《南京市住宅物业管理条例》配套文件公开征求意见

《南京市住宅物业管理条例》已于2016年7月1日起正式施行。根据条例授权，我局制定了《南京市住宅区业主自治活动导则（草案）》、《南京市住宅小区管理规约（草案）》、《南京市住宅小区业主大会议事规则（草案）》，现将全文公布，欢迎社会各界提出修改意见和建议。请将修改意见和建议于2017年4月28日前反馈给我们。

　　电子信箱：nanjingwuye@163.com

　　邮寄地址：南京市中山南路111号市物业办310，邮编210002

　　联系人：徐成 封士梅， 联系电话：84702931转分机4

　　南京市住房保障和房产局

　　2017年4月21日

　　南京市住宅区业主自治活动导则

　　（征求意见稿）

　　第一章 总 则

　　第一条 为了协助、指导住宅区业主依法、有序开展自治活动，依据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《南京市住宅区物业管理条例》等法律法规，制定本导则。

　　第二条 本导则对本市行政区域内住宅小区成立业主大会、设立业主小组、选举业主委员会和成立物业管理委员会提供指导性意见。

　　第三条 提倡业主户数较多的住宅小区依法设立业主代表大会。

　　业主代表大会履行业主大会职责，设立业主代表大会的住宅小区不再设立业主大会，业主代表大会的决定对全体业主具有约束力。

　　本导则中业主大会和业主代表大会统称为业主大会。

　　第四条 本市建立业主议事系统和业主议事信息发布平台。

　　提倡住宅小区业主通过议事系统开展业主自治事项表决，通过信息发布平台发布业主自治活动的相关公告、通知、决定和信息。

　　第五条 区物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）应当依据法律、法规、规章和本导则，对业主大会、业主委员会的成立及活动提供协助指导，开展监督。

　　第六条 本市建立业主自治活动第三方顾问辅导制度。市物业管理行政主管部门建立业主自治活动第三方顾问辅导机构名录。

　　提倡区物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）和业主组织聘请第三方顾问辅导机构对成立业主大会和业主自治活动日常运作实行专业培训与过程辅导。

　　第二章 首次业主大会会议及业主组织设立

　　第七条 符合业主大会成立条件的，建设单位应当依法向街道办事处（镇人民政府）报送筹备首次业主大会会议所需的下列资料：

　　（一）物业管理区域备案资料；

　　（二）房屋及建筑物面积清册；

　　（三）业主名册；

　　（四）建筑规划总平面图；

　　（五）交付使用共用设施设备的证明；

　　（六）物业服务用房配置证明；

　　（七）其他有关的文件资料。

　　建设单位未能完整提供上述资料的，街道办事处（镇人民政府）可以向市、区物业管理行政主管部门申请调取前期物业管理招投标备案资料和住宅区物业管理项目承接查验资料，市、区物业管理行政主管部门应予协助配合。

　　第八条 符合业主大会成立条件的，街道办事处（镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，按照下列程序组织成立业主大会筹备组：

　　（一）确定筹备组总人数和其中业主成员人数，组织建设单位、社区居（村）民委员会派员参加筹备工作。

　　（二）在物业管理区域内的显著位置公示筹备组征集公告，公开征集业主报名参加筹备组，公示期不少于十五日。筹备组征集公告中应明确筹备组主要工作、征集期、征集业主成员人数、条件、筹备组成员推荐办法，以及对于报名人数不足或超出的处理方式等。

　　（三）征集期截止后，指定筹备组组长，组织筹备组成员确定职责分工，并书面公示筹备组成员名单和分工，公示期不少于七日。筹备组自公示之日起成立。

　　（四）对筹备组成员进行业主自治活动及物业管理相关专业知识培训。

　　业主对筹备组成员有异议的，街道办事处（镇人民政府）应予协调解决。非业主成员未派员参加筹备组的，由街道办事处（镇人民政府）协调解决，或补充增加业主成员。

　　第九条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位依法承担。已归集筹备经费的，筹备组应当按照《南京市住宅区首次业主大会会议筹备经费管理办法（试行）》的规定制定筹备经费预算，向街道办事处（镇人民政府）申请预支首次筹备经费，街道办事处（镇人民政府）按照规定程序核实并划拨首次筹备经费预支款。

　　第十条 建议筹备组按照下列原则开展筹备工作：

　　（一）筹备组组长负责召集和主持筹备组会议；

　　（二）筹备组做出的决定，应经筹备组半数以上成员同意；筹备组作出决定应经过半数以上成员同意，表决时应在决议上签字，注明同意、反对或弃权。保留意见不签字的，不影响决议的效力；

　　（三）筹备组中业主成员人数应为单数，且不少于筹备组总人数的三分之二。筹备组中仅业主成员有表决权，筹备组中的非业主成员未及时参加筹备组工作的，不影响筹备过程的合法有效性；

　　（四）筹备组发布公示、公告等书面决定的，应经筹备组组长签发；

　　（五）筹备组会议应形成书面记录，并经参加会议的筹备组成员签字确认；

　　（六）筹备组成员不能委托代理人参加会议，但成员是法人或其他组织的除外；

　　第十一条 建议筹备组按照下列原则确定筹备组组长职责：

　　（一）召集和主持筹备组会议，在筹备组首次会议上确立筹备组的基本议事规范、程序和分工；

　　（二）对筹备组会议的会议记录予以签字确认；

　　（三）根据筹备组会议决定签发筹备组公示、公告；

　　（四）对筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况、首次业主大会筹备经费使用情况等签署确认意见；

　　（五）筹备组赋予筹备组组长的其他职责。

　　第十二条 筹备组应当自成立之日起九十日内完成下列筹备工作，并召开首次业主大会会议：

　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；

　　（二）拟订管理规约和业主大会议事规则草案，其中议事规则草案中可以约定是否设立业主代表、业主监事会，拟订业主小组划分方案草案；

　　（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

　　（四）拟定首届业主委员会委员候选人条件和征集、推荐、提名方式、选举办法；

　　（五）确定首次业主大会会议的召开方案、表决议案；

　　（六）召开首次业主大会会议的其他筹备工作。

　　前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。业主对公告内容有异议的，应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见，筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。

　　建议筹备组应将前款公告情况以纸质、手机信息、电子邮件等方式告知全体业主。对无法告知的，应作好记录。

　　第十三条 建议筹备组参考下列方式确定业主委员会成员候选人：

　　（一）业委员会成员候选人可以由业主报名自荐；

　　（一）业主委员会成员候选人可以由筹备组中半数以上成员共同提名；

　　（二）业主委员会成员候选人可以由业主联名推荐。，但同一业主只能联名推荐一次。业主若重复推荐，业主应最终明确其推荐的候选人，业主最终未明确的，其推荐视为无效推荐。

　　第十四条 建议筹备组参考下列原则制定业主委员会成员选举办法：

　　（一）业主委员会候选人公示和选票等排序，建议按照楼幢号顺序或姓名拼音方式。

　　（二）业主委员会成员实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。

　　（三）业主委员会成员分区域确定比例产生的，应考虑区域缺额情况下的补充措施。

　　第十五条 首次业主大会会议应表决管理规约、业主大会议事规则、选举产生业主委员会委员。

　　建议首次业主大会会议中，表决确定业主小组划分方案，推选产生业主代表。

　　第十六条 建议筹备按照下列程序召开首次业主大会会议：

　　（一）将首次业主大会会议通知和会议议题表决票送达全体业主，同时在物业管理区域的显著位置公告，公告期不少于15日；

　　（二）完成会议表决票回收和结果统计，公示表决统计结果和表决清单，公示期不少于7日。表决清单内容应包括参加表决的业主房号、表决票权数和具体表决意见。

　　（三）公示期满后将会议结果书面告知当地居（村）民委员会。

　　首次业主大会会议表决可以采用纸质或者手机信息、电子邮件等方式实名投票。筹备组可以邀请第三方顾问机构或物业服务企业协助开展工作。

　　第十七条 业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。

　　业主大会成立后，筹备组自动解散。筹备组未在九十日内完成筹备工作，或首次业主大会会议示能表决通过管理规约、业主大会议事规则的，由街道办事处（镇人民政府）书面公告筹备组解散。

　　筹备组应当将相关资料及时移交给业主委员会。

　　第十八条 业主委员会委员选举产生后三日内，召开首次业主委员会会议，按议事规则规定或由委员推选产生业主委员会主任和副主任，并在物业管理区域内显著位置公告。

　　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内依法向街道办事处（镇人民政府）备案，提供下列资料：

　　（一）管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）业主委员会成员名单；

　　（三）由筹备组组长签发的首次业主大会会议记录，以及业主表决清单；

　　（四）其它法律、法规规定的资料。

　　备案材料齐全的，街道办事处（镇人民政府）应当在五个工作日内出具书面备案证明，并在备案后七个工作日内将备案材料抄送区物业管理行政主管部门及公安机关、社区居（村）民委员会；备案材料不齐全的，街道办事处（镇人民政府）不予备案，并书面告知须补齐的材料。

　　业主大会或者业主委员会在依法向街道办事处（镇人民政府）备案后，可以依据市民政局《南京市业主大会（业主委员会）在民政部门备案管理暂行办法》向区民政行政主管部门备案，领取《南京市基层民间组织备案证书》，用于开设基本账户。

　　第十九条 建议业主大会按照下列原则设立业主小组，选举业主代表：

　　(一）业主小组由小组内全体业主组成，业主小组作出的决定应符合业主大会议事规则和管理规约的规定，并向业主委员会书面备案。

　　（二）业主小组可根据住宅专项维修资金列支范围，按幢、楼道单元、楼层或若干建筑物组成的组团进行划分。

　　（三）各业主小组推选一名或若干名业主，代表本组全体业主参加业主大会。业主代表数量的设置，应综合考虑住宅小区内各业主小组的人数、房屋类型等因素，由业主大会议事规则规定。

　　（四）业主代表参加业主大会表决的方式由业主大会议事规则规定。

　　第二十条 住宅小区不具备成立业主大会条件，或具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以依法成立物业管理委员会。

　　第三章 业主组织日常活动

　　第二十一条 设立业主大会的，建议参考下列内容，在业主大会议事规则中设置业主共同决定事项：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员，撤销业主委员会的决定；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和业主费用分摊方案；

　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；分立、合并物业管理区域；

　　（七）业主大会、业主委员会活动经费的筹集及使用，业主共有资金帐户的设置与管理;决定物业共用部分的经营方式，管理和使用物业共用部分经营收益，以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　决定前款第一项、第二项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。决定前款第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　决定前款第五项规定的事项，应当在业主大会议事规则中规定：经三分之二以上的业主代表同意，或经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当在业主大会议事规则中规定：经半数以上的业主代表同意，或经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第二十二条 设置业主小组的，建议参考下列内容，在业主大会议事规则中设立业主小组决定事项：

　　（一）推选本小组业主代表；

　　（二）决定本小组物业专项维修资金的使用和续筹；

　　（三）决定本业主小组内的共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造事项；

　　（四）决定本小组范围内共用部分计量分摊等其他有关共有和共同管理的重大事项。

　　决定前款第一项、第四项规定的事项，应当经专有部分占本业主小组建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占本业主小组建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　第二十三条 业主大会设定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开，建议每年至少召开一次。

　　建议业主大会参考下列内容在业主大会议事规则中设立业主大会临时会议召开条件：

　　（一）业主提议人数达到议事规则约定数量或比例的；

　　（二）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议的；

　　（三）百分之二十以上的业主代表提议召开的。

　　提议召开业主大会临时会议的，提议人应将议题、提议人签名和提议人票权构成清单书面送达业主委员会，并在物业管理区域内的显著位置公示，公示期不少于7日。临时会议的议题，应当符合议事规则约定的议事范围。

　　第二十四条 建议业主大会参考下列方式在业主大会议事规则中设立业主大会会议程序，由业主委员会或其它业主大会会议召集人执行：

　　（一）公告会议提案和议案，并书面征集修改建议，公告期不少于七日；

　　（二）综合征集到的书面建议，向提议业主书面反馈采纳或不采纳建议的理由；

　　（三）完成议题征集和调整修改后，将会议通知送达全体业主，同时在物业管理区域的显著位置公告，送达和公告的内容应包括会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、会议议题、表决票回收起止日期等，公告期不少于十五日；

　　（四）完成会议表决票回收和结果统计后，将结果送达全体业主。公示表决统计结果和表决清单，表决清单内容应包括参加表决的业主房号、表决票权数和具体表决意见。公示期不少于七日。会议结果应同时书面告知当地居民委员会。

　　第二十五条 建议业主大会议事规则中设立下列内容：

　　（一）业主大会决定自生效之日起一年内，业主可核查全部签字表决票和选票；

　　（二）业主委员会或其他业主大会会议召集人应公布表决票和选票的核查方式、核查程序，并设定核查接待日；

　　（三）业主质疑业主大会会议表决票真实性的，应提供具有约束性证据材料。

　　(四）约定仿造业主大会会议表决票的民事赔偿责任。

　　第五章 业主委员会活动

　　第二十六条 建议业主大会议事规则中设置下列业主委员会委员职责：

　　（一）参加业主委员会会议等有关活动；

　　（二）参与制订业主委员会工作计划和实方案，定期向全体业主报告工作开展情况；

　　（三）参与组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施工作中的日常问题；

　　（四）联系业主、业主代表、广泛了解本物业管理区域内物业管理动态、情况和问题，向业主委员会或者通过业主委员会向业主大会反映业主的意见和建议；

　　（六）承担业主委员会布置的专项工作；

　　（七）执行业主大会、业主委员会的决定，完成业主委员会交办的工作。

　　第二十七条 建议业主大会议事规则中设置下列业主委员会主任职责：

　　（一）负责召集业主委员会会议；

　　（二）主持制订业主委员会工作计划和实施方案；

　　（三）主持制订印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度；

　　（四）代表业主委员会向业主大会汇报工作；

　　（五）组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施工作中的日常问题；

　　（六）执行业主大会，业主委员会决定；

　　（七）完成业主委员会交办的工作。

　　第二十八条 建议业主大会议事规则中设置下列业主委员会副主任职责：

　　（一）协助业主委员会主任工作；

　　（二）根据业主委员会主任的授权，召集业主委员会会，议主持业主委员会工作；

　　（三）业主委员会主任缺席时，代行其职责；

　　（四）执行业主大会，业主委员会决定；

　　（五）完成业主委员会交办的工作。

　　第二十九条 业主委员会会议应当按照议事规则及业主大会的决定召开。建议业主大会议事规则中设置下列业主委员会会议召开条件：

　　（一）每月应召开一次业主委员会定期会议；

　　（二）经三分之一以上业主委员会委员提议，应召开业主委员会临时会议。

　　（三）业主委员会主任认为有必要的，应召开业主委员会临时会议

　　（四）其它业主大会议事规则要求召开业主委员会会议的。

　　第三十条 建议业主委员会会议按照下列规则召开：

　　（一）会议由主任或其委托的副主任负责召集，并决定会议召开的时间、地点等；主任和副主任均不履职的。三分之一以上的委员可以提议召开业主委员会会议，可由街道办事处指定一名委员召集和主持业主委员会会议。

　　（二）业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议；委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明，业主委员会会议应当邀请社区工作站指派员列席

　　（三）提前将会议通知及有关材料送达每位委员；

　　（四）讨论、决定物业管理公共事项的，应在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议；

　　（五）做好会议记录并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字；

　　（六）会议有过半数委员出席，作出的业主委员会决定（包括形成的业主委员会议案）须经全体委员半数以上签字同意通过；

　　（七）业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主委员会印章后存档；

　　（八）业主委员会应当将业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。

　　第三十一条 提倡业主委员会设立专职秘书，协助处理业主委员会的日常工作。专职秘书所需经费列入业主委员会工作经费，经业主大会审议通过后，由全体业主承担。

　　第三十二条 建议业主大会议事规则参考下列内容建立印章管理制度：

　　（一）业主大会印章、业主委员会印章由业主委员会指派专人保管。印章保管人不得将印章转借他人，如确因工作需要或印章保管人外出，由业主委员会会议决定印章暂时保管人，并办理暂时交管手续。印章保管人对印章应当妥善保管，防止印章丢失、被盗和被盗用，如发现上述情况应当立即报告并采取补救措施。

　　（二）业主大会和业主委员会依据各自的职责范围使用印章。每次印章使用应当有记录，记录内容包括申请使用人姓名、用途、盖章人姓名。记录应当存档，业主可以查阅。

　　（三）违反业主大会决定、业主委员会决定使用印章或拒绝使用印章的，由印章保管人承担责任；造成经济损失或不良影响的，依法追究印章保管人的相应责任。业主大会业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向社会公告并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。违反上述规定，印章遗失后造成经济损失或不良影响的，由印章遗失责任人承担相应的责任。

　　第三十三条 建议业主委员会建立包含下列内容的工作档案：

　　（一）物业管理区域内的物业资料；

　　（二）各类会议记录纪要；

　　（三）业主大会业主委员会作出的决议、决定等书面材料；

　　（四）业主大会成立备案及业主委员会委员产生、备案及更新备案的材料；

　　（五）业主清册及联系方式；

　　（六）签订的物业服务台同；

　　（七）有关法律、法规和业务往来文件；

　　（八）业主和使用人的提议、书面意见、建议书；

　　（九）建筑物及其附属设施维修资金收支情况清册；

　　（十）利用物业共用部分经营所得收益的收支情况清册；

　　（十一）业主大会、业主委员会工作经费的收支情况清册；

　　（十二）其他相关资料。

　　业主大会表决资料和业主委员会重大表决记录档案管理建议存档期不少于十五年，一般资料存档不少于五年。

　　第三十四条 设立业主共有资金帐户的，建议业主大会参考下列原则制定财务管理制度：

　　（一）属于本物业管理区域内全体业主或相关业主所有的资金的收支范围按本物业管理区域管理规约、业主大会议事规则相关约定执行，并由业主委员会负责业主大会的财务管理。

　　（二）业主委员会应明确业主共有资金财务管理负责人，该负责人承担会计管理责任；财务管理人员由会计、出纳组成，岗位应分工明确。会计人员负责建立会计账册，审核原始单证，编制会计凭证，登记会计账册，编制会计报表；出纳人员负责货币资金的日常收支管理，出纳人员应建立现金日记账和银行存款日记账；出纳现金收支应日清月结，月未会计与出纳应进行对账，确保业主大会的财产安全完整。

　　财务人员必须持有会计从业资格证书，应坚持原则，依照《中华人民共和国会计法》和相关财税法规的规定进行会计核算。

　　（三）业主委员会应建立内部控制制度，会计人员与出纳人员必须岗位分离，会计人员不得经手现金收支和实物资产管理；出纳人员不得兼管审核、会计档案保管和各类帐目的登记工作。业主委员会负责费用审批的人员与事务经办人员应执行分离制度，负责费用审批的人员，不得经手物品和劳务采购等事务工作。费用报销必须由经办人填写报销单据并签字确认，业委会其他委员或其他同行人员签字证明，业委会主任审批。

　　（四）业主委员费用审批应遵守业主委员会议事规则中有关费用开支的规定，重大费用开支须经业主委员会会议通过。

　　（五）全体业主或相关业主在取得物业共用部分经营所得收益时，统一由会计开据收款收据，款项交由出纳收款入账并在收款收据上签字加盖财务印章。严禁任何人截留、挪作他用、私分、私存物业共用部分经营所得收益。

　　（六）业主委员会应当按照国家规定的财务管理制度进行财务管理，建立完善的财务管理制度和财务核算体系，按照相关规定建立日常资金和专用资金的银行存款账户和资产管理台账，财务账目实行公开化，接受业主监督。

　　（七）业主大会以及业主委员会不得向任何单位及个人借款或为任何第三方提供担保。

　　（八）会计核算年度结束，业主共有资金使用有节余时，自动结转到下一年度；资金发生不足时，由业主委员会草拟筹集方案，提交业主大会会议决定。

　　（九）业主、业主委员会及其委员会不得侵占属于本物业管理区域全体业主或部分业主所有的资金；侵占全体业主或部分业主所有资金的，受侵害的业主可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第三十五条 建议业主大会参考下列原则制定印章、档案资料、财务凭证及财物的移交制度：

　　（一）业主委员会换届的，应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交街道办事处（镇人民政府）保管。街道办事处（镇人民政府）在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

　　（二）保管业主大会、业主委员会印章、档案资料或财务凭证、财物的业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起3日内向业主委员会移交其保管的业主大会、业主委员会印章、档案资料或财务凭证、财物。业主委员会重新确定印章、档案资料或财务凭证、财物保管人、并完成印章、档案资料或财务凭证、财物交接工作。

　　（三）业主委员会委员集体提出辞职的，应当向业主大会报告工作、说明辞职理由，并以书面形式告知物业所在地的街道办事处、社区工作站。在报告同时，应当将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由街道办事处暂时保管。

　　第三十六条 根据法规规定，业主委员会换届执行下列规定：

　　业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会。街道办事处（镇人民政府）应当指导、协助成立换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。

　　业主委员会逾期未能换届改选的，由街道办事处（镇人民政府）指导所在地的社区居（村）民委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　第三十七条 建议业主大会参考下列原则在业主大会议事规则中设立业主委员会任期内换选的相关程序：

　　（一）业主有权提议召开临时业主大会会议，换选任期内的业主委员会委员；

　　（二）除增补业主委员会委员外，业主大会议事规则中应设定业主委员会委员换选周期限制，原则一年内只能换选一次；

　　（三）召开临时业主大会会议换选业主委员会的，是否由现任业主委员会负责召开会议，应在业主大会议事规则中约定。

　　第三十八条 业主委员会委员在任期内以书面方式提出辞去委员请求或符合《南京市住宅物业管理条例》有关资格终止规定的，其委员资格自行终止。

　　业主委员会委员资格终止的，业主委员会应当在物业区域内公告，公告时间不少于7日。资格终止的委员，应当自终止之日起5日内将所保管的档案资料、印章及其它应当移交的财物，移交给业主委员会。对拒不移交的，业主委员会可向街道办事处、辖区公安派出所申请，协助移交。

　　第三十九条 业主委员会委员任期内出现空缺的，应当按照业主大会议事规则约定的候补制度自动递补并办理变更备案，递补的委员任期为缺额委员余下的任期。

　　候补委员递补后人数仍不足的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

　　第四十条 发生下列内容变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内，将变更内容书面报告物业所在地街道办事处，办理变更备案手续。

　　（一）管理规约、业主大会议事规则的内容发生变更的；

　　（二）业主委员会主任、副主任发生变更的；

　　（三）业主委员会成员因补选、换选和增补等变更的；

　　（四）应办理变更备案的其他情形。

　　第四十一条 物业管理委员会的工作职责及工作开展可参照本导则业主委员会相关条款内容执行。

　　第五章 业主监督与行政指导

　　第四十二条 业主可以就业主大会运行情况和业主委员会、物业管理委员会履行职责情况，行使下列权利：

　　(一)按议事规则约定发起业主联名，召开业主大会临时会议；

　　(二)对业主大会会议表决前的议题草案提出书面修正建议；

　　(三)参加业主大会会议，就小区共同管理事项行使表决权；

　　(四)参加业主小组议事，就小组共同管理事项行使表决权；

　　(五)选举业主委员会成员和本小组业主代表，并享有被选举权；

　　(六)旁听业主委员会会议；

　　(七)监督业主委员会的日常工作，并提出建议；

　　(八)通过诉讼，对侵害共同利益和专有利益的决定行使撤销权；

　　（九）根据管理规约和议事规则的约定，查询与小区共同管理事项有关的资料；

　　（十）法律、法规规定的其它权利。

　　第四十三条 业主大会、业主委员会应当依法配合社区居（村）民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居（村）民委员会开展工作，共同做好物业管理区域内社区建设等相关工作。物业管理区域内召开业主大会、业主委员会会议，应当告知社区居（村）民委员会，并听取其意见。

　　第四十四条 街道办事处应当建立由社区居（村）民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜。

　　第四十五条 业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）书面提出撤销申请；认为物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向区物业管理行政主管部门书面提出撤销申请。

　　区物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人；业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，应当责令其限期改正或者撤销其决定并通告全体业主。

　　业主委员会不能正常开展工作，不履行职责，或未按规定及时召开业主大会会议的，由物业所在地街道办事处责令期限期改正。业主委员会逾期仍不履行职责，拒不改正的，街道办事处应当协助业主召开业主大会临时会议，共同决定有关事项。

　　第四十六条 业主、业主组织对物业管理行政主管部门、街道办事处作出的有关决定有异议的，可以依据《行政复议法》提出行政复议申请，或者依据《行政诉讼法》提起行政诉讼。

　　第六章 附　则

　　第四十七条 市物业管理行政主管部门依据本导则制定发布《南京市住宅小区管理规约示范文本》、《南京市住宅小区业主大会议事规则示范文本》。

　　第四十八条 本导则自发布之日起施行，《关于印发《南京市业主大会和业主委员会指导规则》的通知》（宁建物字[2013]988号）同时废止。

　　南京市住宅小区管理规约（示范文本）

　　第一章 总则

　　第一条 为了保障物业的合理使用，建立物业区域内良好的公共秩序，营造安全、文明、和谐的居住生活和工作环境，维护全体业主的合法权益和共同利益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《南京市住宅物业管理条例》及相关法律、法规的规定，制定本规约。

　　第二条 本规约自首次业主大会会议批准之日起生效，对本住宅小区业主、物业使用人均具有约束力。

　　第二章 物业基本情况

　　第三条 本物业管理区域的基本情况:

　　（一）物业名称： 。

　　（二）详细地址： 。

　　（三）物业类型： 。

　　（四）业主总户数： 。

　　（五）总建筑面积（平方米）： 。

　　（六）物业管理区域四界

　　东至： ；

　　南至： ；

　　西至： ；

　　北至： 。

　　（七）共用部位、共用设施设备：

　　1、单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、主体结构、抗震结构、共用门厅、共用通道、共用楼梯间、户外墙面、屋面、 、 、 等。

　　2、单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、共用天线、共用线路、冷暖设施、照明设施、燃气管道、消防设施、避雷设施、 、 、 等。

　　3、本物业区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括公共绿地、道路、路灯、沟渠、池井、共用车库、信报箱、公益性文体设施、围墙、给排水管道、水箱、水泵、共用天线、共用线路、冷暖设施、照明设施、燃气管道、消防设施、智能化设备、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、 、 、 等。

　　4、物业服务用房位于： 。

　　第三章 业主的权利与义务

　　第四条 业主的权利

　　（一）享有所拥有物业的各项法定权利；

　　（二）按照《物业服务合同》的约定，接受物业服务企业提供的服务；监督物业服务企业履行前期物业服务合同；

　　（三）根据法律、法规和本小区《业主大会议事规则》的规定参加业主大会会议，行使投票权；

　　（四）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

　　（五）对本物业管理区域内物业管理的公共事项向物业服务企业提出意见和建议；

　　（六）对本物业管理区域内共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权；

　　（七）监督住宅专项维修资金、住宅物业保修金、业主大会首次筹备经费的管理和使用；

　　（八）监督本小区业主共有资金的收支情况；

　　（九）协助业主委员会、物业服务企业依法劝阻、制止本物业管理区域内影响和侵害业主共同利益的行为，直至提起诉讼；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。

　　第五条 业主的义务

　　（一）自觉遵守本规约，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的法律、法规规定和约定，积极配合物业服务企业和相关单位做好物业管理工作。

　　（二）按照《物业服务合同》的约定按时足额交纳物业公共服务费、汽车停放费、公共能耗费。

　　（三）按规定缴存、使用、续筹物业专项维修资金。

　　（四）合理、安全使用房屋，按照相关规定履行房屋检查、修缮义务。

　　（五）积极配合物业服务企业做好共用部位、共用设施设备的维修、养护和巡检工作。

　　（六）按规定办理装饰装修登记，接受物业服务企业和相关部门对装饰装修行为的巡检、检查，配合相关部门对违法拆改行为的查处。

　　（七）法律、法规规定的其他义务。

　　第四章 物业管理方式

　　第六条 本住宅小区依据法律法规、本规约和业主大会议事规则对本小区共有部分行使共同管理权，委托物业服务企业提供物业服务

　　第七条 业主大会授权业主委员会与物业服务企业签定物业服务合同，合同期限原则上不超过3年。

　　选聘物业服务企业前，业主委员会应草拟小区物业服务合同样本初稿，按照议事规则规定的程序，确定本小区聘用物业服务机构的合同基础文本，并按照议事规则规定的程序确定应聘方并进行表决。

　　业主大会会议通过合同文本，业主委员会与物业服务企业签订正式物业服务合同后，应将合同文本提供给每户业主。

　　第八条 业主委员会应每年至少组织一次物业服务质量全面评估，并将评估结果告知全体业主。评估办法由业主委员会经征求物业服务企业意见后制定并实施。

　　第五章 物业的使用

　　第九条 业主对物业的专有部分享有占用、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，也不得妨碍其他业主对物业的正常使用。

　　第十条 相邻业主应按照有利于共同生活、和谐相处的原则，根据相关法律法规的规定，妥善处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护、动物饲养等方面的问题。

　　第十一条 业主和物业使用人应按照房屋销售合同中约定的和房屋使用说明书中载明的功能使用物业；合同未约定或约定不一致或房屋使用说明书中未列明的，按照规划部门核准的设计用途使用物业。

　　第十二条 本物业管理区域禁止下列行为：

　　（一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置，超荷载存放物品；

　　（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方；

　　（三）违反市人民政府有关房屋出租规定；

　　（四）违法建设建筑物、构筑物，或者破坏、擅自改变房屋外貌；

　　（五）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；

　　（六）损毁树木、绿地；

　　（七）违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品；

　　（八）损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通；

　　（九）任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物或者露天焚烧杂物、纸钱等祭祀物品；

　　（十）制造超过规定标准的噪声、振动；

　　（十一）在规定区域外停放车辆；

　　（十二）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；

　　（十三）擅自架设电线、电缆等；

　　（十四）在楼道等业主共有区域堆放物品；

　　（十五）法律、法规、临时管理规约和管理规约禁止的其他行为。

　　第十三条 本物业管理区域内禁止饲养家禽、家畜、鸽子、大型犬类；对于允许饲养的动物，应遵守下列约定：

　　（一）应办理合法手续，并及时到本物业区域物业服务企业备案；

　　（二）应按指定的路线、区域牵遛犬类，及时清洁动物在公共区域内排放的粪便；

　　（三）应定期采取动物传染病的防疫措施；

　　（四）禁止利用共用部位饲养动物，不得携动物在公共绿地、儿童娱乐设施、封闭式活动区域活动；

　　（五）不得在上午 时至 时、下午 时至 时携带动物搭乘载人电梯；不得在 时间内遛犬；

　　（六）不得在晚间 时后放任动物发出持续的鸣叫；

　　（七）不得滋扰邻里，如造成相邻业主 （5户/10户）以上书面投诉，应自行将动物清离本物业区域。

　　第十四条 业主和物业使用人在装饰装修时，应遵守下列管理规定：

　　（一）需要装饰装修房屋的，应当事先向物业服务企业登记，并与其签订装饰装修管理服务协议，服从相关管理单位和物业服务企业的管理。

　　（二）应遵守住建部《住宅室内装饰装修管理办法》、《南京市房屋安全管理条例》、《南京市住宅装饰装修管理条例》、《南京市物业服务收费管理实施办法》等相关规定，按装饰装修管理服务协议的约定规范装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项。涉及房屋拆改，或者进行其他可能影响房屋抗震措施和结构安全的，应当依法向房屋安全行政主管部门申请许可，将批准文件向物业服务企业备案后方可施工。

　　（三）因房屋装饰装修或其专有部位中发生渗水等问题影响其他业主安全、正常使用物业的，业主应及时予以修复处理，由此造成的损失，相关责任人要及时予以赔偿。

　　（四）应严格遵守本物业区域装修施工时间（上午 时至 时、下午 时至 时）。本物业管理区域内十二时至十四时、十九时至次日七时之间，禁止使用产生噪声或者振动的工具进行施工作业。

　　（五）应按设计预留的位置安装空调室外机。未预留位置的，应按建设单位要求或物业服务企业统一指定的位置安装，空调室外机要注意安装牢固，防止跌落，空调机冷凝水集中收集；空调室机外机如发出超标噪声的，应立即修复或更换，直至符合国家噪声标准后再使用。

　　（六）商铺业主和物业使用人不得随意悬挂招牌、招贴广告和宣传画。如经批准悬挂招牌、招贴广告和宣传画的，应符合相关规定，不得影响物业整体形象，不得损害相邻业主权益。

　　（七）不得擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳篷、防护栏、晒衣架、花架、鞋架、封闭阳台等。如需安装上述遮阳篷等物件或封闭阳台的，要注意安装牢固，防止跌落，并应按照物业服务企业统一安排的式样、规格、颜色进行施工。

　　（八）安装太阳能热水器应征得相关业主同意并符合相关安装规范，不得违反房屋安全使用规定、破坏楼宇外观、侵害其他业主利益，不得在没有设置安装基座和水管通道的楼顶面安装太阳能热水器，若因为安装太阳能热水器造成房屋渗漏的，由安装业主承担相应赔偿责任。

　　（九）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部位和公共场所。

　　（十）禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方。

　　（十一）如因上述（五）、（六）、（七）、（八）条款所涉空调室外机等安装不牢固造成公私财产受损，相关责任人应承担赔偿责任，如无法确认责任人的，由本单元（或楼幢）全体业主共同承担维修费用，如造成人员伤亡的，按相关法规处理。

　　第十五条 业主和物业使用人在治安、消防管理方面，应遵守下列约定：

　　（一）在本物业区域内发现行为可疑人员应及时与物业服务企业联系；

　　（二）加强自身安全防范意识，自觉遵守有关安全管理措施；

　　（三）加强消防安全意识，了解防火、自救常识；

　　（四）爱护各种消防设施设备，遵守消防各项规定，发现火灾隐患，应及时通知物业服务企业处理；

　　（五）禁止在本物业区域内燃放烟花爆竹。

　　第十六条 业主和物业使用人在车辆行驶和停放方面，应遵守下列规定和约定：

　　（一）车辆应在指定的停车位（停车区域）停放，禁止占用、堵塞消防通道和公共通道等；

　　（二）按照规定或约定交纳停车管理服务费用；

　　（三）严格按照交通标识的要求行驶车辆，车辆进入本物业区域应低速行驶（每小时5公里）；

　　（四）爱护停车场设备设施，造成损坏的应承担赔偿责任；车位只可用作停放车辆，禁止堆放杂物、安装设施或改作他用；

　　（五）禁止在本物业区域内试车、练车；

　　（六）机动车辆按规定进出，驾车人应主动出示证件，服从管理人员的指挥；

　　（七）在本物业区域内机动车辆严禁鸣喇叭；

　　（八）业主物业和使用人对车辆有保管要求的，应与物业服务企业另行签订车辆保管协议。

　　第十七条 业主和物业使用人在电梯使用方面，应遵守下列规定：

　　（一）使用电梯应文明操作，禁止用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮及随意按动警铃按钮，禁止在在轿厢内摇晃电梯；

　　（二）禁止超载运行，当超载信号声响时，最后进入的乘客应自觉退出，禁止采取任何形式的强制关门手段；

　　（三）儿童乘坐电梯必须由成人携带，切勿让儿童单独搭乘或进入电梯，且不得在电梯内嬉戏玩耍，以免发生危险；

　　（四）切忌将液体状物品遗留在梯内，清洁走廊和楼梯时，避免让水流入电梯内造成电梯设备损坏；

　　（五）电梯轿厢内禁止吸烟、吐痰、乱扔杂物、乱涂乱画；

　　（六）上下电梯应紧靠右行，乘梯时不可将身体倚靠轿厢门；

　　（七）业主发现电梯故障时，有责任互相提醒，并及时告知物业服务企业；

　　（八）业主应共同承担电梯运行、维修、更新所产生的费用。

　　（九）乘坐电梯时发生故障，及时与物业服务企业联系寻求帮助，严禁“扒门”外出。

　　（十）电动车不得进入电梯，大件物品不得强行进入电梯，不得拆除电梯部件进入，若造成电梯损坏的，应承担全额维修费用。

　　第十八条 业主在出租房屋方面，应遵守下列规定：

　　（一）按照住宅设计规范设计为餐厅、厨房、卫生间、阳台、过道、车库和储藏室等其他非居住空间的，不得出租供人员居住。

　　（二）业主在出租房屋时，应向房屋租赁主管部门依法办理登记备案。出租的房屋应当符合住宅设计规范标准，单间超过 人及人均居住面积低于 平米的，应征得本单元业主的书面同意。

　　第十九条 物业维修养护的约定如下：

　　（一）业主对其拥有的物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益；

　　（二）因维修养护物业或者因公共利益，业主和物业使用人确需临时占用、挖掘道路、场地的，须按本规约的要求向物业服务企业提出书面申请，物业服务企业应在接到申请之日起 日内作出答复；逾期不作出答复的，视为同意。业主和物业使用人临时占用、挖掘道路、场地的，须在约定期限或合理期限内恢复原状；给他人造成损失的，应当作相应补偿；

　　（三）发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业服务企业可向相邻业主说明情况，并在第三方（当地居（村）委会或派出所）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，由此造成的损失相关责任人应承担相应赔偿责任；

　　（四）物业服务企业实施物业共用部位、共用设备设施维修养护时，相关业主须予以配合；业主阻挠维修养护的进行造成损失的，由其承担修复或者赔偿责任；对异产毗连的物业维修，各相邻业主应积极支持，不得无故阻挠维修。

　　第二十条 本物业管理区域公共能耗费用采取以下第（ ）种方式分摊：

　　（一） （物业类型）按 标准分摊；

　　（物业类型）按 标准分摊；

　　。

　　（二）业主按照专有部位占建筑物总面积的比例分摊。

　　按照规定将原住宅设计用途改为非住宅用途的，物业公共服务费收费标准应按照本物业管理区域住宅物业公共服务收费标准的 倍计算；公共能耗费分摊应按照本物业管理区域公共能耗费分摊标准增加 %计算。

　　第二十一条 其他需要约定的行为：

　　（一） ；

　　（二） ；

　　（三） ；

　　（四） 。

　　第六章 业主共有收益及住宅专项维修资金

　　第二十二条 本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备情况如下：

　　（一） ；

　　（二） ；

　　（三） ；

　　（四） 。

　　物业服务企业代管的经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备发生变更的，物业服务企业应当在公布共有资金帐户收支情况时一并说明。

　　第二十三条 本小区内物业共用部分及公众责任保险，由业主委员会根据物业服务企业提交的方案拟定草案，由业主代表大会（或业主大会业主代表大会）核定，在公告全体业主后，由业主委员会或选聘的物业服务企业/其他管理人从物业费中提取并办理相关手续。

　　第二十四条 本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其归集、使用执行国家、省、市的相关规定。

　　（一）归集

　　建设单位在办理房屋所有权初始登记之前，已将首期住宅专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户。业主在物业交付使用时按面积向建设单位交存维修资金费用。

　　（二）使用

　　1、一般使用。维修、更新、改造工程需使用物业专项维修资金的，需经专有部分占相关总建筑面积2/3以上且专有部分人数占相关总人数2/3以上的业主同意后，根据《南京市住宅专项维修资金管理办法》的具体规定由申请人向维修资金管理机构提出申请。

　　2、应急使用。出现《南京市住宅物业管理条例》第62条规定的应急情形时需要立即进行维修、更新和改造的，由顺位主体按照法规规定向住宅专项维修资金管理部门提出资金应急使用申请。

　　（三）监督管理。维修资金管理部门负责物业专项维修资金的监督管理。

　　第七章 违约责任

　　第二十五条 业主存在欠交物业公共服务费、公共水电分摊费用、汽车停放费用和住宅专项维修资金的，或存在损害业主共同权益行为且未改正的，取消其作为业主大会筹备组成员、业主委员会委员候选人和业主委员会委员的资格。

　　第二十六条 业主不按指定的停车位（停车区域）停放车辆的，物业服务企业有权按本物业管理区域车辆管理规定处理或强制移动，强制移动所产生的费用由相关业主承担。

　　第二十七条 业主和物业使用人违反本规约有关约定的，物业服务企业、业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失；业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会可以按照管理规约的约定或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。

　　业主违规装饰装修的，同时可以采取下列第 项措施予以制止（可复选）：

　　（一）在违规行为停止或整改完毕前，禁止施工人员进入本物业区域。

　　（二）应交纳年物业服务费用的 %作为违约补偿，违约金额纳入业主共有资金。

　　（三） 。

　　（四） 。

　　业主违反本管理规约第十六条约定出租房屋的，同时可以采取下列第 项措施予以制止（可复选）：

　　（一）应交纳年租赁费用的 %或年物业服务费的 %作为违约补偿，违约金额纳入业主共有资金。

　　（二） 。

　　第二十八条 业主或物业使用人未能履行本规约的约定，其他业主和物业服务企业可依据本规约的约定申请仲裁或向人民法院提起诉讼；属于共同诉讼的，经相关业主授权，推荐诉讼代表或授权物业服务企业具体实施，诉讼费用由相关业主共同承担。

　　第二十九条 物业使用人违反本规约的约定，由相关业主承担连带责任。

　　第八章 附 则

　　第三十条 本规约所称物业的专有部分指在构造及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位。

　　本规约所称物业的共用部位、共用设施设备是指物业区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关配套设施设备。

　　第三十一条 本规约作为房屋销售合同的附件由建设单位、物业服务企业和物业买受人各执一份。

　　业主转让或者出租物业时，应当将本规约告知受让人或者承租人。

　　第三十二条 本规约生效之日起，原临时管理规约自行终止。

　　南京市住宅小区业主大会议事规则（示范文本）

　　第一章 业主大会

　　第一条 本业主大会名称为 区 业主大会。

　　第二条 本业主大会的议事内容包括下列事项：

　　（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（三）决议业主委员会的工作职责和经费；

　　（四）审查业主委员会和物业服务企业或其他管理人的年度工作报告；

　　（五）决议或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案；

　　（六）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　（七）筹集、管理和使用专项维修资金；

　　（八）决议申请改建、重建建筑物及附属设施；

　　（九）决议申请分立或者合并物业管理区域；

　　（十）制定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；

　　（十一）制定物业合同无法履行等情形的应急预案；

　　（十二）决议本物业管理区域内全体业主共用部分的经营、收益分配等方案；

　　（十三）决议对业主违反法律、法规、规章和管理规约、业主大会议事规则的行为，向人民法院提起诉讼的事项；

　　（十四）决议本物业管理区域内全体业主诉讼事宜；

　　（十五）决议物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

　　决定前款第七项的，应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意（属于维修资金应急使用项目的除外）；决定前款第八项的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　决定前款第九项的，应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；法律、法规和规章另有规定的，从其规定。

　　第三条 业主大会定期会议按照下列要求召开：

　　（一）业主大会每年召开1次定期会议，召开时间为 。业主大会定期会议由业主委员会负责召集。业主大会定期会议召开前，业主委员会应当向业主公告以下内容：

　　1、物业管理情况报告；

　　2、上一年度业主委员会工作情况报告；

　　3、上一年度业主大会收支情况报告；

　　4、 。

　　（二）业主大会定期会议应当讨论并决议以下内容：

　　1、审查业主委员会和物业服务企业或者其他管理人的工作计划；

　　2、选举需要补选或者定期改选的业主委员会委员；

　　3、决议物业管理有关事项；

　　4、审查决议业主共有资金收支情况；

　　5、 。

　　业主委员会在业主大会定期会议召开60日前，应当就有关物业管理工作征询业主意见，并对业主提出的意见、建议等，由业主委员会会议审议，形成议案提交业主大会会议决定。

　　业主委员会应当在会议召开15日前，将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。

　　第四条 有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生之日起45日内组织召开业主大会临时会议：

　　（一）20%以上业主就物业管理共同事项提议；

　　（二）经业主委员会半数（含）以上委员提议召开的；

　　（三）业主委员会委员空缺达半数（含）以上的；

　　（四）20%以上业主认为需要换选现任全部或半数以上业主委员会成员的；

　　（五） ;

　　（六）符合法规、法规要求召开临时业主大会会议情形的。

　　因前款第四项情形需要召开业主大会临时会议的（选择下列一种），

　　□由业主委员会召开。

　　□由街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会指导提议业主召开。

　　第五条 业主委员会应当自收到业主提议召开业主大会临时会议之日起30日内核查，并作出是否召集业主大会临时会议的书面决定，在物业管理区域内显著位置公告,书面决定应同时告知辖区社区居（村）民委员会。

　　业主委员会决定不召集业主大会临时会议的，应当在前款所述书面决定中载明理由。业主对业主委员会作出的书面决定有异议的，可以于书面决定公示后15日内向街道办事处（乡镇人民政府）提出申请，由街道办事处（乡镇人民政府）依法协调处理。

　　第六条 本业主大会会议采用下列方式（ 可复选）：

　　采用集体讨论形式的,业主大会选择以下第 种方式:

　　（一）书面征求意见形式;

　　（二）使用物业行政主管部门建立的业主议事电子平台；

　　（三） 。

　　第七条 业主大会发布决议、公告，业主委员会发布公告、通告、意见征集书采取下列方式（ 可复选）：

　　（一）本小公告栏，位于 ；

　　（二）物业行政主管部门建立的业主自治信息发布平台；

　　（三） 。

　　业主委员会在 （位置） 设提案箱、提案簿，并安排专门的委员每月负责收集、整理当月业主、业主代表就物业管理有关事项的提议、意见、建议。

　　业主委员会根据业主、业主代表的提议、意见、建议和相关法律、法规的要求，由业主委员会会议审议后，形成有编号的业主委员会议案，提交业主大会会议决议。

　　第八条 业主大会会议按下列程序召开：

　　（一）会议筹备。业主委员会（或会议召集人）负责开会前的准备工作，公告会议提案和议案，并书面征集修改建议，公告期不少于7日。

　　（二）意见反馈。业主委员会（或会议召集人）综合征集到的书面建议，向提议业主书面反馈采纳或不采纳建议的理由。

　　（三）发布公告。业主委员会（或会议召集人）完成议题征集和调整修改后，将会议通知送达全体业主，同时在物业管理区域的显著位置公告，送达和公告的内容应包括会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、会议议题、表决票回收起止日期等，公告期不少于15日。

　　（三）会议召开。业主委员会（或会议召集人）负责组织召开业主大会会议。采用书面征求意见形式的,业主委员会（或会议召集人）应在投票日期7日前发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。召开业主大会会议时，邀请物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和社区居（村）民委员会列席指导。

　　（四）表决票送达。业主委员会（或会议召集人）负责向全体业主送达表决票和有关业主大会会议资料，以下方式均视为完成送达义务：

　　1、送达至业主在本物业管理区域的住所，并由业主本人或住所内的其他人员签收回执单；

　　2、按照业主预留至业主委员会（物业服务企业）的联系地址、通讯方式发送邮局挂号信；

　　3、按照业主认可并预留至业主委员会（物业服务企业）的通讯方式，采取发送手机信息、电子邮件等各种可追述证据的方式；

　　4、使用物业行政主管部门建立的业主议事电子平台的遵照平台规则及相关要求。

　　（五）表决形式。

　　1、业主大会会议采用书面表决形式的，表决票采取下列方式（可复选）：□纸质表决票□手机信息□电子邮件□ □ ；

　　2、业主大会会议使用物业行政主管部门建立的业主议事电子平台的遵照平台规则及相关要求；

　　3、 。

　　（六）表决票回收

　　业主大会会议采取下列方式回收选票，由业主委员会（或会议召集人）在发布业主大会会议公告时载明：

　　1、设置表决票回收票箱，位于： ；

　　2、由业主委员会（或会议召集人）派员向业主回收；

　　3、业主大会会议使用物业行政主管部门建立的业主议事电子平台的遵照平台规则及相关要求;

　　4、 。

　　（七）公告业主大会会议情况。业主委员会（或会议召集人）完成会议表决票回收和结果统计后，应公示表决统计结果和表决清单，表决清单内容应包括参加表决的业主房号、表决票权数和具体表决意见。公示期不少于7日。公示期间内，业主认为表决清单中公示的表决意见与本人真实意见不符的，可以要求业主委员会（或会议召集人）补正表决清单。

　　（八）公告业主大会会议决议。前项公示期满后，业主委员会（或会议召集人）完成表决清单补正和表决结果统计后，应当公告业主大会决议，同时书面告知当地居（村）民委员会。

　　（九）资料归档。业主委员会（或会议召集人）应做好业主大会会议书面记录；业主大会会议决定的议事文件由业主委员会（或会议召集人）发布或签署，加盖印章后存档。

　　第九条 业主大会形成的决议，对本物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主必须共同遵守。持不同意见的业主不得抵制业主大会决定的执行，不得干扰业主大会的正常工作。

　　业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）书面提出撤销申请；业主大会形成的决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

　　第十条 业主可以委托代理人参加业主大会会议。代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。

　　业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：

　　（一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者 参加；业主为无完全民事行为能力人、限制民事行为能力人的，由其法定代理人参加业主大会会议，行使投票权；

　　（二）业主为法人的，由其法定代表人或书面委托代理人参加业主大会会议；

　　（三）业主是其他组织的，由其负责人或书面委托代理人参加业主大会会议。

　　第十一条 业主的表决权按照面积和人数计算。

　　（一）业主的面积表决权数按照下列方法认定：

　　1、专有部分面积，按照房地产登记部门颁发的房屋权属证明所记载的面积计算；尚未进行登记的，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

　　2、建筑物总面积，按照前项的统计总和计算，但按照管理规约和业主大会议事规则约定，对因损害业主共同权益而被限制选举权、表决权的业主所拥有的专有面积不计入建筑物总面积。

　　（二）业主的人数表决权数按照下列方法认定：

　　1、业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

　　2、总人数，按照前项的统计总和计算。

　　已领取房地产登记部门颁发的权属证明的车库、车位，按照权属证明记载的面积计算；尚未领取权属证明但具有销售（预售）许可证的车库、车位,按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按买卖合同记载的面积计算。按照规划建设的人防工程面积不计算投票权；无法进行转移登记的车库、车位，不计算投票权。

　　第十二条 本业主大会建立印章管理制度如下：

　　（一）业主大会印章、业主委员会印章由业主委员会指派专人保管。印章保管人不得将印章转借他人，如确因工作需要或印章保管人外出，由业主委员会会议决定印章暂时保管人，并办理暂时交管手续。印章保管人对印章应当妥善保管，防止印章丢失、被盗和被盗用，如发现上述情况应当立即报告并采取补救措施。

　　（二）业主大会和业主委员会依据各自的职责范围使用印章。每次印章使用应当有记录，记录内容包括申请使用人姓名、用途、盖章人姓名。记录应当存档，业主可以查阅。

　　（三）违反业主大会决定、业主委员会决定使用印章或拒绝使用印章的，由印章保管人承担责任；造成经济损失或不良影响的，依法追究印章保管人的相应责任。业主大会业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向社会公告并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。违反上述规定，印章遗失后造成经济损失或不良影响的，由印章遗失责任人承担相应的责任。

　　第十三条 业主大会参考下列原则制定财务管理制度：

　　（一）属于本物业管理区域内全体业主或相关业主所有的资金的收支范围按本物业管理区域管理规约、业主大会议事规则相关约定执行，并由业主委员会负责业主大会的财务管理。

　　（二）业主委员会应明确业主共有资金财务管理负责人，该负责人承担会计管理责任；财务管理人员由会计、出纳组成，岗位应分工明确。会计人员负责建立会计账册，审核原始单证，编制会计凭证，登记会计账册，编制会计报表；出纳人员负责货币资金的日常收支管理，出纳人员应建立现金日记账和银行存款日记账；出纳现金收支应日清月结，月未会计与出纳应进行对账，确保业主大会的财产安全完整。

　　财务人员必须持有会计从业资格证书，应坚持原则，依照《中华人民共和国会计法》和相关财税法规的规定进行会计核算。

　　（三）业主委员会应建立内部控制制度，会计人员与出纳人员必须岗位分离，会计人员不得经手现金收支和实物资产管理；出纳人员不得兼管审核、会计档案保管和各类帐目的登记工作。业主委员会负责费用审批的人员与事务经办人员应执行分离制度，负责费用审批的人员，不得经手物品和劳务采购等事务工作。费用报销必须由经办人填写报销单据并签字确认，业委会其他委员或其他同行人员签字证明，业委会主任审批。

　　（四）业主委员费用审批应遵守业主委员会议事规则中有关费用开支的规定，重大费用开支须经业主委员会会议通过。

　　（五）全体业主或相关业主在取得物业共用部分经营所得收益时，统一由会计开据收款收据，款项交由出纳收款入账并在收款收据上签字加盖财务印章。严禁任何人截留、挪作他用、私分、私存物业共用部分经营所得收益。

　　（六）业主委员会应当按照国家规定的财务管理制度进行财务管理，建立完善的财务管理制度和财务核算体系，按照相关规定建立日常资金和专用资金的银行存款账户和资产管理台账，财务账目实行公开化，接受业主监督。

　　（七）业主大会以及业主委员会不得向任何单位及个人借款或为任何第三方提供担保。

　　（八）会计核算年度结束，业主共有资金使用有节余时，自动结转到下一年度；资金发生不足时，由业主委员会草拟筹集方案，提交业主大会会议决定。

　　（九）业主、业主委员会及其委员会不得侵占属于本物业管理区域全体业主或部分业主所有的资金；侵占全体业主或部分业主所有资金的，受侵害的业主可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第十四条 本业主大会印章、档案资料、财务凭证及财物的移交制度如下：

　　（一）业主委员会换届的，应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交街道办事处（镇人民政府）保管。街道办事处（镇人民政府）在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

　　（二）保管业主大会、业主委员会印章、档案资料或财务凭证、财物的业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起3日内向业主委员会移交其保管的业主大会、业主委员会印章、档案资料或财务凭证、财物。业主委员会重新确定印章、档案资料或财务凭证、财物保管人、并完成印章、档案资料或财务凭证、财物交接工作。

　　（三）业主委员会委员集体提出辞职的，应当向业主大会报告工作、说明辞职理由，并以书面形式告知物业所在地的街道办事处。在报告同时，应当将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由街道办事处暂时保管。

　　第十五条 业主大会、业主委员会等工作经费用于下列开支：

　　（一）电话费、纸张费、邮递费等日常办公等费用；

　　（二）有关人员工资和津贴，共计费用 元/月，具体支付对象如下：

　　1、 ，费用 元/月；

　　2、） ，费用 元/月；

　　（三） ；

　　（四） 。

　　第十六条 业主大会、业主委员会等开展工作的经费，不得强制要求物业企业或其他管理人承担，其工作经费来源，采用下列第（ ）种筹集方式：

　　（一）业主每月按每平方米建筑面积交纳 元；

　　（二）业主共有资金；

　　（三）业主自愿捐赠；

　　（四） 。

　　第十七条 业主大会、业主委员会等工作经费归全体业主共有，依据法律、法规、规章、管理规约和本议事规则进行财务管理。经费收支账目于每月 号在物业管理区域内公布一次，接受业主大会、业主的监督。

　　第二章 业主委员会

　　第十八条 业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责：

　　（一）执行业主大会的决定和决议；

　　（二）召集业主大会会议，定期书面向业主大会报告工作并在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受业主质询；

　　（三）根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题；

　　（五）督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

　　（六）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；

　　（七）根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用并公布经营所得收益情况；

　　（八）配合街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会、公安机关等做好住宅物业管理区域的社区建设、社会治安等工作；

　　（九）定期向业主大会报告物业管理情况；

　　（十）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，提交业主大会会议决定；

　　（十一）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，形成议案提交业主大会会议决定；

　　（十二）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管，建立并妥善保管工作档案，为业主提供查阅、抄录和复制档案资料的便利；

　　（十三）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

　　（十四）根据业主的意见、建议和要求，拟订《业主大会议事规则》和《管理规约》修改方案，提交业主大会会议决定；

　　（十五）拟订物业管理区域内物业共用部分的使用、收益方案和业主共有资金管理方案，提交业主大会会议决定；

　　（十六）建立业主委员会接待制度，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督，并定期将工作情况以公告等形式向全体业主报告；

　　（十七）对违反国家和本市相关规定以及管理规约、业主大会议事规则的行为，可以要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产；

　　（十八）法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

　　第十九条 业主委员会成员由本物业管理区域内的业主担任，并应当符合下列条件：

　　（一）具有完全民事行为能力；

　　（二）遵守管理规约、业主大会议事规则；

　　（三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

　　（四）具有一定组织能力；

　　（五）具备必要的工作时间；

　　（六） ；

　　（七） 。

　　业主是法人或者其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。本物业管理区域内，一个法人或者其他组织只能由一个自然人代表。房屋共有的，业主可以授权共有人参加业主委员会的选举。

　　第二十条 有以下行为的业主，不能担任业主委员会委员：

　　（一）不具有完全民事行为能力的；

　　（二）本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的；

　　（三）有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为且未改正的；

　　（四）未按照规定交纳物业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用和住宅专项维修资金等相关费用且未改正的；

　　（五）违反市人民政府有关房屋出租规定且未改正的；

　　（六）牟取妨碍公正履行职务的其他利益且未改正的；

　　（七）有不良信用记录情节严重的；

　　（八） ；

　　（九）有违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则，或者其他不宜担任业主委员会委员的情形

　　第二十一条 业主委员会设委员 名，其中主任1名，副主任 名。本物业管理区域选举候补委员 名。

　　业主委员会委员实行任期制，委员每届任期不得超过 年，连选可以连任。

　　【以下内容适用于需要片区分布的物业管理区域】其中：

　　片区设置委员人数 名；

　　片区设置委员人数 名；

　　片区设置委员人数 名；

　　如片区无人报名竞选业主委员会委员，或报名人数不足该片区委员数量的，该片区委员剩余名额由其它片区均分。

　　第二十二条 业主委员会主任和副主任在全体委员中推举产生，业主委员会主任或者副主任委员资格终止的，业主委员会应及时召开会议，重新推举产生业主委员会主任或者副主任。

　　第二十三条 业主委员会主任负责业主委员会的日常事务，履行以下职责：

　　（一）负责召集业主委员会会议；

　　（二）主持制订业主委员会工作计划和实施方案；

　　（三）主持制订印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度；

　　（四）代表业主委员会向业主大会汇报工作；

　　（五）组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施工作中的日常问题；

　　（六）执行业主大会，业主委员会决定；

　　（七）完成业主委员会交办的工作。

　　第二十四条 业主委员会副主任履行以下职责：

　　（一）协助业主委员会主任工作；

　　（二）根据业主委员会主任的授权，召集业主委员会会，议主持业主委员会工作；

　　（三）业主委员会主任缺席时，代行其职责；

　　（四）执行业主大会，业主委员会决定；

　　（五）完成业主委员会交办的工作。

　　第二十五条 业主委员会委员依法履行以下职责：

　　（一）参加业主委员会会议等有关活动；

　　（二）参与制订业主委员会工作计划和实方案，定期向全体业主报告工作开展情况；

　　（三）参与组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施工作中的日常问题；

　　（四）联系业主、业主代表、广泛了解本物业管理区域内物业管理动态、情况和问题，向业主委员会或者通过业主委员会向业主大会反映业主的意见和建议；

　　（六）承担业主委员会布置的专项工作；

　　（七）执行业主大会、业主委员会的决定，完成业主委员会交办的工作。

　　第二十六条 业主委员会委员任期届满90日前，由街道办事处（镇人民政府）依法指导、协助成立换届改选小组，开展下列更换选举筹备工作：

　　（一）起草任期届满的委员工作情况的报告；

　　（二） ；

　　（三） ；

　　（四）将业主委员会委员候选人的照片、姓名、性别、学历、工作履历等在本物业管理区域内公示，公示时间不少于15天。

　　业主委员会委员完成换选后，应当及时办理变更备案手续。

　　第二十七条 业主委员会逾期未能换届改选的，由街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会依法组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　第二十八条 业主委员会委员候选人采用第( 可复选 ）种方式产生：

　　（一）由业主报名自荐；

　　（二）由换届改选小组中 %以上成员共同提名；

　　（三）由 名业主联名推荐。

　　（四） 。

　　第二十九条 业主委员会委员任期内出现名额空缺的，由候补委员按照得票顺序自动补足；候补委员递补后，业主委员会人员总数仍不足总数二分之一的，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定增补委员，在委员增补之前，不得以业主委员会的名义从事组织召开业主大会会议决定增补委员以外的活动。

　　第三十条 业主委员会委员成员有下列情形之一的，其成员资格及业委会职务自行终止，并应当自终止之日起7日内移交其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物：

　　（一）丧失本物业管理区域业主身份的；

　　（二）以书面形式提出辞职的；

　　（三） ；

　　（四）依法相当终止的其它情形。

　　有前款情形之一的，业主委员会应当及时公示业主委员会成员资格及业委会职务终止，公示时间不得少于7日。

　　第三十一条 业主委员会会议分为定期会议和临时会议。业主委员会会议应当按照下列原则召开：

　　（一）每月应召开一次业主委员会定期会议；

　　（二）经三分之一以上业主委员会委员提议，应召开业主委员会临时会议。

　　（三）业主委员会主任认为有必要的，应召开业主委员会临时会议

　　（四）其它法律、法规要求召开业主委员会会议的。

　　业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

　　第三十二条 业主委员会会议按照下列规则召开：

　　（一）会议由主任或其委托的副主任负责召集，并决定会议召开的时间、地点等；主任和副主任均不履职的。三分之一以上的委员可以提议召开业主委员会会议，可由街道办事处指定一名委员召集和主持业主委员会会议。

　　（二）业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议；委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明，业主委员会会议应当邀请社区工作站指派员列席

　　（三）提前将会议通知及有关材料送达每位委员；

　　（四）讨论、决定物业管理公共事项的，应在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议；

　　（五）做好会议记录并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字；

　　（六）会议有过半数委员出席，作出的业主委员会决定（包括形成的业主委员会议案）须经全体委员半数以上签字同意通过；

　　（七）业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主委员会印章后存档；

　　业主委员会应当将业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。

　　第三十三条 业主委员会应当做好业主大会会议、业主委员会会议的书面记录，并安排专人负责会议记录和会议资料的存档。

　　业主委员会会议书面记录由会议主持人和记录人签字，并加盖业主委员会印章后存档；涉及重要事项的会议由会议主持人、记录人和全体出席会议的业主委员会委员签字，并加盖业主委员会印章后存档。

　　第三十四条 业主可以向业主委员会提出申请，查阅业主委员会所有会议资料，业主委员会采取下列方式均视为回复业主申请：

　　（一）在接到申请之日起15日内，在物业管理区域内公示相关资料、会议记录等；

　　（二）在接到申请之日起15日内，书面回复申请人；

　　（三） 。

　　业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起15日内予以答复。

　　第三十五条 业主委员会应当建立包含下列内容的工作档案：

　　（一）物业管理区域内的物业资料；

　　（二）各类会议记录纪要；

　　（三）业主大会业主委员会作出的决议、决定等书面材料；

　　（四）业主大会成立备案及业主委员会委员产生、备案及更新备案的材料；

　　（五）业主清册及联系方式；

　　（六）签订的物业服务台同；

　　（七）有关法律、法规和业务往来文件；

　　（八）业主和使用人的提议、书面意见、建议书；

　　（九）建筑物及其附属设施维修资金收支情况清册；

　　（十）利用物业共用部分经营所得收益的收支情况清册；

　　（十一）业主大会、业主委员会工作经费的收支情况清册；

　　（十二）其他相关资料。

　　业主大会表决资料和业主委员会重大表决记录档案管理存档期不少于15年，一般资料存档期不少于5年。

　　【以下内容适用于聘请业主委员会专职工作人员的小区】

　　第三十六条 业主委员会公开招聘1名秘书和 名财务人员。秘书和财务人员的聘用由业主委员会会议决定，决定结果在小区内公示，公示时间不少于7日。

　　第三十七条 业主委员会秘书的职责：

　　（一）起草业主大会会议和业主委员会会议的会议通

　　知，并在物业管理区域显著位置公布；

　　（二）负责业主大会会议和业主委员会的会议记录；

　　（三）协助业主委员会的工作；

　　（四）执行业主委员会的决议；

　　（五）接收业委会委员的书面辞职申请；

　　（六）接收离任的业主委员会委员所保管的档案资料及财物；

　　（七）收取合理的复印费后，向业主提供有关业主委员会会议和业主大会的会议记录的复印件；

　　（八） ；

　　（九） 。

　　第三十八条 业主委员会财务人员的职责：

　　（一）严格遵守、执行国家财经法律法规和财会制度；

　　（二）认真审查各种报销或支出的原始凭证；

　　（三）根据原始凭证，做好现金和银行账目；

　　（四）负责到银行办理经费领取手续，支付和结算；

　　（五）负责支票签发管理；

　　（六）保管现金、空白支票、空白收据；

　　（七）作好工资、补贴的造册发放工作；

　　（八）定期向业主委员会汇报财政收支情况；

　　（九）做好财务收支明细表；

　　（十）在收取合理的复印费后，向业主提供业主大会预算的复印件、业主大会财务报表的复印件等财务资料；

　　（十一） ；

　　（十二） 。

　　第三章 业主监督与行政指导

　　第三十九条 业主可以就业主大会运行情况和业主委员会、物业管理委员会履行职责情况，行使下列权利：

　　(一)按议事规则约定发起业主联名，召开业主大会临时会议；

　　(二)对业主大会会议表决前的议题草案提出书面修正建议；

　　(三)参加业主大会会议，就小区共同管理事项行使表决权；

　　(四)参加业主小组议事，就小组共同管理事项行使表决权；

　　(五)选举业主委员会成员和本小组业主代表，并享有被选举权；

　　(六)旁听业主委员会会议；

　　(七)监督业主委员会的日常工作，并提出建议；

　　(八)通过诉讼，对侵害共同利益和专有利益的决定行使撤销权；

　　（九）根据管理规约和议事规则的约定，查询与小区共同管理事项有关的资料；

　　（十）法律、法规规定的其它权利。

　　第四十条 业主大会、业主委员会应当依法配合社区居（村）民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居（村）民委员会开展工作，共同做好物业管理区域内社区建设等相关工作。物业管理区域内召开业主大会、业主委员会会议，应当告知社区居（村）民委员会，并听取其意见。

　　第四十一条 业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）书面提出撤销申请；认为物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向区物业管理行政主管部门书面提出撤销申请。

　　第四十二条 业主委员会不能正常开展工作，不履行职责，或未按规定及时召开业主大会会议的，由物业所在地街道办事处责令期限期改正。业主委员会逾期仍不履行职责，拒不改正的，街道办事处应当协助业主召开业主大会临时会议，共同决定有关事项。

　　第四章 附则

　　第四十三条 本议事规则由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规则，经业主大会会议表决通过之日起生效。

　　本议事规则未尽事项由业主大会会议补充。

　　第四十四条 本议事规则对本物业管理区域内的各业主和使用人均具有约束力。物业的所有人发生变更时，议事规则的效力及于物业的继受人。

　　本规约自首次业主大会会议表决通过之日（ 　 　年 月 日）起生效。

　　第四十五条 制定和修改的业主大会议事规则，应当按照规定报物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　第四十六条 本议事规则全体业主各执1份，业主委员会保存3份。