传统小区物业管理在纵向架构上的三个层次

传统物业小区“突围”之路上的战术步骤，既是过程式，也是方法论，更是一个“梯级”正向成长的逻辑关系，固不了根（做不好设施设备管理），撑不住腰（没有品质匠心的基础物业管理），肯定是出不了头的（无法回报高附加值的资产收益），因此说，这一战术步骤的“出发点”及“落脚点”压根儿就是一份回归本业、精操本业的实践宣言。

 

　　传统小区物业管理在纵向架构上可分三个层次，即：设施设备管理（立足保障且精细运营），基础物业管理（回归匠心且聚焦品质），物业资产管理（价值维护且关注回报）。尽管这三者的定义或者诠释不同，比如：发展背景不同，管理定位不同，专业视角不同等，但其工作标的均是产权明确且殊具价值的实体物业，从维修维护保障到全效可控管理，从基础品质运营到资产保值增值，三个层次是一个“你中有我”且“我中有你”的递进关系，而如何确保工作对象处于良好的“资产状态”则是三者满足产权所有者的特定职能目标。

 

　　初级层次：设施设备管理，立足保障并精细运营

 

　　设施设备管理做为广义物业管理范畴内的一个技术主线，也是一门综合多学科，通过集成人、地点、过程和技术，确保建筑物业配套环境功能性的专业活动。从行业实践而论，设施设备管理人的具体承担者，既可以是组织体制内的某一个部门（例如：项目管理处下属的工程管理部），也可以外包给第三方专业机构来承担（如：电梯等特种作业供应商或者第三方机电管理公司等）。另外，行业的一项调查显示，72%的受访业户对设施设备管理的认知仅仅是停留在“听说过”，但不“很了解”的层面，由此看来，社区公众对设施设备管理的重要性缺乏一份严肃共识，换句话说，如果一个物业小区的多数业户不能充足理解设施设备管理的丰富内涵，那么，该小区就无从正确认知物业管理的真正意义。

 

　　近年来，尽管设施设备管理依然是物业小区公共配套的专业模块，但成长趋势却有了新动向、新发现，逐渐从“附属地位”的物业配套管理成长为“超越”物业管理的一种新商业模式，以专业化的各类机电管理公司备受推崇，具体原因是设施设备管理的专业化程度正在越来越高，远非组织体制内的基础工程管理所能驾驭的。

 

　　中级层次：基础物业管理，回归匠心并聚焦品质

 

　　一个传统小区，基础物业管理不仅仅是一种有偿性的公共服务，还有一种满足社区邻里和谐的社会性功能。依合约，物企既是收取费用的权益人，同时也是履行义务的供应商，除了“第一层次”所关注的设施设备管理外，传统小区的基础物业管理内容还有秩序维护、环境管理、客户服务、社区文化等一线业务界面，且另外，一些与物管本业关联类的隐形服务更是不可或缺，例如：人力招聘、品质培训、财务管理等。实践中，基础物业管理的工作内容的确都是一些事务型的“小事”，但工作性质却绝非是认知上的“小”事，或是“一言不合”就投诉，或是“细节不到”便差评，再或是“货不对板”炒物管，由此而生的纠纷可谓是“爱之深，恨之切”的无奈。从业户感观面来讲，公共基础服务的维护水准无疑会是小区业户评价物管方及物业管理品质是否称职或者说合格的唯一标度，至此，业界内外都在强烈呼吁当下“创新过渡”的新社区OTO商业模式切不可“荒本业、疏专业、忽管理、掉品质、失细节”。传统物业管理“业务主线”绝对是本业物管上的精髓支点，而回归匠心的“守正”战略与聚焦品质的“精细”战术一定将是未来品牌物业管理的核心竞争力，也必定会是传统物业小区“突围”之路上的有益探索。

 

　　高级层次：物业资产管理，价值维护并关注回报

 

　　言及物业资产管理，并非什么不可触及的“高大上”概念，而是一份可从底层物业管理内义上分解落地的价值维护，那么，什么是物业资产管理呢？狭义解读是对不动产物业进行资产经营和价值维护，从而实现不动产物业价值保底与预期收益的全目标过程。若从物业产权所有者的视角来分析，物业资产管理有二个完全接地气的可信认知，即：保本与收益。不妨举个实例来加以分析，单个业户的独立产权单元能否获得物业资产运营上的“保本（保值的问题？）”与“收益（增值的问题？）”，不但要关注宏观上的房地产市场行情，更要关心微观下的传统物业管理运营之道。

 

　　自2001年后，物业管理行业开始出现了诸多“资产管理”的投资与解读，也带给了物业管理企业更多样的战略使命，甚至一定程度上，基础物业管理运营品质的优劣已成为业主对自持物业能否保值与增值的核心加分项，由此可鉴，传统物业管理既是小区整体资产管理的基础层次，也是小区整体资产管理的初级阶段，更是小区整体资产管理的分解步骤。

 

　　至此，单就一个物业小区而言，从设施设备管理到基础物业管理，再到物业资产管理， 战术步骤上的“突围”之路的确是三个各自独立的工作界面，但在实操梯段，三者却似有“异曲同工”的价值指向，且也有“本质内涵”的终级目标。相左或相右的认知是基于各自所处的不同具体环境，绝对不可是简单的包含与被包含的关系，也切不可是简单地断定谁取代谁或者谁优谁劣的问题。

 

　　敬请期待：传统物业小区“突围”之路上的多样变异【3】，我是雷风，雷语独解，欢迎关注，感恩分享，谢谢！