就立百姓关心的法

　　随着调研的深入，物业管理立法深层难题逐渐显露。从内容上讲，如何规范业主、物业公司、建设单位、专营公司、政府相关部门五类主体的权利义务，谋求各方利益的“最大公约数”，成为本次立法的最大挑战；从技术上讲，国务院的《物业管理条例》离我们有点“远”，省人大还未出台相应条例，其它城市可借鉴的也比较有限，且各有各的实际情况，不能一味照抄照搬；从实用上讲，即使出台了也需要进一步完善配套的细则和办法，各地在实际执行中的效果也参差不齐……

　　同等城市的同仁们也为牡丹江人大担心，物业立法风险很大，付出和收获不一定能成正比。

　　2016年末换届后，是继续推进并完成物业管理立法，还是先放一放？新一届人大常委会党组班子开始征求各方面的意见。

　　物业管理条例将成为牡丹江市获得立法权后出台的第一部法规，备受社会各界关注。省人大对牡丹江市出台物业管理条例寄予厚望，相关部门领导明确提出，黑龙江省新获得立法权地市的第一部实体法规希望出自牡丹江。可以说这部条例的出台，带有方向性，带有引领性，全省都在看牡丹江，使命和任务非常重大。从牡丹江城市建设与管理的现实需要看，也很有必要出台，从信访、解决物业纠纷、维护和谐稳定的角度看，也应该盯住物业……

　　犹豫不是畏惧，喘息不是退缩，而是对事业的高度负责，是蓄势待发前的冷静思考和周密准备。市人大常委会党组经过全面客观分析认为，立法不能敲边鼓，要立就立百姓关心，能为百姓解决实际问题的法，继而下定了“不放弃”“不动摇”“加油干”的决心，向市委作了汇报。市委高度重视，明确指示制定物业条例这件事非同小可，要立得住、要立得好、要真管用。市政府也非常重视，多次召开座谈会征求各方意见，做了大量卓有成效的工作。

　　市委、市人大、市政府同向、同频、同步，拧成了一股绳……

　　追求：立就立高质量的法

　　坚持公民全程参与，充分吸纳业主、物业公司、建设单位、专营公司、政府相关部门等利益主体全程参与立法，让不同群体的利益需求得到充分表达、交流和尊重。

　　根据征求上来的意见建议，逐条逐款反复推敲论证，进行了9次修改完善后，又向各相关单位、人大代表、政协委员、法律专家等不同层面广泛征求意见，而后又修改了5稿。经市政府常务会议讨论通过，提请市人大常委会会议审议。

　　2017年5月31日，市十六届人大常委会第二次会议对条例草案进行了第一次审议。常委会组成人员对草案给予了充分肯定，同时，就优化条例框架结构、明确相关概念、平衡物业管理各方权利义务、发挥市场机制作用、促进业主自治、加强政府监管、改进条款表述等方面提出了修改意见。

　　会后，市人大常委会法工委会同市人大城环委、市政府法制办和房产局认真讨论研究，对草案进行了修改，将形成的草案修改稿发送至各县（市、区）人大常委会、市人大各专委会、市政府有关部门、立法联系点、相关人大代表，向省人大常委会法工委请示汇报，征求省级相关部门意见，并在市人大网站面向社会公开征求意见，又进行了多次修改，反复推敲、字斟句酌……

　　条例的名称几经商榷，由《牡丹江市物业管理条例》到《牡丹江市住宅区物业管理条例》，最后改为《牡丹江市住宅物业管理条例》，明确指向条例所调整的社会关系是住宅区内的住宅物业管理；删除了草案第二章，将该章对物业管理区域及相关配置的规定分别并入相关章节，使条例变为八章；增加了“物业管理应当坚持业主自治、专业服务、政府监管、行业自律的原则”的规定。

　　草案修改稿还根据各方面意见，删除了部分与上位法、国家有关规定重复、引用不全易产生歧义和不应由物业管理条例调整的条款，并根据立法技术规范对部分条款内容、文字表述和条款顺序进行了精简、修改和调整，最终确定为八章七十五条，力争实现精炼、通俗、易懂。

　　亮点：专营设备管理等规定有突破

　　水、电、热、气等公共区域内的专业经营设施设备及相关管线维修养护问题，百姓最关注，反映最强烈，也是最期待解决的问题。市人大常委会党组提出，一定要在关键问题上破题，要解决好服务百姓的“最后一公里”。水、电、热、气是社会公用事业，各个部门不仅要承担经营管理责任，更要承担社会责任，只有经济效益和社会效益统一，才能把这些公用事业办好。因此，条例草案为专营企业设定了管理义务。

　　一审后，部分专营公司提出意见，反映企业无法接受外来资产移交，无法承担维修、养护和更新成本，老旧小区设备和管线改造量庞大，改造费用不应由企业承担。市人大专题研究论证，充分听取了市政府相关部门意见，统筹维护业主合法权益和企业合法权益的关系，删除了草案中所有权转移的规定，明确了上位法强调的依法承担责任的规定，规定了本条例施行前建成的专营设备自条例施行后，由相关专业经营单位负责维修、养护和更新，并规定相关费用承担，由市人民政府制定具体办法，为市政府留出协调相关企业、制定配套办法、逐步实现由专营单位维护的时间。二审中，常委会组成人员表示，这些规定贯彻了以人民为中心的思想，维护了百姓的利益，体现了为民立法、促进和谐稳定的宗旨，在国内还不多见，但它是方向，是本条例的最大亮点。

　　新建小区前几年维护费投入很低，而物业费收缴都比较到位。为了维护业主的合法权益，督促物业企业提高服务意识和质量，防止其收完费三五年后就退出，根据立法咨询专家意见，增加了前期物业服务履约保证金制度的规定，“实行企业缴存、政府监管、专户存储的原则，专项用于前期物业服务企业擅自退出后的临时接管以及影响居民正常生活的重大突发事件应急处置等情况”。

　　过去，物业管理招投标平台分散，四个城区都可以选聘物业企业，容易出现利益输送问题，引发矛盾。一审后，吸纳了相关部门的建议，增加了“建设单位在房屋销售前，应当通过本市统一的物业管理招投标平台依法公开选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理”和“市物业管理行政主管部门负责建立本市统一的物业管理招投标平台，并制定具体的住宅物业招投标管理办法”的规定。

　　一方面大量的维修资金闲置，另一方面因维修资金申请困难，房屋得不到及时维修，居民对此意见很大。根据省财政厅意见和公民反馈意见，对住宅专项维修资金的交存、使用作了原则性规定和“按照有关规定执行”的指引性规定。

　　此外，条例还增加了物业企业承接物业时的验收规定，专业服务不得擅自停止和限制的规定，物业服务企业加强对电梯、消防、监控等共用设施设备的日常管理维护等规定。

　　“百姓期盼已久的《牡丹江市住宅物业管理条例》，历时一年多，倾注了多方心血，凝结了集体智慧，终于通过了二审，可以说来之不易。但是，立法只解决了有法可依，大量的工作还在后面。”市人大常委会党组书记、副主任朱乃振指出，要继续加强与省人大的沟通衔接，力争尽快获得批准。要抓紧制定配套制度，广泛开展宣传，按照谁执法谁普法的原则，相关部门要先学一步，负起各自的职责，形成合力，推进我市物业管理规范化、正规化，为百姓创造良好的居住生活环境，进一步增进广大市民的幸福感、满意度。