物业管理市场化是打开和谐社区之门的金锁匙

物业管理带来的社区矛盾已经严重影响到社会和谐稳定，其矛盾的根源在哪里？

 

　　核心问题是什么？

 

　　让我们来一步一步深入解析：

 

　　第一步：当今中国的物业管理方式基本都是：“老子开发儿子管理”，开发商把一个楼盘开发完成后，就把前期物业管理交由其子公司管理，这一过程业主没有话语权。

 

　　第二步：购房者在签定购房合同时必须被动签定由物管公司单方拟定的物管合同，本应是物管合同甲方的购房者在此环节亦无话语权，这样的合同必然会出现显失公平的霸王条款，这种带有垄断性质的管理从一开始就埋下了矛盾的种子。

 

　　第三步：《物业管理条例》看似赋予了业主大会可以另聘物业公司或重新签定物管合同的权利，但这显然不符合前期物业公司的商业利益，它们会利用其管理权和强势地位千方百计阻止业主委员会成立，从而达到其长期垄断管理又不受监督约束的目的，社区矛盾因此升级。

 

　　物业公司本是一个服务型的普通商事主体，其本应和其它商事主体一样由市场监督局管理，并依据《合同法》等相关法律法规按市场化规律去竞争生存，优胜劣汰。

 

　　业主大会和业主委员会则是属于小区的自治组织，二者本来风马牛不相干，却被《物业管理条例》硬生生的拉在一起混为一谈，相提并论，导致了严重的主体错位，让普通的物业管理企业被特殊化，政府部门不是把业委会当抓手而是把物业企业当成抓手。

 

　　任何商业公司都是追求利益最大化的，赚钱是它们的本能和目的，物业管理公司拥有小区的绝对管理权也能合法赚钱，就必然是尽可能赚钱而惰于服务，甚至违法违规不择手段获取利益，于是社区矛盾必然会进一步被激化爆发。

 

　　以上解析不难看出，依据当前的《物业管理条例》形成的物业管理模式必然会导致尖锐的社会矛盾，这种把商业公司和业主自治组织混为一体的法规是一个严重的错误，因此只有废止《物业管理条例》设立《业主大会和业主委员会组织条例》才能从根本上解决问题。

 

　　《业主大会和业主委员会组织条例》应当类似于《村民委员会组织法》 规范选举程序、监督程序，换届程序等等，必须清晰定义业主委员会为社会团体组织，并由民政部门登记发证，不应交给没有发证权的住建局备案。

 

　　小区依据《业主大会和业主委员会组织条例》成立业主大会和业主委员后，他们的物业请谁管？

 

　　怎么管？

 

　　是自管还是聘请职业经理人管？

 

　　这是小区内部事务，是业主的私权范围，应由业主大会根据市场法则去自由选择，签定合同，其他任何部门不应插手和干预，这样就算有个别业委会和物业企业产生纠纷那也是属于经济合同纠纷范畴，可以通过法院解决，不至于演变成普遍的社会矛盾。

 

　　当然鉴于小区在业主入住前期需要前期物业管理的特殊情况，可以由市场监督局制定强制性格式合同加以规范和约束。

 

　　总之，《物业管理条例》的修修改改已经不能解决根本问题，只有废除《物业管理条例》研究设立《业主大会和业主委员会组织条例》 打破垄断，让物业管理完全走向市场化，让业主委员会成为常态化，成为社区治理的主体、政府的抓手、强有力的合同甲方，才能从根本上扭转解决当前物业管理带来的社会矛盾。