节选-如何看待城市物业税改革影响？

编者语：《物业税对房地产市场的影响研究》一书从物业税改革的角度阐述了房地产市场的总体变化，全书在计量分析的基础上，还通过访谈、问卷调查等方式分析了物业税改革可能给地方财政收入、房地产不同需求主体、房地产企业的经营行为、当前税收征管方式等带来的影响，随后对美国、日本、新加坡、中国香港地区四个典型国家或地区的物业税开征实践进行了分析，为我国的物业税改革提供参考。该书由巴曙松教授、刘孝红博士、尹煜博士所著，于2011年5月由首都经济贸易大学出版社发行。下文系该书部分内容摘编，敬请阅读。

一.典型城市物业税改革方案的影响

从2003年开始，财政部和国家税务总局在全国多个省市开展“空转”房地产模拟评税试点工作。已有安徽、河南、福建、天津、北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等十个省市开始物业税“空转”运行。空转实施七年，累积了一定的经验和数据，各地一直都在寻求合适的时机以各种形式推出物业税，特别是2010年以来房价居高不下，关于加强房地产市场调控的呼声越来越强烈，各种形式的物业税草案竞相出台，引起极大的社会反响。

各地方案因地制宜，都有自己的特色，但就其本质类型仍与我们总结的改革方案类似，分析思路也类似，现就一些基本结论进行概述。

1.北京

北京的改革方案与方案一类似，它同时影响房地产市场的供给与需求两方面。

对房地产市场供给的影响

首先，保有环节物业税的征收将增加开发商囤积土地、捂盘惜售的成本。一方面，物业税的开征，将使开发商闲置的土地也要按照每年评估的财产价值纳税。这样一来，如果土地增值扣除物业税后的余额低于银行同期利息，开发商囤积的土地将无利可图。

其次，物业税的开征增加了投资者保有住房的成本，促使更多的二手房进入交易市场，提高住宅使用效率。保有环节无税收负担以及房价的过度增长，共同促进了二手房交易不够活跃。物业税的开征将增大业主的持有成本，激活二手房市场，对抑制房价增长起到积极作用。同时，由于采用统一税率，户型面积区间将压缩在一个功能和价格比较合理的范围内，对住房的供给结构起到较好的引导作用。物业税的开征将增大大户型房产客户的持有成本，有助于减少大户型住房的开发和出售，使符合多数购房者需求的户型成为主流，对市场的供应结构起到很好的调节作用。

对房地产市场需求的影响

物业税的开征可以改变房地产投资的相对优势，进而对投资需求起到抑制作用。首先，由于税基的评估方法由账面成本改为了市场评估，物业税的开征将会削弱投资人对物业区位升值的分享。房产价值的提升伴随的税基扩大，将导致投资者税负加重，持有成本增加，因而投资回收期也将随之延长。然而，假若房产价值稳定或下降时，虽然投资人税负得到减轻，但却无法抵制其处于投资失利的现实。其次，由于将税基由仅向经营性物业征收扩展至将自用住宅也囊括在内，降低了房地产投资者的税负优势。物业税保有环节的征收，将对投资者在开征前坐待房地产升值的局面起到一定的扭转作用。

2.上海

上海的改革方案仅对原有的房地产税条例应地制宜的进行了一些修改，其作用与北京改革方案类似，具体分析见上，但它没有合并土地使用税和房产税，没有起到梳理简化目前过于繁杂的房地产税费制度的作用，但对有效控制房地产市场的过度投机起到了一定作用。

3.深圳

深圳的改革方案相对以上两种来说较为全面，是方案一到方案二的转变，不仅仅对现有税制中的房地产保有环节税收进行调整，还计划对现有的房地产税费进行调整，深入改革了繁杂的房地产税费制度，从改革深度来说是最深入的。

对房地产市场供给的影响

对存量的影响主要体现在短时间内二手房供应量的增长。保有环节税负的增加，会迫使一部分市场囤积的二套及二套以上的房源被释放出来。

但是，若从增量的角度来看，开发商的供应量将受调整后整体税负水平的影响。如果整体税负水平不变，保有环节税负的增加意味着开发、交易等其他环节税负的减少，如果不合理收费得到清理，整合后的税负水平将有所下降。这两种情形都会在一定程度上促进房地产市场供给的扩大。但相反，若整合后的税负水平提高，则会在一定程度上降低开发商的开发规模。

对结构增量的影响则主要体现在从高端房型向中端房型的转变。由于采用累进税制，高端房型被征收较高的物业税，这将加大投资者和购房者的持有成本。持有成本的增加将有助于抑制此类需求，进而起到调整供给结构的作用。

对房地产市场需求的影响

对房地产市场需求的影响主要体现在结构的变化上，即从投资转向自住，从大面积住房转向合理面积，从多套住房转向单套住房。开发、交易环节的税负转移到保有环节，保有成本的增加将降低投资性需求，而对自住性需求的影响较小。这是因为，按照物业税累进制的特点，大面积住房以及非自住房将被征收高税率，增加业主的持有成本。征收物业税对市场短期租金回报率的负面作用，将在短期对投资起到抑制作用。但从长期来看，投资回报率仍将取决于市场的供求。

4.重庆

重庆特别房产消费税方案是在原有消费税上进行的修改，与房地产相关税费无直接关系，但它相当于在保有环节征税，与北京的征收方案有些类似，只是具体实施细则上不尽相同，具体影响可参考北京方案。它的开征增加了投资者保有住房的成本，促使更多的二手房进入交易市场，提高住宅使用效率。物业税保有环节的征收，将对投资者在开征前坐待房地产升值的局面起到一定的扭转作用。总的来说，该方案有助于房价的稳定，有效控制房地产市场的过度投机。

二.物业税改革对北京市房地产价格的影响

1.研究思路

2.模型和数据的选取

回归模型的选取

在第四章中，我们所借鉴的房地产税、地方公共支出对房价影响的模型，也即房地产价格、物业税税负和地方公共支出的关系，可表述如下：

其中i表示房地产所在省（市、自治区），t表示时间。PP（Property Price）表示房地产价格，TAX表示拟征物业税税负，PE（Public Expenditure）表示地方财政支出。系数b为物业税税负弹性，反映房地产价格变动的敏感程度。

通过之前的实际应用，该模型能够较好地解释物业税税负与房地产价格的关系，因此，我们将该模型沿用至此。由于我们针对的是北京市一个地区，所以不再建立面板数据模型，而是基于时间序列数据建立房价、物业税和财政支出之间的线性关系，然后来分析北京市物业税改革后房地产价格的变动情况。

变量数据的选取

本文使用的所有数据均来源于《中国统计年鉴》和wind资讯，其中，对于个别省份缺失的数据，本文采用插值法将数据补全。同时，本文在实证分析时对所有变量进行了对数处理，以消除研究中存在的异方差和量纲问题。这里我们同样使用Eviews6.0对数据进行计量分析。

具体的说，PP（房地产价格），采用商品房平均销售价格数据，代表地区房地产价格水平；PE（地方财政支出），采用相对指标——人均地方财政支出作为代理变量。在不同方案中，TAX的数据选取方式分别如下：

方案1中，TAX的数据选取方式为：将各省（市、自治区）的房地产保有环节税（房产税、城镇土地使用税）的收入除以商业用房销售额。方案2中，TAX的数据选取方式为：将各省（市、自治区）房地产各个环节的税收（耕地占用税、土地增值税、契税、城市维护建设税、城镇土地使用税、房产税）收入除以商业用房销售额。方案3中，TAX的数据选取方式为：各将省（市、自治区）房地产各个环节的税收收入与土地出让金收入之和除以商业用房销售额。

3.实证分析结果

当北京市对物业税改革选取方案一时，我们通过最小二乘法估计房价、物业税和财政支出之间的线性关系式，同理，当北京市选取其他两种方案时，我们采用同样的方法来估计变量之间的关系式，回归结果如表1所示。

表1 物业税不同改革方案下北京市房价回归结果

4.小结

综上分析，我们可以得出如下结论：开征物业税对北京房地产市场影响的作用机制能够实现，也即能够实现对北京房价泡沫的抑制，且不同改革方案的选取使得物业税税负的变动对北京房地产价格的负面影响程度不尽相同。具体表现为方案3的影响弱于方案1和方案2。物业税税负每增加1%，方案1、方案2和方案3的选取将使北京地区房价分别下降0.175、0.266、0.064个百分点。

三.物业税改革对北京市财政收入影响的模拟分析

（一）研究方法

1.对“财政收支缺口”表现形式的重新定义

本部分将“财政收支缺口”定义为：

财政收支缺口=财政支出/财政收入

当“财政收支缺口”值大于1时，即表示财政支出＞财政收入；当“财政收支缺口”值小于1时，即表示财政支出＜财政收入。“财政收支缺口”值越大，则财政支出超出财政收入的差额越大，财政收支的压力越重；“财政收支缺口”值越小，则财政收支的压力越小或有所改善。

2.单方程计量分析模型的建立

与《物业税不同改革方案对我国地方政府财政收入影响的模拟分析》中模型设定相类似，引入物业税替代变量，按照财政收支缺口表现形式的重新设定，建立单方程计量分析模型：

其中，表示第t期北京市的财政收支缺口，即“财政支出/财政收入”；TAXt表示第t期北京市的物业税替代变量，即“物业税改革拟整合原税额/物业税征税范围内新增税基价值”；GDPt表示第t期北京市的地方人均GDP。

下面对模型的合理性进行阐释：各项税费是地方财政收入的主要来源，而且无论是流转税还是所得税，均与地方经济发展状况（GDP）有关；在不考虑转移支付的情况下，税收收入与财政支出之间的关系是一致的，而财政收入与GDP之间的关系也是一致的，即财政支出源于财政收入，而财政收入与GDP直接相关。因此，将物业税作为解释变量，地方人均GDP作为控制变量，而财政收支缺口作为被解释变量，具有合理性。

地方财政收入、支出以及GDP均属于增量数据，而物业税是存量数据，但在模型设计方面并不存在矛盾。在上述模型中，地方财政收入、支出以及GDP都采用的是人均变量，属于单位数据；物业税虽然是存量数据，但用征税范围内新增税基价值做为除数调整后，物业税替代变量TAX表示的是单位税基价值承受的物业税，既可以表示增量，又可以表示存量，即无论是存量房还是增量房，其单位价值承受的物业税相同。

3.定量分析结果

物业税方案一的影响评估——仅对现有税制中的房地产保有环节税收进行调整

当征收范围为商品房时（税基1）

对于时间序列的对数线性模型，考虑到存在的自相关性会对估计结果造成偏差，我们将根据初始估计的DW值对方程的自相关性进行调整，其最终计算结果下：

从回归结果可以看出，各变量回归参数均在5%的水平上显著。模型中LnTAX的系数即物业税的税收弹性系数约为-0.042299，表示物业税税负与北京市地方财政收缺口成负相关关系，且物业税税负每增长1个百分点，北京市财政收支缺口就下降4.2299个百分点。

当征收范围为商业用房时（税基2）

从回归结果可以看出，各变量回归参数均在5%的水平上显著。模型中LnTAX的系数即物业税的税收弹性系数约为-0.039454，表示物业税税负与北京市地方财政收缺口成负相关关系，且物业税税负每增长1个百分点，北京市财政收支缺口就下降3.9454个百分点。

物业税之方案二的评估——对现有房地产税费进行调整

当征收范围为商品房时（税基1）

从回归结果可以看出，各变量回归参数均在5%的水平上显著。模型中LnTAXt的系数即物业税的税收弹性系数约为-0.064113，表示物业税税负与北京市地方财政收缺口成负相关关系，且物业税税负每增长1个百分点，北京市财政收支缺口就下降6.4113个百分点。

当征收范围为商业用房时（税基2）

物业税之方案三的评估——对现有房地产税费和土地出让金进行调整

按照对物业税变量数据选取的两种不同方式，根据上述对时间序列数据的分析建模过程，采用同样的方法和步骤来分别处理本部分的样本数据，估计出各自相应的模型参数，反映出基于不同的税基，物业税对北京市财政收入影响的差异。

当征收范围为商品房时（税基1）

先不论税制改革，仅考虑将土地出让金中的政府收益部分分摊到未来70年征收，地方政府的财政收入就将会大幅降低。对于北京市而言，以2001年计，财政收入减少3022万元，缺口占当年土地出让金中的政府收益高达95%，而2008年，财政收入减少392331万元，缺口占当年土地出让金中的政府收益达84.86%。尽管缺口占比虽逐年减小，但财政收入减少额度处于高位，对地方政府，特别是就短期而言，是一个相当大的挑战。

对于北京市而言，方案三税基1的模拟结果显示，从长期来看，物业税税负的调整还是能够对北京市财政收支缺口起到明显的降低作用。这种情况可能与北京市政府财政收入的多元化、与其他省份相比对“土地财政”的依赖程度稍轻有关。然而，从绝对量来看，毕竟“土地财政”占北京市财政收入的比重较大。在此物业税方案下，如何从短期内北京市财政收入受到重大挑战成功过渡，直至发展到长期有利于显著降低北京市财政收支缺口，将是此方案面临的关键突破口。

当征收范围为商业用房时（税基2）

当征收范围为所有商品房时，时间序列数据分析结果如下。

与方案三税基1的情况类似，方案三税基2的模拟结果显示，从长期来看，物业税税负的调整能够对北京市财政收支缺口起到明显的降低作用。但与此同时，该方案同样面临着如何攻克短期内对北京市政府财政收入的巨大挑战、如何过渡到使物业税该征收方案发挥长期良性调节作用等重大问题。

4.小结

本节将对本部分内容进行小结，放映三种方案、两种税基情况下物业税税负变动对北京市财政收支缺口的影响情况。

表2 不同方案、不同税基下物业税税负变动对财政收支缺口变动的影响

数据来源：由课题组整理

从以上的结果可以看出，物业税开征后，物业税税负对于降低北京市财政收支缺口有显著作用。具体结论有以下几点：

方案一和方案二的研究结果显示，物业税改革对北京市政府财政收支缺口的改善都将起到积极作用，支持这种因素的原因主要包括以下几个方面：

将征税对象从商业营业用房扩展到包括居民住宅在内的房产，相当于开辟新税源，这部分属于是税收的净增长。

将税基的评估方法由账面成本改为市场评估，有利于税收制度的市场化和合理化，从而使政府能够分享房屋价值增值的部分收益。

随着新增房屋不断增多，税基也不断扩大。

对不同物业税改革方案的模拟结果进行比较发现，方案二对北京财政收支缺口的改善作用更大。其主要原因是方案二比方案一更有利于税费整合，节省征收成本；且方案二中不涉及土地出让金，因此与方案三相比更有利于财政收入的稳定，有效降低财政收支缺口。

文章来源：本文节选自巴曙松教授、刘孝红、尹煜所著的《物业税改革对房地产市场的影响研究》，该书已于2011年5月由首都经济贸易大学出版社出版发行