雅居乐物业10亿收购绿地物业背后的秘密

　或许是一种习约吧！每每周五，行业内外终归会有不平静的事情发生，这不！刚刚走过的6.30，绿地控股发布公告，将绿地物业以十个亿的天价转让给雅居乐物业了，同时，绿地物业与雅居乐物业结成战略性合作伙伴，并鼎力支持雅居乐物业未来物业管理及各类社区增值服务的快速发展。

 

　　回眸去年的这个盛夏，同样的七月，我曾经写过二篇《并购时代来临的行业思考》《万达物业“卖身“启示录》的文章，洞悉了从“黄金时代”到“白银时代”过渡下的行业并购趋势以及深度反思，当时，已经发生的物企并购案例也是触心触思的，例如：彩生活3.3亿并购开元国际，中奥到家3.58亿并购浙江永成物业等，可尚来上及10亿量的并购等级，但此次绿地物业与雅居乐物业的深度合作，可谓是拔得了10亿量级并购的“头等香”,作为一名从业者，如果您问我的感触是什么？回曰，一个字：爽，二个字：好爽！

 

　　物企并购，并非一个新课题，也绝非一个老故事，而是近几年来“资本市场”与“商业逻辑”联动成长的一种必然选择。不妨换个角度理解，任何一类行业，从萌芽到成长，从膨胀到极限，迟早都要面对来自临界点上的自主转型与兑变新生，而“并购”或许就是这一多样化形态上的精彩故事演译，若是抛开动因去思考问题的话，即可显答案：规模化是基础，市场化是趋势，资本化是必然。

 

　　社区经济风口之上的商业模式新变革

 

　　可以肯定地讲，此次10亿级的物企并购案势必将“社区经济”的风口再次向上助推，而当下，行业内外，物业社区经济的悄然崛起逐渐成为了资本风口上的唯一热衷，或许是源于外力的炽热，市场竞争下的运营模式创新正在经历着一次又一次颇为颠覆性的洗礼，从概念到题材，从业绩到价值，从故事到成长，总而言，全是“弯道超车“效应的外在体现，似乎都在寻找一个如何做大（强调市场占有份额的比例是多少？）且又快速做强（社区新商业模下的经营利润是多少？）的赛车路径，而各大物企之间的”合纵联横“是致力于这一战略目标”可能实现“的绿色通道，于是乎：并购，无疑成为了这一梦想践行的有效载体。

 

　　为什么雅居乐要付出10个亿的对价来并购绿地物业呢？答案是：一看外在颜值，二看门当户对，首先是绿地物业的上级公司是一个A股的品牌上市公司（绿地控股600606），且绿地物业目前管理着绿地旗下417万平方米的高端物业，包括“中国第一高楼”武汉绿地中心等大型高端商业体，可以说是一个有温度，有责任，更有担当的小帅哥；其次是门当户对的社区商业模式，绿地除了将自己开发的高端物业交给雅居乐物业外，绿地还将重点支持雅居乐物业管理及各类社区增值服务的快速发展，并探讨股权层面的深度聚变型合作关系；届时，雅居乐物业会在社区金融、智能家居、社区养老、远程医疗等业务模块与绿地物业社区展开深度合作，从而形成一种1+1等于无穷大的广阔社区市场。

 

　　直白一点讲：市场化战略下的行业物企并购，无须什么“高大上”的运营理念与营销噱头，什么关注竞争力！什么推进品牌度！什么实施多元化！什么分散风险率！等等，一切皆是华丽的浮云，最现实的切题点仍然是市场化下原始资本对社区资源的贪恋。传统物业社区本身就是潜力资源的可靠载体，而各大物企之间类似疯狂的“圈地运动”则是战略上的第一步，很难想象一个没有“社区阵地”为依托的新商业模式如何去运营？怎样去生存？可以不夸张地断定，社区经济的风口一定会是未来资本变现的深蓝之海，攻取山头，打下阵地，守住社区，通过专业且精准的创新商业平台去激活固态资源并变现盈利才是完美并购的最终收口。因此，没有“泛量”上的规模化，从无“创新”上的变革化。

 

　　十亿天价故事背后的故事才刚刚开始

 

　　那么，十亿天价故事从何讲起呢？不妨对比一下联姻的双方，截止2016年底，雅居乐物业管理的物业面积已经接近6000万平方米。其年报显示，物业板块收入实现31%增长，达到10.68亿元。而2016年度的绿地物业，管理面积不足500万平方米（417万平方米），则实现营业收入1.21亿元，换句话说，雅居乐物业管理面积是绿地物业管理面积的14.38倍，实现营收理应是17.41亿，但为什么才是10.68亿呢？差距的6.73个亿从何而来呢？这才是问题的关键，也就是说，绿地物业管理下的社区单位效能比雅居乐物业高，而这些，才是物业社区经济高价值的真正体现。

 

　　另外，雅居乐物业接受绿地物业后，将采取“双品牌“战略管理。绿地会将商标、品牌免费授予绿地物业免费使用，并不少于五年，同时，因为绿地物业的管理面积均是集团旗下的高端物业，而雅居乐物业管理的面积总量中有近三分之一是外接型的，存在一定的周期型状态风险，所以说，这份10亿天价的收购故事背后肯定有新的故事。

 

　　为什么绿地物业的颜值担当有10个亿呢？因为它存量的价值点是变现的单位效能非常高，且后劲十足，即：自2018年至2022年的5年内，绿地开发的房地产项目将以“雅居乐物业“作为优先级物业合作商，同时，绿地还承诺，从2018年至2022年五年里，确保每年让雅居乐物业从绿地开发的物业中获得700万平方米物业服务面积；并在此基础上，促使雅居乐物业通过合法合规的程序，每年自公司开发的物业中再优先获得300万平方米物业服务面积。换言之，未来5年，绿地每年将为雅居乐物业提供最多1000万平方米物业服务面积，或许这才是10亿天价的背后故事，您看懂了吗？

 

　　不以上市为目地的收购就是在耍流氓

 

　　据悉，疯狂10亿的收购交易仅仅是个开始，之后双方还将有进一步的深度合作，且正在积极探讨股权方面的战略聚变。对绿地而言，做大做强的方式是多样化的，此次出售旗下物业，最终还是为了将物业品牌做大做强，出售只是做大做强的手段之一吧了。雅居乐物业的要约收购行为为绿地带来了约9.93亿元投资收益，也让绿地物业的市盈率达到了惊人的350（按照2016年的静态利润计算）。而350倍市盈率的背后，肯定蕴藏着双方后劲巨大的合作空间。与此同时，收购绿地物业，对于雅居乐物业来说，则是上市前的重组、包装的重要一步。因为2017年3月的业绩会上，雅居乐董事局主席陈卓林就表示雅居乐物业板块“雅生活”已经筹备在香港上市了，至此，可以说此次10亿天价收购的背后是各取所需吧了。

 

　　时代不同了，物业社区的商业生态环境也在持续变异中，从资产+到社区+，从创新+到科技+，从互联网+到并购+，多样盈利模式上的实践探索是行业成长与可续发展的必然趋势。赔本赚吆喝的时代绝非一个市场化的期待。算不清楚“经济帐”，或者说理不清楚“上市帐“资本收购是绝对没有出路的。

 

　　而目前的物业行业是一个供给过剩（产能过剩）或者说是优质供给过剩的乱局景象，大大小小的物业公司多达十万家，整个行业的经营格局既“粗糙”又“薄利”。收购正是“外患”与“内忧”兼具的特定时代下一种市场选择及资本抢滩，更是进可攻，退亦守的经营之道。