物业管理行业发展趋势与新技术应用

在利好政策、技术进步、消费升级和资本四辆马车的并驾齐驱下，物管行业面临着难得的发展机遇。其中，新技术的应有又对传统的物业管理产生正向作用，使物业管理服务的标准化难度下降，更有利于传统行业集中度的提升。

 

　　01

 

　　物管行业的发展趋势及机遇

 

　　目前，物业管理行业在市场发展的带动下，正在经历属于行业自身的重大变革。与高新技术深度融合后的物业服务企业做强后走向全国，通过投资并购行为扩大市场份额，并最终回归服务本质，形成政府、企业、业主多方共赢局面。
 

中国物业管理行业发展逻辑概述

 

　　互联网、移动互联网、大数据等高新技术与行业的深度融合，物业服务企业逐步打破地域界限走向全国化，部分具备相当规模和品牌影响力、有较强资源整合能力且在移动互联网应用方面较为成熟的优秀物业服务企业，受到资本市场的密切关注。

 

　　通过兼并收购不断扩大市场份额，促进行业集中度迅速提升，淘汰落后企业，实现了行业跨越式发展。

 

　　最终回归物业服务本质，达成多方共赢，使物业达到保值增值的效果。优秀的物业服务企业协助政府改善人民的生活、构建和谐社会，帮助企业增强盈利能力，实际上，现在物业服务对于房价已经能产生10%—20%的影响了在其他条件相差不多的情况下，物管好的小区或楼盘，房价普遍比不好的高10%到20%。同时，让业主享受到更加优质的服务更舒适的生活。

 

　　行业机遇-驱动因素

 

　　政策驱动，技术进步，消费升级成为物业管理发展的驱动因素，而资本则是助推器。

 

　　1.政策驱动

 

　　国家发改委关于放开部分服务价格意见的通知

 

　　财政部民政部：关于印发《中央财政支持居家和社区养老服务改革试点补助资金管理办法》的通知

 

　　国家税务总局：关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知

 

　　2.技术进步

 

　　互联网

 

　　大数据

 

　　移动互联网

 

　　物流服务

 

　　电子商务

 

　　3.消费升级

 

　　到2020年消费市场规模仍将扩大50%，约2.3万亿美元，总市场规模将会达到6.5万亿，为行业提供利好基础。

 

　　富裕阶层家庭单位消费意愿较强，这部分消费人群为改善居住环境将成为成为未来重要发展趋势。

 

　　中国物业管理行业将会呈现四大发展趋势

 

　　1.专业化

 

　　物业资产管理商以物业资产管理为主，包括咨询、租赁、销售、并购、招商等，兼顾部分日常运营物业服务。

 

　　物业运营管理商以制定物业管理方案，组织调度专业服务商提供相应服务为主。

 

　　物业专业服务提供商专注在专业的外包服务，例如设备维修、园林绿化等，不直接托管楼盘。

 

　　从物业领域业态分：写字楼、住宅、公共建设与设施等。

 

　　2.多元化

 

　　服务的多元化一方面体现为面向地产运营环节的服务横向延展，在“四保一服务”的基础服务以外，企业可拓展家装、房屋经纪、家政、财务运营管理、楼宇招商、市场营销管理等多元化服务；另一方面则体现为从运营环节向投资拓展、设计、建设、销售等地产产业链上游环节延伸，提供相配套的服务。

 

　　3.定制化

 

　　服务标准的定制化能够为收费价格的调整提供充足依据，推进定价的市场化，同时也能够提升服务定价的透明度，减少物业公司和业主之间的潜在纠纷。

 

　　4.智能化

 

　　主要体现在新技术应用方面，物业行业智能化的基础是数据积累整合，沉淀人流、物流、商流等相关数据，未来可基于数据提升管理效率，探索业务创新机会。大数据、互联网、移动互联网、电子商务、物流技术等运用也推动着行业的发展。

 

　　行业趋势-典型代表

 

　　彩生活和万科物业作为不同发展模式的典型代表，其发展模式迥异，代表的是物业管理链条上的两个极端，前者做平台；而后者，则专注与物业服务。但都具有借鉴意义。

 

　　营收方面，2016年底万科物业的营收为42.6亿元，同比增长43.42%，增速高于集团整体 。2016年，彩生活的收入由2015年的8.276亿元增加62.2%至13.42亿元，其中物业管理的收入为10.59亿元，工程服务为1.26亿元，增值服务为1.48亿元，同比增幅分别为81%、-7%、48%，增值服务占总营收的比例有所增加 。

 

　　物管面积方面，万科物业的合同管理面积已超过3.56亿平方米。在管面积约2.1亿平方米。并且通过接管旧物业项目并改造，2017年一季度外部新拓展项目规模首次超出“万地盘”。仅仅用26个月就超越了过去26年的积累。彩生活管理面积达到3.2亿平方米 2016签约的物管面积已达到3.95亿平方米，加上平台输出即小股操盘的物管面积，其累计管理的物业面积高达7.69亿平方米 。

 

　　物业服务特征方面，万科为业主提供更加丰富的社区服务，打造一条连接传统住宅服务、商写服务、基于楼宇的增值业务服务、基于生活配套的增值业务服务的“万物生长”生态链条。而彩生活则于2014年6月率先在港交所上市，成为国内物业公司上市的第一股，主张通过互联网手段革新管理手段，通过培育高毛利率的增值服务挖掘利润空间。

 

　　未来战略及发展方向方面：万科为业主提供更加丰富的社区服务，打造一条连接传统住宅服务、商写服务、基于楼宇的增值业务服务、基于生活配套的增值业务服务的“万物生长”生态链条。彩生活以平台输出为主，不再进行大型并购。

 

　　物业服务宗旨方面，万科强调资产保值增值 ，彩生活强调线上线下融合提供增值服务 。

 

　　02

 

　　新技术的应用

 

　　新技术的应有又对传统的物业管理产生正向作用，使物业管理服务的标准化难度下降，更有利于传统行业集中度的提升。

 

　　传统的物业管理行业，是单纯的服务购买交易，依托房地作为服务媒介，向购买或租借使用权的客户提供维护不动产使用状态的服务

 

　　智能社区平台的出现是物业管理行业前进发展的助推剂，增加物业公司收入来源，降低传统物业管理的成本，降低并购拓展的成本及难度，有利于行业集中度的提升。

 

　　“社区O2O”业务围绕着住宅类社区这一家庭消费端口，嫁接其他消费服务。

 

　　新技术的应用-智能社区

 

　　智能居住社区物业服务平台具有存量改善和增量服务两大价值。

 

　　存量改善价值：

 

　　1.改善基础服务

 

　　物业服务企业通过硬件设备智能化升级，降低安保人力成本；通过移动互联网技术进行集中管控，减少管理层级，优化区域资源，在降低成本的同时提升物业服务效率；通过对员工工作流程，工作效果管控及评价的标准华，使服务质量可控、可管、可优化、可评价，在强化了企业市场软实力、锻造其核心竞争力的同时，促进了行业整体服务水平的升级。

 

　　2.平台管理输出

 

　　物业企业通过对外输出技术平台运行模式，越过企业并购所面临的人力资源与企业文化难以整合的风险，为物业服务企业、商家和业主等提供一个合作共赢的社区平台，以形成物业服务企业全方位的主动对外开放格局。

 

　　3.物业管理扁平化

 

　　对设施设备进行数据化，信息化处理，实现远程监控和故障诊断；通过移动中端APP对收费系统、访客系统、停车系统进行统一集中管理，使服务更加高效、更加人性化。

 

　　增量服务价值：拓展服务范围

 

　　融合以大数据、云计算等为核心的移动互联网技术，形成社区管理互动平台，围绕业主生活服务链与第三方形成互补关系，提升业主多样化需求与服务的匹配度，让业主足不出户可享受到居家购物、养老、教育、健康、商旅、文化等多种服务。

 

　　新技术的应用-社区O2O

 

　　开展社区O2O业务的企业类型主要有：社区周边布点，扩大可交易产品种类，争取实现从生产地到家庭的无缝对接，增加电商平台的产品销售规模的电商平台；建立专属商品采购渠道、借助原有物流网络实现消费者和商品的直接对接的物流公司；通过线上平台对接本地服务和客户需求的本地服务O2O平台；以第三方介入到社区做环境，整合商品销售和服务资源，建立专属渠道的第三方社区平台；以物业服务平台为切入点，搭建综合服务平台，整合社区周边商业环境，本地服务与产品销售的物业公司。

 

　　各类型企业布局社区O2O业务的方式及优劣对比：

公司类型	优势	劣势
电商平台	具备大部分商品的采购价格优势，可以涵盖生鲜水果等对于产品和物流要求较高的商品 。	社区周边实体店或中转物流点布局需求强，增加刚性成本支出的同时收益冲量难度大，业务增量边际效果不明显。
物流公司	物流渠道网络发达，社区布点可根据物流数据择优选择，可拓展对于物流重度依赖的特殊产品 。	标准产品的销售和服务推广难度较大，拓展业务边际成本高 。
本地服务O2O平台	专注特定类型服务和商品的提供，在领域内具备服务平台优势，在具备基础的服务流量后，可适当拓展高附加值的服务项目 。	横向业务拓展难度较高，平台相对类型相对固化，行业进入门槛低，拓展风险大 。
第三方社区平台	业务开展速度快，可复制性强 。	门槛较低，客户黏性较差，前期投入较高，回报不稳定。
物业管理公司	社区客户黏性强，对于社区内及周边环境整合能力强，与客户交流频率高，易建立品牌信任度，平台搭建后可嫁接产品销售及服务种类多，横向拓展阻力较小。	服务半径拓展需要伴随物业管理范围提升，速度慢，平台认可度提升前专业形象不强，可替代性较高 。

　　新技术应用的效益体现

物管企业2016年人员支出占总支出比重从56.79%下降到53.43%

 

与2015年相比，物管企业人均产值上升3.36个百分点

 

　　可见，企业使用更多的智能化设备，引入移动互联等新技术改造业务形态，在提升服务质量的同时降低基础服务对人力的大量占用，从而使人力成本比重显著下降，人均绩效（管理面积、产值）也都明显增长。

 

　　数据来源：艾瑞咨询、广发证券发展研究中心、中国指数研究院2017年物业服务百强研究报告等