张年：用产融结合思维探索物业服务供给侧改革

中民物业有限责任公司副总经理 张年

 

　　在不久前召开的全国“两会”上，供给侧改革又一次成为众多代表、委员热议的话题。党中央提出的供给侧改革包括：钢铁煤炭去产能，房地产去库存，企业去杠杆，对物业管理来说，主要就是降成本和补短板。我认为，物业管理的供给侧改革，就是要从物业服务供给侧出发，改革服务模式，增加服务内容，降低服务成本，提升服务体验，打造集智慧物业与超级管家服务为主要内容的现代物业管理。

 

　　这一年多来，中民物业运用产融结合思维，推进物业服务供给侧改革，打造现代物业管理，有几点做法和大家分享：

 

　　并购+合作，以物业为切入点

 

　　中民物业通过控股、参股整合、业务合作、技术支持等方式掌握物业入口。目前仍以并购为主，并购标准主要有三点：一是已盈利的物业管理公司，既可以作为未来经营的一部分，也说明他们获得了用户的信任，对于提升用户黏性打下良好基础；二是区域上以东部沿海经济带、长江经济带和京广沿线为核心，以一、二线城市为主，为后续铺开金融和医疗服务做铺垫；三是住宅物业作为首选，兼顾商业物业、公共物业以及产业园区物业。另外，中民物业还向目标物业服务公司输出智慧物业管理平台、社区O2O平台，旗下的中民财富、中民医疗等垂直服务将进驻合作的物业小区。

 

　　建设O2O高速路，发力全面社区服务

 

　　中民物业打开物业管理入口，形成规模效应后，就等于建成了社区O2O的高速路，通过社区O2O线上+线下平台，以自建和合资的方式，提供以居家养老为主导的社区金融服务和社区医疗服务。

 

　　社区金融是中民投战略的一个部分。中民投在成立初期就提出了金融全牌照计划，截至2015年底，中民物业旗下在金融服务领域通过设立全资子公司、控股收购等方式获得包括保险经纪、公募基金销售、私募基金管理、互联网支付及预付卡发行和受理等5块金融牌照，并开始运营互联网金融平台。

 

　　财富管理是社区金融的切入点。截至2015年底，中民物业已在线下开设了168家财富门店，并通过线上平台和线下门店相结合的方式完成了50亿元财富产品的销售。

 

　　社区医疗机构将进驻合作物业小区。计划依托社区和合作方资源优势，与三甲医院和国际医疗机构建立战略合作，并设立医疗基金，快速灵活的获得医疗行业资源，建立具备大规模复制能力的民营中高端社区基础医疗服务网络。

 

　　金融、医疗和养老等板块之间将产生交叉协同效应。比如在保险领域，社区金融端也将引入保险销售。目前中民物业正在引入一家香港较大的第三方的保险销售机构，合资在境内成立公司。

 

　　发行全国首个物业增值基金,带领中小企业转型升级。数据显示，2015年社区O2O规模已达3000亿元，物业管理行业的发展环境发生了巨大变化，物业服务企业与其独自拼搏，不如抱团整合外部资源，与社区O2O联手为业主服务，加快转型升级步伐。

 

　　中民物业正在上海筹建全国第一个由物业企业出资、专注物业增值服务领域的私募股权投资基金。

 

　　参与基金的物业服务企业，不仅能享受到O2O项目进入社区时的分红提成，还能分享股权投资红利，获得双重收益。

 

　　打造智慧物业，增加业主对物业服务体验感。做好物业管理服务是物业服务企业生存发展的基础。中民物业正在探索打造智慧物业，提升物业管理品质和业主的体验感。

 

　　推进物业服务智能化、模块化、私人定制化。输出智慧物业管理系统，提供一站式ERP管理和业主服务平台，结合业主即时点评等管理手段，不断提升物业服务品质和效率，增强业主的体验感。

 

　　推进“四保”服务专业化。保安方面，要提升技防能力，引入手机门禁、红外线安防等；保洁方面，要推行清扫机取代人工，推广家庭深度保洁；保绿方面，要用更多专业设备取代人工，服务家庭绿化；保修方面，要通过物联网应用以及业主APP拍照报修等手段，实现快速响应、精准服务等。

 

　　运用金融方法，降低服务成本。一是加快并购保安、保洁等专业化公司，通过集中采购降低成本；二是通过融资租赁等方式，加快新技术、新设备推广应用。

 

　　经理转换超级管家，满足业主需求和潜在需求

 

　　中民物业正在探索“超级管家”模式，不仅强化小区经理的管家职能，更通过对接第三方服务满足业主的生活需求。

 

　　小区经理要向小区管家转变。推行专业化服务模式，小区经理的职能转向物业的品质保证和做好物业客服，要实现“五个转变”：在理念上，一切以业主满意为中心；在态度上，努力成为所有业主的朋友；在方法上，灵活运用微信群、APP等移动互联网的工作方式方法；在专业上，依托专业团队的强大支持；在信任上，将业主的信任度与服务粘度有效转化为生产力。

 

　　小区管家要向超级管家转变。超级管家的职能主要是为中民物业的社区O2O平台提供引流服务，衡量超级管家业绩的主要指标就是业主的APP点赞数，点赞数直接与提成奖励挂钩，超级管家的收入就是底薪加提成。

 

　　沈建忠会长曾经强调，要把“让物业服务更简单、更有价值”作为物业管理行业的行动纲领。中民物业用产融结合思维，探索供给侧改革，打造现代物业管理，是对这一行动纲领的具体实践，我们希望在中国物协的指导帮助下，与更多物业服务企业深入交流和深度合作。