德国的绿色物业管理

 

　　文/吉莲·盖克 德国DRV再生资源利用有限公司技术顾问

 

　　德国绿色之都弗莱堡，是德国拥有名地最多的城市之一，也是德国著名的节能城市，在环境保护、能源运用、交通规划、垃圾处理等方面拥有宝贵的经验，值得借鉴与思考。在德国，节能环保的理念和应用已非常普及，无论是在大型公共建筑，还是商用建筑、民用建筑，在能源如太阳能光伏的应用、垃圾处理、垃圾分类、再生资源的区分利用，以及生态建筑，如绿色屋顶建筑等，已拥有非常成熟的技术和产品，并积累了宝贵的经验。

 

　　在四川雅安大地震后，四川臻万环保科技有限公司（德国DRV再生资源利用有限公司（下简称“德国DRV”）的中国合作方）受当地政府委托参与了雅安4项灾后重建工作，先后在雅安4所小学进行了灾后设施设计、重建工作。公司能为社会提供：项目与咨询管理、固体废弃物处理技术、国际先进节能环保技术实施、生态监测、绿色理念管理和可持续发展管理服务。

 

　　空调节能管理系统。在德国，欧盟节能环保条例和国家环保法律对单位面积能耗使用是有严格要求。所以，在房屋建设或装修时，必须要考虑空气净化、隔热降温、隔冷保温等诸多方面，必须有利于后期居住舒适度及降低房屋能耗使用费用。通常情况下，建设或装修时会加入一些处理设备及管道，以解决外部空气流入、内部空气导出、空气排放、空气供给；部分房屋建筑还会增加电动热泵设备，通过地热回收满足房屋内部75%的供暖量。

 

　　德国家庭针对安防、安保系统的做法。优先考虑在空屋情况下的安保与监测，方式如下：自动烟雾防盗设备、移动窗帘控制设备、房屋照明定时开关器、房屋照明行动检测器、门窗的安全配件。

 

　　自动烟雾防盗设备。当设备设置为开启状态，一旦有窃贼进入房屋内部，会触及人体体温红外感应开关。一方面，系统会喷发出一种厚重视觉不可穿透的气体，此气体无味、无污染，持续30-40分钟，这样窃贼会在房屋内部迷失方向。另一方面，该设备会自动发出报警信号，通过短信或语音报警的方式将屋内出现的异常状态，传递至事前系统录入的报警联系人处（如屋主、片区警署、警察等）。

 

　　窗户防盗机械安保装置。有蘑菇型锁、向上卷帘防护装置等。

 

　　门锁防盗机械安保装置。有无钥匙电子安全技术（TSE）、指纹或密码解锁装置，以这些产品来取代传统的轮廓钥匙孔。

 

　　门禁防盗系统。可以实现面部轮廓识别、访客语音视频通话解锁等功能，以实现安防、安保功能。

 

　　通过报警系统实现电子保护。在德国常用的有自动、定时、触发式报警装置，可以实现环境亮光预警、声音预警、及远程报警（物业管理安保人员、警署），以此来做到房屋安放、安保系统建设。

 

　　德国的房屋常采用绿色照明控制系统来实现节能。

 

　　在房屋建设或装修时，会使用360度感应探测器，收集环境所反馈的数据，以实现室内照明设备的开关状态和照度的自动调节；也可以根据屋主使用习惯，根据四季或时段的区分，保存设置情景模式，自动调节颜色。

 

　　家庭会设置简易废弃物处理设备，即分类垃圾收集桶，将生活垃圾、餐厨垃圾、可回收利用垃圾区分开。餐厨垃圾可通过特制垃圾收集容器，进行室内堆肥、微生物发酵等。

 

　　在房屋装修过程中，可以对房屋的墙面和地面进行隔热保温处理，其中墙面可通过由外向内铺设Austrotherm材料、防潮材料、地窖砌筑材料进行隔热保温处理，而地面则可通过由下至上的铺设：Austrotherm材料、基底板、防潮材料、Austrotherm消解土壤、Austrotherm EPS T 650-PLUS材料、分离层、砂浆层、耐酸地板，以对整个房屋构筑隔热保温系统。

 

　　在建筑过程中，对外墙的隔热保温处理则是在砌砖层的外面由内向外分别加入隔热板（单层或双层）、加固砂浆、钢筋网及外墙石膏、矿物或硅树脂基底。这种隔热保温技术的成本为90-130欧元/平方米，隔热厚度16cm。

 

　　而另一种隔热保温技术则较前一种技术更为简化，成本略高。这种技术是在砌砖层的外面加上核心隔热层，然后通过向内壁销子打磨后安上装饰面砖。这种隔热保温技术的成本为170-210欧元左右/平方米，隔热厚度15cm。

 

　　对于通风幕墙式的隔热保温技术是在砌砖层的外侧通过方形木材间的隔热，加上透气垫，再在外侧分别加上压条、顺水条、木模板以打造出具有隔热保温效果的通风幕墙，这种技术成本为110-150欧元/平方米，隔热厚度16cm。

 

　　在德国，绿色屋顶的应用比较早也比较普遍。通常会在房屋建顶的上面依次铺设密封层、根部保护膜、排水系统层、绿色卷基板，最后在表面铺上植被垫来完成整个绿色屋顶的打造。绿色屋顶在德国的应用比较广泛，无论是小区住宅还是办公楼宇，乃至乡村小屋都随处可见。

 

　　虫害的影响总是困扰着人们的日常生活。在德国，人们通常用柠檬、檀香木、桉树以及薄荷制作成精油，通过熏香、点滴、涂抹等方式来驱虫防虫。针对常见的不同种类的昆虫也有不同的防治办法。如，针对黄蜂、蠹虫、蜘蛛以及爬行类昆虫，则通过无毒面粉进行喷洒预防；针对会飞的昆虫，则设置紫外线陷阱，通过粘接面困住；而对于厨房常见的蟑螂，则通过特质的蟑螂胶水困住从而消灭它们。

 

　　除了虫害，鼠患也是困扰人们生活的一大难题。在德国，人们通常使用不同造型不同设计的有气味的无毒塑料老鼠夹，达到诱饵捕捉的目的。

 

　　以上便是德国在物业管理方面总结出的一些技术、产品以及经验，希望能对中国的物业管理工作有所借鉴。

 

　　本文节选自德国DRV再生资源利用有限公司技术顾问吉莲·盖克在首届物业管理产业博览会暨第二届中国物业管理创新发展论坛“绿色物业管理与低碳智慧社区”分论坛上的讲话