物业管理员技能竞赛考试复习题大全

　1、什么是业主？狭义的业主是依法登记取得房屋所有权的人。广义的业主是指与业主长期共同居住生活的家庭成员。

 

　　2、收房时开发商需要向业主提供哪些法律文件？原则上，收房时业主应当查看开发商应提供的“三书一证一表”，“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。但目前一般是具有两书一表，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》，就符合交房条件。

 

　　3、房屋竣工验收的指的是什么？开发商在购房合同中一般都将竣工验收合格作为交房条件，但何为竣工验收合格？开发商往往把自己组织的五方验收作为验收合格的标准，甚至在补充协议中约定将五方验收作为交房条件。依据《消防法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等法律法规的规定，房屋交付，必须取得消防验收合格证和竣工验收备案表，方能交付。

 

　　4、《竣工验收备案表》有什么作用？一般情况下，开发商能提供竣工备案表，说明房屋主体质量是合格的，如果有足够的证据证明其确实不合格，是可以推翻的。

 

　　5、有《竣工验收备案表》，但房屋有重大质量问题怎么办?

 

　　业主收房、验房对房屋质量有疑义时，可以申请质监站或其他专业机构对房屋质量进行鉴定，如果鉴定主体结构不合格，即使开发商能提供《竣工验收备案表》，业主也有权拒绝收房。

 

　　6、什么是物业？物业是指已经交付使用的建筑物、设备、设施和场地。

 

　　7、什么是物业管理？物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，物业管理最主要的特征是市场化。物业管理最早起源于英国。我国第一家物业管理企业于1981年成立，它标志着我国物业管理的诞生。

 

　　8、什么是物业服务费？物业费服务是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及共用配套的设施设备和公共或共用场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主（使用人）所收取的费用。物业管理是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务。物业管理服务的依据是物业服务合同。

 

　　9、什么是《物业管理条例》？《物业管理条例》是为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境而制定的法律条例。《物业管理条例》属于行政法规。根据《物业管理条例》，开发企业与购房人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。根据《物业管理条例》，住宅物业的建设单位招标时，当投标人少于3个的，经行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

 

　　10、怎样理解住宅小区业主大会与居民委员会的关系？住宅小区业主大会与居民委员会的关系应该是双方应当相互协作，共同做好物业管理区域内的相关工作，业主大会作出的决定应当告知相关居民委员会，并听取其建议，居民委员会应当对业主大会的工作进行监督。

 

　　11、物业企业与业主的关系：物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的是物业管理服务，物业管理服务的依据是物业服务合同。

 

　　12、什么是物业管理的公共性服务？公共性物业管理服务指物业管理企业在物业管理区域内提供的共用部位共用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序等多种内容的综合服务。一般提到的物业管理服务主要为公共性物业管理服务。物业共用部位、共用设施设备日常维修养护的资金主要来源于物业服务费。

 

　　13、物业服务的成本包括哪些？（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利。（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。（3）物业管理区域清洁卫生费用。（4）物业管理区域绿化养护费用。（5）物业管理区域秩序维护费用。  （6）办公费用。 （7）物业服务企业固定资产折旧。  （8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。 （9）经业主同意的其它费用。

 

　　14、怎样处理业主逾期不缴纳物业服务费？处理业主逾期不缴纳物业服务费一般可采取：（1）由业主委员会督促其限期缴纳；（2）依据物业服务合同的约定，通过仲裁解决；（3）向人民法院起诉解决。

 

　　15、物业服务不到位，业主可以拒交物业费吗？一般情况下，单个业主无权以物业服务不到位为由，拒交物业费。物业服务不到位，业主可以成立业委会加强对物业服务的监督，要求物业企业限期整改，如物业企业整改后，服务仍不能达到合同约定的服务标准的，业委会可以召开业主大会解聘物业企业。

 

　　16、作为一名物业管理员，请叙述你每天必须工作的内容。  答题要点：  一、班前准备工作：检查着装、岗位标识(工作牌)是否符合要求，整理准备待处理事项与当日工作计划。  二、例行巡视检查：  1.方法：“看”通过观察发现自己责任区内存在问题;  “听”根据经验凭声音判断异常，了解自己责任区内在自己下班至上班之间发生的事件;  “问”向业主、用户或知情人调查了解责任区内有什么需求和待解决的问题;  “摸”亲自感触、检查责任区内有哪些服务没有到位。  2.范围：责任区域内的巡查部位，有建筑物外观(本体外观、外墙面、门窗、雨棚、天台及建筑物周围等);建筑物内(大厅、门厅、走廊、通道及楼梯间等);公共部位[道路、场所(广场、停车场、小区花园、宾馆及酒楼等)及设施、设备]。  3.事项：  A.建筑物本体外观及公共区域是否完好，有无爆裂(裂痕)、破损、漏水、阻塞、乱搭建(占用)等异常现象，各类设施、设备是否处于完好状态，有无违规等。  B.建筑物内各公共部位及各类安全标识是否完好无损，无占用、阻塞或封闭。  C.公共部位有无破坏环境卫生状况、损坏绿化及擅自拆除、改造公用设施现象和各类安全隐患与违规行为。  D.利用巡查时机多接触业主(用户)，并努力沟通建立良好关系，留心发现问题、诚意征询意见，力争做到主动上门解决困难，创造条件满足业主(用户)的需求和期望。  三、发现问题处理：  对巡查时发现的问题，如本人能进行规劝、阻止、处理的，应予以立即解决;否则及时将问题记录在《巡查记录表》中，回来后书面报告管理处负责人或通知相关部门解决。

 

　　17、某用户租用了A栋3楼，根据自己的规划拟装修成办公场所。  问：1. 该用户应怎样办理有关手续?  2. 该用户未经申请已开工，作为一名管理员应如何处理?  3. 请根据上述第2条的情况，拟一份要求该用户办理装修申请手续的通知。  答题要点：  第一、(1)装修人向管理处领取《装修申报表》。  (2)保留装修人相关材料，并指导装修人签订装修责任书。  (3)项目较大或涉及本体结构，增加承重载核等需经建设或住宅主管部门审批，涉及消防设施、设备的设计、施工与验收有特殊要求的必须通过政府主管部门的核准。  (4)属家庭居室装修的，须由取得市主管部门颁发的《承建资格证书》的装修施工队伍进行施工。  (5)管理处认为必要时或申报人要求时，管理处须向申报人出示装修房屋的相关图纸，并指明各种承重墙、柱、梁、水、电、气等管道及其他关键部位的位置。  (6)装修批准后，装修作业人员到管理处登记并领取装修施工人员出入证。  (7)申报人向管理处缴纳装修保证金，楼道粉刷费、额外使用电梯费等费用。  (8)《装修申报表》及相应资料存入用户档案以备查。  第二、(1)立即对现场情况进行详细了解，并要求其停工。  (2)将管理处关于装修管理的有关规定，向业主做详细说明。  (3)按装修管理规定程序要求，补办申请、审核及批准施工手续并交付装修押金。  (4)按装修管理规定巡查，监督施工全过程，防止其它违规行为发生。 (5)对现场施工人员和装修材料的堆放及装修垃圾的清运(日产、日清、袋装化)，监督施工单位按规定程序执行。  (6)严格按照原设计标准进行施工验收检查。第三 行文要素：  (1)通知的依据：用简明的语言说明为了解决什么问题要发此通知，用过渡语：“现通知如下”或“特作如下通知”等转入主体部分。  (2)通知的主体：通知的具体事项，看过让人一目了然。  (3)通知的结尾：提出要求，如：“以上通知，望遵照执行”或其它文字表述形式的要求语。

 

　　18、物业管理区域内的水电等费用的收取：物业管理区域内，自来水公司、电力公司、燃气公司等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业代收代缴水电等费用时可向委托收费单位收取手续费。

 

　　19、业主的权利与义务：《贵州省物业管理条例》规定：依法登记取得房屋所有权的人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业或者其他管理人提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理形式以及有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使表决权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同；（八）对共有部分的使用、维护等情况享有知情权和监督权；（九）监督专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。业主应履行的义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共有部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按照物业服务合同的约定交纳物业服务费；（六）法律、法规规定的其他义务。

 

　　20、业主大会：业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域内只能设立一个业主大会。业主大会决定下列事项，需要办理相关手续的，由业主委员会依法办理：（一）制定和修改管理规约及业主大会议事规则；（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）业主大会、业主委员会的工作经费以及业主委员会成员的工作补贴；（四）实施委托管理或者自行管理；（五）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；六）筹集和使用专项维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分；（九）业主大会依法决定或者管理规约依法确定应当由业主共同决定的事项。

 

　　决定前款第六项和第七项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

 

　　21、前期物业管理招标投标活动必须遵循的原则是：公开、公平、公正和诚实守信。

 

　　22、建筑物上物品脱落造成损失如何承担责任？建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

 

　　23、高层建筑中抛郑物品造成损失的由谁承担？从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。

 

　　24、业主能否以楼上漏水为由拒交物业费吗？不能。楼上漏水属于相邻关系，楼下业主应当找楼上业主，要求其维修好漏点，造成楼下业主损失的应当赔偿损失，物业公司（业委会）可以组织协调，提供楼上业主的联系方式，如楼上业主拒不整改的，楼下业主应当依法起诉。

 

　　25、什么是住宅的自用部位及自用设备？住宅的自用部位，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位；住宅的自用设备，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备。

 

　　26、什么是住宅的共用部位、共用设备、公共设施？答：住宅的共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位；住宅的共用设备，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；住宅的公共设施，是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施。

 

　　27、物业管理服务收费包括哪些项目？答：物业管理服务收费包括下列项目：(1)管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；(2)房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；(3)保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；(4)保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；(5)维修费，用于物业维修服务所需的费用。上述第(1)、(2)、(3)、(4)项费用按月分项计算，第(5)项费用按实际维修项目计算。

 

　　28、业主家中失窃可以向物业索赔吗？要根据物业合同的规定来确定物业的责任。如果物业服务企业没有按物业服务合同要求提供安保服务或安保服务不符合要求，比如保安人数未按要求配置，巡查次数少、巡查范围不到位，监控设备不起作用，对外来人员进出及大件物品搬离小区未进行登记等等，总之，要在物业服务企业未充分履行合同安保义务情况下，应当对业主失窃承担相应的责任。

 

　　29、小区管理规约能得到法院的认可吗？《物权法》规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，小区管理规约是业主大会通过的决定，对业主具有约束力。是能得到法院认可的，除非该规约违反了法律法规的相关规定。

 

　　30、物业公司应不应该向业主小区公开收支情况？应该多久公开一次？物业管理实行包干制的小区，物业公司没有法定义务向业主公开支收情况。如果物业服务合同约定物业企业向业主公开支收情况的，公开时间和次数按合同约定实施。为督促物业公司公开收支情况，还可以在合同中约定物业公司不履行公开收支的违约处罚。

 

　　31、业委会有诉讼主体资格吗？根据《物权法》、《物业管理条例》的规定和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，业主委员会在若干涉及物业管理的诉讼中是具有主体资格的。实际诉讼中，部分法院通常要求业委会参加诉讼的，应取得业主大会的授权或认可。

 

　　32、物业对业主家中维修项目可否收费？可以。但应当公示收费项目和收费标准或与业主协商有偿收费。

 

　　33、前期物业合同自业委会成立后即自动终止了吗？前期物业合同不是自业委会成立后自动终止，而是业委会成立后与物业公司签订物业服务合同生效的，前期物业合同终止。

 

　　34、物业管理前期介入：物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。

 

　　35、专项维修资金：住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备一般包括电梯、消防设施、道路、下水管、非经营性车场车库、公益性文体设施设备及其使用的房屋、监控系统等。商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

 

　　直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

 

　　36、秩序维护员：指受聘于物业或安防管理企业，按有关规定、行业规范（标准）或管理企业规章制度，具体实施维护管理区域公共秩序的工作人员。负责维护管理区域内的公共秩序，协助做好安全监控、巡视、门岗执勤等防范工作。

 

　　37、物业管理违法行为：指物业管理法律关系的主体故意或者过失地违反物业管理法规的规定，或者违反具有法律效力物业服务合同约定所实施的侵害了物业管理法规所组控和保护的社会关系的行为。

 

　　38、物业管理档案：是国家机构社会组织和个人从事物业管理活动中直接形成对国家和社会及物业管理有价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录。

 

　　39、物业车辆管理服务及停车服务费：对机动车、摩托车、自行车等车辆进出物业管理区域内的行驶、停 放等管理服务。停车服务费是指为维护保养停车场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工，原辅材料费用等。

 

　　40、物业消防管理：是物业为搞好区域内的防火灭火工作，保护业主和使用人的生命财产安 全所进行的一系列管理活动。